창원지방법원 2025타경12579. 김해시 대청동 마루애빌딩1의 4층 403호입니다. 감정평가상 이 호실의 이용상태는 사무소이며, 외부에는 '장유지역주택조합'이라는 상호가 표시되어 있었습니다. 감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 내부의 상세한 상태를 확인하지 못한 물건입니다.
권리관계에서는 2015년 6월 26일 설정된 경남은행 근저당권이 핵심입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권은 이미 말소되었고, 이후 설정된 심관수의 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 등기상 담보권보다 더 면밀히 검토해야 할 부분은 403호의 실제 점유자, 임대차계약, 명도 가능성과 사무소의 거래가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 313-1 마루애빌딩1 제4층 제403호 도로명: 경상남도 김해시 계동로 233 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 감정평가상 사무소 · 철골철근콘크리트구조 11층 건물 중 4층 |
| 현황 | 외부 표시상호 장유지역주택조합 · 내부 상세 상태 미확인 |
| 등기상 소유자 | 문병휴 · 과거 소유권이전 기록의 거래가액 131,367,060원 |
| 감정가 | 172,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 경남은행 / 159,353,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기일 경과 · 이후 매각 결과 미확인) |
| 말소기준권리 | 2015.06.26 · 을구 3번 · 경남은행 근저당권 · 채권최고액 189,200,000원 |
① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 점유 문제는 별개
2012년 농협은행 근저당권은 2015년 6월 26일 말소되었습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 경남은행의 채권최고액은 189,200,000원이며, 공동담보로 같은 건물 402호가 기재되어 있습니다.
2016년 설정된 심관수의 근저당권은 경남은행보다 후순위입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며 공동담보 402호가 함께 기재되어 있습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후의 등기로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 403호 관계인 3명
현황조사에서 확인된 사람과 법인은 총 4명이지만, 그중 박미영 한샵왁싱타이 김해지점은 402호 전체에 관한 조사 내역입니다. 따라서 403호의 실제 점유관계 분석에는 합산하지 않습니다.
403호에 관하여 확인된 관계인은 주식회사성진파트너스, 더아일린협동조합, 하찬석의 3명입니다. 모두 등기상 말소기준일 이후의 전입신고 내역을 갖고 있으며, 조사상 대항력 없음으로 분류되었습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 계약관계가 확인되지 않아 대항력과 배당관계를 최종 확정하기 위해서는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사성진파트너스 | 403호 | 2024.07.04 | 미상 | 조사상 없음 | 미확인 | 계약 확인 |
| 더아일린협동조합 | 403호 | 2020.09.04 | 미상 | 조사상 없음 | 미확인 | 계약 확인 |
| 하찬석 | 403호 | 2019.04.24 | 미상 | 조사상 없음 | 미확인 | 계약 확인 |
403호의 실제 관계인 3명 기준. 조사상 전입신고일은 모두 2015.06.26 말소기준 이후입니다. 상가 임대차의 대항력·우선변제는 실제 인도, 사업자등록 신청, 계약 및 확정일자 등 해당 요건을 추가 확인해야 하므로 전입신고일만으로 법적 효력을 최종 단정하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다
이 물건의 감정가는 172,000,000원입니다. 2회 유찰 후 최저매각가는 84,280,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율 자체는 명확하지만, 이것만으로 실제 거래가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 감정가 | 172,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 최저가 | 84,280,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 가격 추세 | 확인 필요 |
| 실질취득 기준금액 | 84,280,000원 · 최저가 낙찰 및 추가 인수 0원 가정 |
사무소는 실제 이용 가능한 상태와 임대수요, 공실 여부에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 내부 확인이 이루어지지 않았고 다수의 점유관계가 확인되어, 감정가와 현재 최저가의 차액만을 투자이익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,917,040원 |
| 1. 을구 3번 · 경남은행 근저당 | 189,200,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 을구 4번 · 심관수 근저당 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 84,280,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,917,040원을 제외한 82,362,960원이 경남은행에 배당됩니다. 후순위 심관수 근저당권자와 소유자에게는 배당금이 없습니다. 경남은행의 신청채권자 청구액 159,353,883원도 전액 충족되지 않습니다.
채권최고액 기준 전체 채권 합계는 689,200,000원이며, 예상 채권자 배당 합계는 82,362,960원, 예상 미배당액은 606,837,040원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미변제 채무와 매수인의 인수채무는 구별해야 합니다.
배당액은 채권최고액 기준의 추정 결과입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 관계
현재 최저가와 추가 유찰을 가정한 시나리오는 다음과 같습니다. 매각가가 낮아져도 배당모형상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 403호 점유관계에 관한 불확실성은 각 시나리오에 공통으로 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 606,837,040원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 631,665,929원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 649,046,151원 | 0원* |
* 인수액 0원은 배당모형상 산정값이며 실제 임대차·점유관계 확인을 전제로 합니다. 추가 유찰 가격은 가정 시나리오일 뿐 실제 후속 매각기일이나 최저가가 확정되었다는 뜻이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 분석 대상은 마루애빌딩1 403호로 감정평가상 사무소입니다. 같은 건물 402호의 근린생활시설(HAN SHOP)과 혼동해서는 안 됩니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 유흥시설 및 숙박시설 등이 형성된 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 교통 사정은 보통 수준입니다. 대지권 대상 토지는 남동측 대로, 서측 중로, 북측 소로와 접합니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 11층 건물 중 4층입니다. 위생시설, 급배수시설 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 상대보호구역 등으로 확인됩니다. 관련 영업이나 용도변경을 계획한다면 업종별 제한을 확인해야 합니다.
- 이용상태. 403호는 사무소로 평가되었지만 내부 실사가 이루어지지 않았습니다. 실제 시설 상태와 원상복구 필요성은 확인되지 않았습니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 같은 평가 대상인 402호는 건축물대장상 사무소와 현황상 근린생활시설의 이용 차이가 기재되어 있으므로, 403호의 실제 사용 상태도 현장에서 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 사무소의 최근 매매가격과 임대료, 공실률이 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능성이나 매각 소요기간을 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건 진행상태 확인. 자료상 2026.08.26 매각기일이 경과했습니다. 실제 매각 결과와 현재 사건 상태를 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.
- 403호와 402호의 구분. 공동담보에는 402호가 포함되어 있지만 이번 분석 대상은 403호입니다. 호실별 임차인·면적·이용상태·권리관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 실제 점유자 특정. 주식회사성진파트너스, 더아일린협동조합, 하찬석 중 누가 실제 점유하고 있는지 확인하고 외부 표시상호와의 관계를 조사해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 403호 관계인들의 보증금, 차임, 확정일자, 사업자등록, 인도 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 실제 대항력과 매수인 승계 여부는 해당 법적 요건에 따라 재검토해야 합니다.
- 명도 가능성. 점유관계인 3명의 권원, 실제 사용자와 계약관계가 명확하지 않습니다. 낙찰 후 인도와 사용 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 시설 상태, 원상복구 및 수리 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래가격. 동일 건물 또는 유사 입지 사무소의 최근 매매사례와 임대사례를 대조해야 합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
- 공동담보 및 채권잔액. 경남은행·심관수 근저당권의 402호 공동담보 관계와 실제 채권잔액, 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비 및 세금 관련 부담을 확인하고, 필요하면 취득 관련 부대비용과 함께 자금계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 403호의 실체
이 사건은 감정가 172,000,000원에서 최저가 84,280,000원까지 내려온 2회 유찰 사무소입니다. 등기상 경남은행 근저당과 후순위 심관수 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리 소멸과 실제 점유·사용 가능성은 다릅니다. 403호에는 점유관계인 3명이 확인되지만 보증금과 임대차계약 내용이 불명확하고, 감정평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 최근 실거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 감정가 대비 49%라는 할인율로 가격상의 유불리를 평가하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 등기상 담보권 소멸 구조를 확인한 뒤에도, 점유·임대차·내부 상태·실거래 시세의 추가 검증이 필요한 사건입니다. 현재의 가격 할인은 확인된 사실이지만, 그 할인폭이 실제 경제적 이익으로 이어지는지는 아직 확인되지 않았습니다. 기일 경과에 따른 최신 매각 결과까지 확인해야 합니다.
