부산지방법원 2026타경59. 신평럭키무지개타운 4동 6층 604호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 감정평가서에는 4동 604호가 통칭 22평, 전용 16.83평형으로 기재돼 있고, 시세 비교 대상 면적은 55.65㎡입니다. 현재 소유자는 남정부이며 2026.01.08 상속으로 소유권이 이전됐습니다.
권리 측면에서는 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 전입 여부는 매각물건명세서·현황조사서 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경59 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 206-1 신평럭키무지개타운 4동 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 4동 6층 604호 · 통칭 22평 · 전용 16.83평형 |
| 소유자 | 남정부 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 214,062,261원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 흐름은 원본 대조 필요
권리분석 기준으로 제시된 말소기준은 2025.12.01 현대카드 가압류 15,603,590원입니다. 이후 2026.01.08 남정부 명의 소유권이전과 2026.01.14 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 현대카드 가압류가 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 평균 아래, 그러나 시장은 하락 중
신평럭키무지개타운은 415세대이며 1990.07.25 준공됐습니다. 시세 비교 대상은 55.65㎡ 및 인접한 58.62㎡ 거래로, 최근 12개월 거래 5건의 평균은 107,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.02의 114,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 58.62㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 58.62㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2025.12 | 58.62㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2025.11 | 58.62㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 58.62㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 107,600,000원 |
현재 최저가 101,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.9%로 약 6,600,000원 낮고, 최신 거래 114,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건 평균 113,125,000원만 놓고 보면 최저가는 89.3% 수준이지만, 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
중요한 점은 방향입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 8.1% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 101,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실은 긍정 요소지만, 하락 흐름이 이어지는 시장에서는 현재 할인폭 6.1%를 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,603,590원 | 15,603,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,182,410원 |
101,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,214,000원, 현대카드 가압류 15,603,590원 전액 배당 후 소유자 잔여 83,182,410원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 현대카드 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 101,000,000원 | 15,603,590원 | 83,182,410원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 80,800,000원 | 15,603,590원 | 63,342,010원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 64,640,000원 | 15,603,590원 | 47,472,890원 | 0원 |
1회 유찰 시 80,800,000원, 2회 유찰 시 64,640,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 단지 평균 유찰 4.7회라는 수치까지 감안하면 현재 신건에서 경쟁이 붙는지 여부가 가격 판단의 중요한 변수가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 신평동 신평초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 자연녹지와 남측 인근 공장지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 동매역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급·배수·위생·화재경보·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대를 등고 평탄하게 조성한 아파트 건부지이며, 단지 내 가로망이 정비돼 있고 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함돼 있으며 공시지가는 814,960원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 신평럭키무지개타운은 415세대, 1990.07.25 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 연속등기 확인. 2025.02.05 하동군수산업협동조합 근저당과 2026.05.29 주식회사엘엠케이자산관리대부 이전 및 질권 설정의 현재 효력을 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 과거 대비 8.1% 낮아졌습니다. 최근 평균 107,600,000원보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 추가 하락 위험이 사라지지는 않습니다.
- 유찰 이력 특성. 단지 경매 평균 유찰이 4.7회입니다. 현재 신건과 1회 유찰 80,800,000원, 2회 유찰 64,640,000원 시나리오를 함께 비교해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산에서는 신청채권자 청구액 214,062,261원에 대한 배당이 반영되지 않고, 현대카드 가압류와 소유자 잔여만 계산돼 있습니다. 근저당권 관련 등기와 실제 배당순위는 법원 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮지만, 하락장과 등기 흐름을 함께 봐야 한다
이 물건의 현재 최저가 101,000,000원은 최근 12개월 평균 107,600,000원의 93.9%이고 최신 거래 114,000,000원보다도 낮습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최근 시세가 과거 대비 -8.1% 하락했고, 같은 단지 경매물건은 평균 4.7회 유찰됐습니다.
따라서 핵심은 “현재가가 시세보다 낮다”는 한 가지 숫자가 아니라, 하락 중인 시세에서 101,000,000원이 충분한 가격인지를 판단하는 데 있습니다. 여기에 2025.02.05 근저당권과 2026.05.29 이전·질권 등기의 연결관계까지 최신 원본으로 확인해야 권리와 가격을 함께 정리할 수 있습니다.
