249,900,000원
대전지방법원 2025타경12456. 충청남도 아산시 탕정면 용두리 695 ‘더콜럼버스’ 7층 726호입니다. 사건상 용도는 기타로 분류돼 있으나 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 사용승인일은 2023.10.13이고, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 7층에 위치합니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자는 김혜림이고, 2023.11.30 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 350,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.09.25 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 695 더콜럼버스 7층 726호 도로명주소: 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 10층 건물 중 7층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 2023.10.13 |
| 소유자 | 김혜림 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 575,022,192원 |
| 등기상 근저당 | 농협은행주식회사 · 채권최고액 350,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.10.18 주식회사알토란 명의로 소유권보존과 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 이뤄졌고, 같은 신탁등기는 2023.11.30 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 이어 김혜림 명의로 소유권이전이 등기됐으며, 같은 날 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권보다 앞선 인수 대상 제한물권은 현재 권리자료에서 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 249,900,000원으로 감정가 357,000,000원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 최저가와 같은 249,900,000원입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 지식산업센터의 최근 12개월 평균과 최신 거래 자료가 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 기준은 제공돼 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 104,798,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 178,719,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 230,463,315원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 농협은행의 미배당은 104,798,600원에서 178,719,020원, 230,463,315원으로 늘어납니다. 그러나 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이고, 매수인의 인수금액은 각 회차 모두 0원입니다. 권리 측면에서는 유찰에 따라 추가 부담이 생기지 않지만, 가격 적정성은 별도의 지식산업센터 거래·임대 자료로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,298,600원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 350,400,000원 | 245,601,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,298,600원을 제외한 245,601,400원이 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 대비 104,798,600원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정요항표상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 수요층과 금융·세금·임대 조건을 별도로 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 7층 726호이며 사용승인일은 2023.10.13입니다. 기본적인 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 대상 토지는 동측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 대지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 8,733.9㎡, 공시지가는 1,401,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 및 아산탕정 택지개발사업지구 관련 사항이 기재돼 있고, 중로1류 도로에 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 소재지 문구 대조. 등기와 사건 소재지는 아산시 탕정면 용두리 695로 기재돼 있으나, 감정요항표의 위치 및 주위환경 문구에는 아산시 염치읍 백암리 현충교차로 인근으로 적혀 있습니다. 현장 위치와 감정평가서 원본의 물건번호 대응을 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 집합건물보다 실제 입주 가능 업종, 공실, 임대료, 관리비 및 부가가치세 조건에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 실거래 자료가 없어 환금성에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 동일 건물 7층과 유사 면적 호실의 최근 매매가, 현재 매물가, 임대보증금·월세와 공실기간을 확인하세요.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 현장 임대관계는 확인되지 않았습니다. 사업자등록·전입세대·현장 상호·관리사무소 점유자료를 함께 확인해야 합니다.
- 입주업종 확인. 공장(지식산업센터) 이용에 필요한 입주 가능 업종과 실제 사용자의 업종 적합성을 관리규약·관련 기관 자료로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 지식산업센터는 공용관리비 부담이 클 수 있으므로 체납액과 월평균 관리비, 전기·냉난방 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 세금·금융 조건. 주거용 부동산과 다른 취득 관련 세금, 부가가치세 여부, 대출 가능 비율과 금리를 입찰 전에 확인하세요.
- 청구채권 대조. 신청채권자 청구액 575,022,192원과 등기상 채권최고액 350,400,000원의 차이를 경매신청서·채권계산서로 확인하세요.
- 감정서 물건번호 대조. 감정요항표에는 기호 1과 기호 2가 함께 기재돼 있으므로, 본건 726호에 해당하는 평가명세와 위치 문구를 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 전
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원이며, 유찰이 더 진행돼 채권자의 미배당액이 늘어나더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
그러나 감정가 357,000,000원에서 한 차례 유찰돼 249,900,000원이 됐다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 본건은 공장으로 이용 중인 지식산업센터이고, 최근 실거래와 임대수익 자료가 제공되지 않았습니다. 여기에 현장 임대관계 미확인, 감정요항표의 소재지 문구 차이도 남아 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 점유는 검증 전입니다. 실제 거래가·임대료·공실과 현장 점유를 확인한 뒤에만 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.
