창원지방법원 2024타경35554. 진주시 충무공동 베스트타워 3층 301호 근린시설입니다. 사용승인일은 2016.06.29.이고, 감정평가상 각 호는 근린생활시설(공실 등)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사청단홍단앤황정혜이며, 2016.07.04. 진주축산업협동조합이 설정한 채권최고액 6,110,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 새진주새마을금고 근저당, 국세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체만 보면 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 임차·점유 관계가 단순한 공실형 물건으로만 보기는 어렵습니다. 장진규·박성권을 포함한 다수의 개인과 법인이 조사돼 있고, 특히 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 모두 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만, 실제 인도 범위와 사용 주체 확인은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2016.07.04. 을구 1번 진주축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,110,000,000원이고 공동담보목록 제2016-295호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2016.11.07. 설정된 새진주새마을금고 근저당 474,500,000원, 2020.02.10. 국세 압류, 2024.07.12. 진주축산업협동조합의 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

과거에는 강제경매·임의경매와 압류·가압류가 여러 차례 등기됐으나 상당수는 취하, 해제 또는 취소기각결정으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심은 2016.07.04. 진주축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리된다는 점입니다.

② 임차·점유 — 대항력은 없지만 현황 확인이 핵심

조사상 임차·점유 관계인은 7명·법인입니다. 모두 전입일이 2016.07.04. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금이 확인된 장진규 50,000,000원, 박성권 20,000,000원을 비롯한 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.

감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실 등)이고 기타 참고사항에서는 현재 임대관계가 미상으로 조사됐지만, 장진규는 사용 용도가 주거로 기재돼 있습니다. 서류상 이용상태와 실제 사용형태를 대조할 필요가 있는 물건입니다.

③ 가격 구조 — 감정가 21%까지 내려온 7회 유찰

감정가는 386,000,000원, 현재 최저매각가는 80,950,000원입니다. 현재 회차는 7회 유찰로 감정가의 21% 수준입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 64,760,000원, 9회 유찰 시 51,808,000원으로 제시돼 있습니다.

가격이 크게 하락한 것은 분명하지만 7회 유찰과 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 공실 등이 확인되며, 실제 점유관계도 복수로 조사돼 있습니다. 현재 최저가보다 중요한 것은 현장 사용상태와 임대·명도 가능성을 함께 확인하는 것입니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,950,000원 가정)

채권총액 6,584,500,000원 중 채권자 예상배당은 79,092,900원, 미배당은 6,505,407,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미배당은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 충무공동 ‘한일병원’ 북동측 인근 베스트타워로, 주변은 진주혁신도시 내 대규모아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 노변상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류소가 있으나, 운행노선수와 운행횟수를 고려한 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2016.06.29.입니다. 급배수·위생·소화전·승강기·지하주차 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측 폭 약 20m 왕복3차선 도로와 북동측 폭 약 12m 왕복2차선 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 지반이 평탄한 정방형 토지로 상업용건부지로 이용 중이며, 토지면적은 801.8㎡, 공시지가는 2,540,000원/㎡입니다.
• 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 이용상태. 감정평가상 각 호는 근린생활시설(공실 등)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호·302호 실제 경계 확인. 두 호실을 일체로 임차·사용한다는 진술이 있으므로 내부 연결 여부와 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
• 점유자 특정. 장진규·박성권·정종복·이정국·주식회사 중부이엔씨·김광현· 엠제이라이프 주식회사 중 현재 실제 점유자가 누구인지 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자 확인. 정종복·이정국·주식회사 중부이엔씨·김광현· 엠제이라이프 주식회사의 보증금과 임대차 조건을 직접 대조하세요.
• 이정국 관계 확인. 등기부상 관계인과 동일 인물로 표시된 점과 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인하세요.
• 사용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설(공실 등)인 반면 장진규는 주거 사용으로 조사돼 있으므로 현장 이용형태를 확인하세요.
• 7회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 80,950,000원으로 감정가의 21%이지만, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고 점유·임대·호실 이용상태와 함께 판단하세요.
• 배당 한계 인지. 현재 시나리오에서 채권 미배당은 6,505,407,100원이고 새진주새마을금고 예상배당은 0원입니다. 이 미배당은 매수인 인수금이 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 점유 확인이 먼저”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.04. 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않습니다.

그러나 감정가 386,000,000원에서 최저가 80,950,000원까지, 이미 7회 유찰됐다는 사실과 조사상 다수의 임차·점유 관계는 별도로 봐야 합니다. 일부 점유자의 보증금은 미상이고, 301호와 302호를 일체로 임차해 사용한다는 진술도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원이니 안전하다”에서 끝나는 것이 아니라, 실제 누가 어디를 어떻게 점유하고 있는지를 확인하는 것입니다. 권리는 정리되지만 현황 확인을 건너뛸 수 없는 근린시설 경매입니다.