대전지방법원 2025타경12367. 아산 온천동 ‘갤러리휴리움’ 8층 801호로, 감정평가상 아파트-도시형 생활주택 1개호이며 전용면적은 18.64㎡입니다. 소유자 최백화는 2017.08.29 매매를 원인으로 2018.06.01 소유권을 이전받았고, 거래가액은 76,500,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 55,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 26,950,000원, 감정가의 49%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 53,666,666원의 절반 수준까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 -2.4%로 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 54,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 52,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12367 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 온천동 79-14 갤러리휴리움 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형 생활주택 · 전용 18.64㎡ · 거실/방·욕실1·현관 |
| 소유자 | 최백화 (2017.08.29 매매 · 거래가액 76,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 97,357,167원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.01 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 55,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.06.01 신한은행 근저당권입니다. 2025.09.08 케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 등기상 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 본건 전입자는 후순위, 미상 점유는 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성운 | 8층801호 | 2024.11.25 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.11.21 | 없음 |
| 김하나 | 9층904호 | 2025.02.14 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.12.04 | 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 조사기록 가운데 본건 801호에는 양성운이 확인됩니다. 전입일 2024.11.25는 말소기준일 2018.06.01보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 김하나는 9층904호로 기재돼 있어 본건 801호와 점유 부분이 다릅니다. 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 조사기록이 있어 이 부분은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 절반 가격이지만 시장은 -2.4% 하락
갤러리휴리움은 256세대, 2018.05.16 사용승인 단지입니다. 전용 18.64㎡ 동일 면적 거래는 4건 확인되며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 18.64㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 18.64㎡ | 4 | 54,500,000원 |
| 2026.02 | 18.64㎡ | 11 | 54,500,000원 |
| 2024.02 | 18.64㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.64㎡ | 3건 | 53,666,666원 |
최신 거래는 2026.05의 52,000,000원, 최근 12개월 평균은 53,666,666원입니다. 현재 최저가 26,950,000원은 최근 평균의 50.2%입니다. 감정가 55,000,000원과 비교하면 현재 회차는 49%까지 내려와 가격 격차가 큽니다. 다만 최근 거래군은 과거보다 -2.4% 낮아진 흐름이므로, 54,000,000원의 전체 평균만 보고 가격을 평가하기보다는 최신 52,000,000원과 최근 평균 53,666,666원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 55,200,000원 | 26,064,900원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 55,200,000원 중 26,064,900원이 배당되고 29,135,100원이 미배당으로 계산됩니다. 이 미배당액은 근저당 채권자의 미회수분이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 29,135,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 37,074,570원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 13,205,500원 | 12,567,801원 | 42,632,199원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 신한은행 근저당의 미배당액은 29,135,100원에서 37,074,570원, 42,632,199원으로 증가합니다. 그러나 제공된 각 회차 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 권리 계산만 보면 최저가 하락이 곧 실질취득액 하락으로 이어지는 구조입니다. 다만 미상 점유의 대항력 여부가 확인되지 않은 만큼 이 결론은 점유 확인과 함께 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양온천역 동측 인근이며, 상업용·업무용·공동주택이 섞인 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 아파트-도시형 생활주택으로 거실/방·욕실1·현관 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 온천원보호지구·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 기본 위생·급배수·개별난방·도시가스·스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 동일 전용 18.64㎡ 실거래는 4건, 최근 12개월 3건이며 최근 거래 추세는 -2.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 801호 점유자 확인. 양성운은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기록은 대항력 가능·미상으로 보고 원문을 대조해야 합니다.
- 904호 기록 구분. 김하나는 점유 부분이 9층904호로 기재돼 있으므로 801호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 54,000,000원보다 최근 12개월 평균 53,666,666원과 최신 거래 52,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -2.4% 낮으므로 단순 평균만으로 회복가를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 배당·세금 재확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 충분히 내려왔고, 마지막 확인은 점유다
이 물건은 감정가 55,000,000원에서 두 차례 유찰돼 26,950,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 53,666,666원 대비 50.2%, 최신 거래 52,000,000원보다도 크게 낮습니다. 말소기준인 2018년 신한은행 근저당 이후 본건 801호 전입자 양성운은 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 시장은 최근 -2.4% 하락했고, 전입일·보증금 미상의 주거 점유 조사기록이 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 크지만, 미상 점유 확인 후 입찰”입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실과 권리 확인이 끝났다는 사실은 같은 의미가 아닙니다. 이 사건의 마지막 승부처는 801호 실제 점유·임대차 상태를 원문으로 확정하는 것입니다.
