대전지방법원 2025타경12057. 천안시 서북구 불당동 1293, 아르떼보엠 1층 116호 근린시설입니다. 소유자는 김완호이며, 2018년 12월 11일 이전 경매매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 10월 13일 아산신용협동조합 앞으로 채권최고액 828,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기권리의 순서만 보면 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 현황조사에 주식회사 엠에스디와 이승희가 등장하며, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 특히 두 기록 모두 대상 물건과 다른 105호를 가리키고 있어, 실제 116호 점유관계를 확인하지 않고는 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층 116호 도로명주소: 충청남도 천안시 서북구 공원로 205 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김완호 (2018.12.11. 경매매각으로 취득) |
| 감정가 | 572,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,337,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청채권자 | 아산신용협동조합 |
| 신청채권액 | 729,171,325원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.13. 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 임차관계 | 105호 관련 기록 2건 · 116호와의 관련성 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기권리는 소멸 구조
말소기준은 2022년 10월 13일 아산신용협동조합 근저당권입니다. 현재 남아 있는 국의 압류와 농협은행, 충남신용보증재단, 토스뱅크, 천안공주낙농축산업협동조합, 신용보증기금의 가압류는 모두 그 이후 접수됐습니다. 따라서 일반적인 등기권리 소멸 관계상 매각으로 소멸할 대상입니다.
다만 2025년 10월 23일에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 2022년 근저당권의 이전이지 새로운 말소기준일을 만드는 설정이 아닙니다. 경매신청채권자인 아산신용협동조합과 현재 등기상 근저당권자의 관계, 채권양도에 따른 배당권자 및 채권액의 변동은 확인이 필요합니다.
또한 을구 5번 근저당권에는 천안시 동남구 성황동 씨티뷰아파트 102동 1층 105호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 존재만으로 매수인에게 해당 채무가 승계되는 것은 아니지만, 다른 담보물의 처분·변제에 따라 실제 채권잔액과 배당관계가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 105호와 116호의 불일치가 핵심
현황조사 등에 나타나는 임차인 관련 기록은 주식회사 엠에스디와 이승희, 총 2건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 같은 보증금을 중복 신고한 사례로 표시되어 있지는 않습니다. 다만 두 건 모두 105호로 적혀 있어, 경매 대상인 116호의 실제 임차인인지부터 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 호실 | 전입·배당요구 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠에스디 | 105호 | 전입 기재: 2022.03.10 배당요구 미확인 |
보증금 미상 월 900,000원 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승희 | 105호 | 전입일 미상 배당요구: 2025.09.01 |
보증금 미상 차임 미상 |
판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
그러나 점유 호실은 105호이고 경매 대상은 116호입니다. 또한 상가임차인의 대항력은 사업자등록 등 법정 요건과 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 전입 관련 날짜만으로 116호에 대한 대항력이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 인수금액을 산정할 수 없습니다.
실제 116호 임차인 수와 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 두 신고자가 별개로 표시되어 있더라도, 신고 대상 호실이 경매 대상과 다른 이상 두 사람의 보증금을 116호 인수금으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 호실이 다르다는 이유만으로 실제 점유관계 확인 없이 인수 위험을 완전히 배제해서도 안 됩니다.
예상배당 모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 확인된 인수채권이 반영되지 않았다는 계산 결과이지, 선순위 임차보증금이 없다는 법적 확정판단이 아닙니다. 만약 116호에 대항력 있는 임차보증금이 확인된다면 실질취득금액은 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인이 미배당 전액을 인수하는 구조라면 총취득 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰은 할인 증거가 아니다
감정가 572,000,000원인 근린시설의 현재 최저가는 137,337,000원입니다. 감정가 대비 약 24.01%, 금액 차이로는 434,663,000원입니다. 네 차례의 유찰로 입찰 문턱이 크게 낮아진 것은 분명합니다.
그렇다고 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으며, 상가·근린시설은 주거용 아파트처럼 같은 평형의 거래가격만으로 가치가 쉽게 결정되지 않습니다. 점포 위치, 실제 사용 가능성, 임대수익, 임차관계 및 매각 유동성 등이 중요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 137,337,000원 | 24.01% | 1,078,814,580원 |
| 5회 유찰 시 | 96,135,900원 | 16.81% | 1,119,423,408원 |
| 6회 유찰 시 | 67,295,130원 | 11.76% | 1,147,745,044원 |
향후 유찰 시나리오는 가정 계산입니다. 채권 미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액이며, 그 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 미확인 임차보증금에 대한 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,722,718원 |
| 1. 근저당 · 아산신용협동조합 케이씨유엔피엘대부로 이전 등기 |
828,000,000원 | 134,614,282원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 14,145,482원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 43,333,312원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 | 111,622,353원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 209,191,811원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 7,135,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에서 집행비용 2,722,718원을 공제하면 근저당권 배당에 사용 가능한 금액은 134,614,282원입니다. 근저당권 채권최고액만 828,000,000원으로, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 배당모형상 모두 0원입니다.
계산상 채권자 청구액 합계는 1,213,428,862원, 예상 채권자 배당총액은 134,614,282원이며, 미배당 합계는 1,078,814,580원입니다. 다만 근저당권 금액은 채권최고액 기준이고, 실제 채권잔액과 배당권자 및 우선순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항 및 토지이용 기재 기준)
- 물건 용도. 경매 물건은 아르떼보엠 1층 116호의 근린시설입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 시설로, 실제 영업 가능 상태와 임대차 관계가 가치 판단에 중요합니다.
- 감정평가 위치 불일치. 위치 설명은 천안시 동남구 성황동 천안초등학교 북서측 인근으로 되어 있습니다. 이는 등기상 불당동 아르떼보엠 소재지와 일치하지 않습니다.
- 이용상태 확인. 감정요항에는 드림디포 천안역전점으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 해당 점포가 실제 경매 대상 116호에 해당하는지 확인 전까지 본건의 영업 현황으로 단정할 수 없습니다.
- 교통. 감정요항은 천안역 도보권, 시내버스 정류장 인근으로 설명하지만, 해당 서술이 불당동 116호에 적용되는지는 소재지 일치 여부를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 토지이용. 토지 관련 기재에는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 이 또한 경매 대상 소재지와의 일치 여부를 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항에는 2016.12.01 사용승인, 철근콘크리트 구조, 위생·급배수 및 소방설비 등이 기재되어 있습니다. 정확한 대상 건물에 관한 내용인지 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설은 임대수요와 상권, 개별 호실의 위치 및 실제 이용상태에 따라 매수층이 달라집니다. 네 차례 유찰 사실은 확인되지만, 그 원인이 가격·수요·권리위험 중 무엇인지는 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 116호와 105호의 호실 일치 여부. 등기부, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서의 호실 표시를 대조하세요. 임차인 두 건이 왜 105호에 기재되었는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 실제 점유자 확인. 116호 현장 점유자, 상호, 사업자등록, 임대차계약의 목적물 표시를 확인하세요. 다른 호실의 임차관계를 본건에 그대로 적용하면 인수액 계산이 왜곡됩니다.
- 주식회사 엠에스디의 대항요건. 2022.03.10이라는 날짜가 무엇을 증명하는지, 사업자등록 신청 및 실제 점유가 116호에 존재했는지 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자도 함께 확인하세요.
- 이승희의 배당요구. 2025.09.01 배당요구의 대상 목적물, 임대차계약, 보증금 및 우선변제권 성립요건을 확인하세요.
- 근저당권 이전과 공동담보. 2025.10.23 근저당권 이전 등기와 공동담보관계를 확인하고, 채권양도 이후의 실제 배당채권자와 채권잔액을 점검하세요.
- 세금·배당의 우선순위. 아산세무서장 관련 국의 압류가 있으므로 실제 조세채권의 성격과 우선권을 확인하세요. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 실질취득원가 산정. 입찰금액 외에 인수할 보증금, 미납 관리비의 승계 가능한 부분, 명도비, 취득 관련 비용을 확인하세요. 미확정 보증금이 있다면 최저가만으로 투자수익률을 계산해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 아르떼보엠 해당 호실과 비교 가능한 최근 상업용 부동산 실거래, 임대수익 및 공실 위험을 확인하세요. 감정가의 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 입찰 전 원본 확인. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하고 매각조건의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 위험은 아직 계산되지 않았다”
이 사건의 표면적 매력은 분명합니다. 감정가 572,000,000원에 평가된 근린시설을 현재 137,337,000원부터 입찰할 수 있다는 점입니다. 네 차례의 유찰로 감정가 대비 금액이 크게 낮아졌습니다.
그러나 가격의 숫자보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 116호 경매에서 105호 임차인 기록 두 건이 등장하고, 두 임차인의 보증금이 모두 미상입니다. 감정요항에는 불당동 물건과 일치하지 않는 성황동·천안역 일원의 위치 설명까지 포함되어 있습니다. 이런 상황에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하거나 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
말소기준권리 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그것만으로 이 사건이 안전한 것은 아닙니다. 실제 임차관계, 물건 동일성, 미배당 보증금의 인수 여부가 밝혀지기 전까지 실질취득원가도 미확정입니다. 최근 실거래와 수익 자료에 의한 시세 검증도 이뤄지지 않은 상태여서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 우선입니다. 지금 필요한 것은 추가 유찰을 기대하는 가격 전략이 아니라, 105호와 116호의 관계 및 감정평가 대상 물건을 확인하고 인수 위험을 금액으로 확정하는 작업입니다. 등기 말소관계는 비교적 명확하지만, 물건·임대차·취득원가 검증은 미완료라는 것이 이 사건의 결론입니다.
