창원지방법원 2025타경12579. 김해시 대청동 마루애빌딩1 4층 402호입니다. 집합건축물대장상 사무소이나 현황은 근린생활시설(HAN SHOP)로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2015.06.26. 주식회사경남은행 근저당권, 채권최고액 189,200,000원입니다. 이후 설정된 심관수 근저당 500,000,000원, 서희건설 가압류 191,558,063원, 김해시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 402호 전체를 점유하는 박미영 한샵왁싱타이 김해지점은 2021.08.02. 전입신고로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 하지만 2026.03.17.자로 전 임차인에게서 승계했다는 유익비 상환청구권 90,400,000원과 시설 개량 공사비 3,000,000원을 합한 93,400,000원의 유치권을 신고했습니다. 그 성립 여부는 불분명하고, 신청채권자는 2026.04.02. 유치권배제신청서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12579 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 313-1 마루애빌딩1 4층 402호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 집합건축물대장상 사무소 · 현황 근린생활시설(HAN SHOP) |
| 소유자 | 김재권 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 157,780,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 159,353,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 공시지가 | 1,989,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 단순하다
2012.07.09. 농협은행 근저당 291,600,000원은 2015.06.26. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 경남은행 근저당 189,200,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후의 심관수 근저당, 서희건설 가압류, 김해시 압류, 2025.12.18. 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.15. 삼정건설 주식회사 강제경매개시결정도 2025.07.30. 등기말소가 이뤄졌습니다.
임차·점유 현황 — 402호와 403호를 구분
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미영 한샵왁싱타이 김해지점 | 402호 전체 | 2021.08.02 | 1,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 주식회사성진파트너스 | 403호 | 2024.07.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 더아일린협동조합 | 403호 | 2020.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 하찬석 | 403호 | 2019.04.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
사건 주소는 402호이고 402호 전체 점유자는 박미영 한샵왁싱타이 김해지점으로 조사됐습니다. 현황조사에는 별도 403호 점유기재도 함께 나타나므로 호실을 혼동하지 않는 것이 중요합니다. 네 기재 모두 전입일이 2015.06.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구간 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 322,000,000원, 현재 최저매각가는 157,780,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 110,446,000원(34%), 4회 유찰 시 77,312,200원(24%)입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거가 없습니다. 여기에 유치권 93,400,000원의 성립 여부, 사무소와 현황 근린생활시설의 용도 차이, 상업용 집합건물의 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 189,200,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 심관수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 서희건설 | 191,558,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 880,758,063원 중 예상배당 154,771,080원, 미배당은 725,986,983원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 마루애빌딩1 일대로 근린생활시설·유흥시설·숙박시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 402호는 집합건축물대장상 사무소이나 현황은 근린생활시설(HAN SHOP)로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 11층 건물의 4층에 위치하며 위생시설·급배수시설·승강기가 설비돼 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 상업용으로 이용 중이고 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 속하며 남동측 대로, 서측 중로, 북측 소로에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 402호의 공부상 사무소와 현황 근린생활시설 이용 차이는 별도로 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.03.17. 신고된 93,400,000원의 유익비·시설개량비 청구가 실제 유치권 요건을 충족하는지 점유, 공사내역, 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 신청채권자가 2026.04.02. 제출한 유치권배제신청서의 주장과 첨부자료를 대조해야 합니다.
- 402호 점유 확인. 박미영 한샵왁싱타이 김해지점이 402호 전체를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 구분. 현황조사에 403호의 주식회사성진파트너스·더아일린협동조합·하찬석 기재도 함께 나타나므로 402호와 403호 점유관계를 구분해서 봐야 합니다.
- 용도 확인. 402호는 공부상 사무소, 현황 근린생활시설입니다. 현재 이용형태의 적법성과 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 상업용 집합건물의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권배당 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 및 유치권 성립에 따른 점유 부담은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 유치권이 먼저다”
현재 최저가는 157,780,000원으로 감정가 322,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당표상 매수인 인수도 0원이어서 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 93,400,000원의 유치권 신고입니다. 유치권 성립 여부는 불분명하고 신청채권자의 배제신청도 제출된 상태입니다.
또한 402호는 공부상 사무소지만 현황은 근린생활시설로 사용되고 있고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 49%라는 할인율을 곧바로 시장가격 대비 메리트로 연결할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 여부보다 유치권의 성립·점유·용도와 실제 시장가격을 확인하는 것이 먼저인 사건입니다.
