부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경12057 · 천안지원 · 아파트
철근콘크리트구조 94.24㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

310,000,000원 3억 1,000만 감정가 418,000,000원

감정가의 74% 2026-07-06 낙찰

최저매각가 292,600,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-06 낙찰 완료

천안지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,926만원

최저가의 10% · 29,260,000원

감정가 대비

▼ 25.8% 싸게 매수

감정가 4.18억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 존재로 인수 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 2.926억 = 최근 12개월 거래 평균 0.904억의 323.7%로 시세 대비 매우 높음
자금 최저매각가 기준 입찰보증금 약 2,926만원 · 인수액은 임차보증금 확인 전 판단 보류
리스크 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하지만 대항력 임차인 보증금 미상 위험 존재

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현황조사상 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 요소가 있어 인수 가능성을 확인해야 합니다. 또한 최저가는 최근 12개월 거래 평균 대비 323.7%로 가격 메리트는 부족합니다.

감정가 / 최저가

418,000,000원 / 292,600,000원

1회 유찰

최근 거래 평균

90,400,000원

최근 12개월 5건

최저가 ÷ 최근시세

323.7%

시세보다 높음

인수 리스크

보증금 확인 필요

대항력 임차인 존재

대전지방법원 2025타경12057. 천안시 동남구 성황동 씨티뷰아파트 102동 105호입니다. 등기상 핵심은 2022년 설정된 아산신용협동조합 근저당권입니다. 해당 권리는 말소기준권리로 작동하며 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 권리분석에서 반드시 확인해야 할 부분은 임차인입니다. 주식회사 엠에스디는 2022년 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사되었고, 보증금은 미상입니다. 낙찰 이후 실제 인수금액은 보증금 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경12057 (임의경매)
소재지	충청남도 천안시 동남구 성황동 45-15 씨티뷰아파트 102동 1층105호
용도 / 이용상태	아파트 · 드림디포 천안역전점으로 이용 중
소유자	김완호
감정가 / 최저가	418,000,000원 / 292,600,000원
신청채권자 / 청구액	아산신용협동조합 / 729,171,325원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2022.10.13 설정된 아산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 이후 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 핵심

임차인	전입	대항력	보증금	판단
주식회사 엠에스디	2022.03.10	有	미상	매수인 인수 가능성
이승희	미상	판정불가	미상	확인 필요
점포	미상	판정불가	미상	확인 필요

⚠️ 핵심 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 여부에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트 없음

씨티뷰(102동) 최근 거래는 45㎡ 전후 소형 평형 중심이며, 최근 12개월 평균은 90,400,000원입니다. 최저매각가 292,600,000원은 최근 거래 평균 대비 323.7% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2024.04	45.62㎡	2	100,000,000원
2024.02	36.32㎡	4	77,000,000원
2023.10	45.08㎡	4	85,000,000원
평균	—	7건	91,000,000원

배당 분배 (최저가 292,600,000원)

최저가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 거래 평균보다 크게 높습니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,896,400원
아산신용협동조합 근저당	828,000,000원	287,703,600원
후순위 가압류	-	0원
소유자 교부	-	0원

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 낙찰자가 부담하지 않습니다.

⛔ 가격·임차인 관점 최저가는 최근 거래 수준보다 높고, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 필수입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 주식회사 엠에스디의 보증금 및 인수 여부 확인 필요.
시세 확인. 최근 거래 평균 대비 최저가가 높아 가격 메리트 검토 필요.
권리 확인. 2022.10.13 근저당 이후 권리는 소멸 구조.
현황 확인. 이용상태와 실제 점유 관계 확인 필요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격과 임차인이 변수”

이 물건은 후순위 권리 정리 측면에서는 명확하지만, 대항력 임차인 보증금 미상이라는 핵심 변수가 있습니다. 또한 최저매각가는 최근 거래 수준보다 크게 높아 단순히 유찰 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 입찰 전 임차인 권리와 실제 부담액을 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 임차인 리스크와 가격 괴리가 남는다 — 천안 씨티뷰 105호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 핵심

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트 없음

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 가격과 임차인이 변수”

사건 개요

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기일 타임라인

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위치 / 로드뷰

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현장 사진 (20장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-01	유찰	4억 1,800만원
2	2026-07-06	대기	2억 9,260만원