196,196,000원
대전지방법원 2025타경12057. 등기부상 소재지는 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠이고, 매각 대상은 1층 116호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김완호이며, 2018.12.11 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.13 설정된 아산신용협동조합 채권최고액 828,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기만 보면 단순해 보여도 점유관계 확인이 핵심입니다. 현황조사에 주식회사 엠에스디와 이승희가 기재되어 있으나 두 기록 모두 점유 부분이 105호입니다. 본건은 116호이므로, 이 기록이 본건에 실제로 연결되는지부터 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다. 호수 확인 없이 임차보증금 인수액을 0원으로 확정하거나 최저가 196,196,000원을 곧바로 실질취득가로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12057 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층116호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김완호 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 196,196,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구금액 | 729,171,325원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2022.10.13 아산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 828,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.10.13 아산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.12.04 압류, 2025년의 농협은행·충남신용보증재단·토스뱅크· 천안공주낙농축산업협동조합·신용보증기금 가압류와 2025.07.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 해당 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 105호 기재가 본건 116호와 불일치
| 성명 / 법인 | 점유기재 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠에스디 | 105호 | 2022.03.10 | 보증금 미상 월 900,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승희 | 105호 | 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 2025.09.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 기재된 건은 2건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 주식회사 엠에스디의 전입기재가 말소기준권리보다 앞선다는 점 때문에 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 이승희 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 동일하게 미상입니다. 무엇보다 두 기록 모두 105호로 기재돼 있으므로, 본건 116호의 점유관계로 연결되는지 확인하는 절차가 선행돼야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰 자체는 싸다는 증거가 아니다
현재 최저매각가는 196,196,000원으로 감정가 572,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 137,337,200원, 5회 유찰 시 96,136,040원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,546,744원 |
| 2. 근저당 · 아산신용협동조합 | 828,000,000원 | 192,649,256원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,145,482원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 43,333,312원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 111,622,353원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 209,191,811원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 7,135,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,213,428,862원 중 192,649,256원이 배당되고, 미배당은 1,020,779,606원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차관계가 본건에 실제 연결되는 경우 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 감정·현장 정보 — 소재지 설명 대조 필요
감정요항표에는 이용상태가 “드림디포 천안역전점”으로 기재되어 있고, 위치 및 주위환경은 충청남도 천안시 동남구 성황동 소재 천안초등학교 북서측 인근, 교통은 도보권 내 시내버스 정류장과 지하철1호선 천안역이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 반면 등기부와 사건 소재지는 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층116호입니다. 따라서 입찰 전 실제 대상 호수와 감정평가 원본의 대상표시가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 드림디포 천안역전점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 내 1층 116호, 사용승인일 2016.12.01.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측·북측 약 20미터 도로에 접한다고 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,420,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반사항 없음, 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 116호와 105호 구분. 현황조사 점유기재 2건이 모두 105호입니다. 실제 본건 점유인지 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 가능성 확인. 주식회사 엠에스디의 2022.03.10 전입기재는 말소기준일 2022.10.13보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금 확인. 두 점유기재 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 인수액과 실질취득액 계산의 핵심 변수입니다.
- 실거래 시세 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 감정평가 대상 대조. 사건 소재지와 감정요항표의 위치 설명이 서로 다르므로 감정서 표제부·목록·사진을 직접 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 아산신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 대상과 점유의 일치 여부
이 물건은 감정가 572,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 196,196,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 전형적인 소멸형 구조입니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 세 가지 확인이 먼저입니다. 첫째, 105호로 기재된 점유자들이 본건 116호와 관계가 있는지, 둘째, 2022.03.10 전입기재 점유자의 보증금과 확정일자가 무엇인지, 셋째, 불당동 사건 주소와 성황동·천안역 인근으로 기재된 감정요항표 설명이 왜 다른지입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 소멸형이지만 실질 인수액은 아직 확정 불가”입니다. 3회 유찰과 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 점유·감정 대상의 일치가 확인된 뒤 비로소 실질취득액과 입찰가를 계산하는 것이 맞습니다.
