말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 없지만 미상 점유와 임차권등기 확인 필요성이 있어 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 70%까지 내려온 상태입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수액 0원 구조지만, 일부 점유자는 보증금·전입 정보가 확인되지 않아 입찰 전 점유 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
56,000,000원
39,200,000원
실질취득
39,200,000원
인수액 0원
최근12개월 평균
53,666,666원
최근 거래 3건
핵심지표
73.0%
최저가/최근시세
대전지방법원 2025타경12367 사건입니다. 갤러리휴리움 9층 904호는 온양온천역 인근 중심상가지대에 위치한 도시형 생활주택형 아파트입니다. 말소기준권리는 2018년 6월 1일 설정된 신한은행 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
소재지
충청남도 아산시 온천동 79-14 갤러리휴리움 9층904호
용도 / 이용상태
아파트 · 도시형 생활주택 1개호
소유자
최백화
감정가 / 최저가
56,000,000원 / 39,200,000원
신청채권
97,357,167원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 인수 없는 소멸 구조
② 임차인·점유 분석
점유자
점유
대항력
우선변제
승계
양성운
8층801호
없음
보증금 미상
해당 없음
김하나
904호 임차권등기
없음
보증금 3,000,000원
해당 없음
확인 필요
주거 점유
판정 불가
미상
해당 없음
⚠️ 점유 리스크 대항력 있는 임차인으로 확인되는 사람은 없습니다. 다만 전입일·보증금 정보가 없는 점유자는 대항력 판정이 불가능하므로 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교
최근 12개월 거래를 우선 기준으로 보면 최저매각가는 시세 대비 낮은 구간입니다. 전체 평균 거래금액보다 최근 거래 흐름을 우선했습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.05
18.64㎡
5
52,000,000원
2026.05
18.64㎡
4
54,500,000원
2026.02
18.64㎡
11
54,500,000원
평균
-
3건
53,666,666원
배당 분배
감정가·취득가 vs 실거래
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 보증금 3,000,000원도 대항력 없는 권리로 인수 대상이 아닙니다.
⛔ 입찰 전 확인 미상 점유자의 실제 점유관계와 관리비·명도 가능성을 확인해야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 우선입니다.
④ 입찰 체크리스트
등기부 기준 말소기준권리 이후 권리 소멸 여부 확인
미상 점유자의 전입·보증금·점유 상태 확인
최근 거래 52,000,000원~54,500,000원 범위와 비교해 입찰가 설정
관리비 체납 여부 확인
맺으며
이 물건은 최저가가 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 구조는 양호합니다. 다만 경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 권리와 점유의 완결성입니다. 인수 위험은 낮지만 확인되지 않은 점유가 남아 있어 현장 확인 후 접근하는 유형입니다.
