매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 토지·주택 복합 물건 특성상 확인 포인트가 많은 물건
인수 권리는 없고 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만 가등기 확인, 농지취득자격증명, 복합 용도 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 34%까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수금도 없지만, 단순 아파트형 물건이 아니라 주택 + 토지 복합 물건으로 제시외시설·농지취득자격증명 등 확인 절차가 핵심입니다.
감정가
953,924,200원
감정 기준
최저가
327,196,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
감정가 34%
가격↓ 확인↑
창원지방법원 2024타경38799. 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 주건축물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정가는 953,924,200원이었으나 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 327,196,000원입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2017년 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 설정된 가등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 4번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요하므로 입찰 전 원본 검토가 필요합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2024타경38799
소재지
경상남도 산청군 시천면 반천리 670
용도
기타 + 토지
건물 이용상태
단독주택으로 이용 중
소유자
김영순, 이승우
감정가 / 최저가
953,924,200원 / 327,196,000원
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 845,728,853원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 근저당 기준으로 정리
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 현재 매각대금으로 일부만 배당되는 구조입니다. 매수인이 승계하는 인수 권리는 없습니다.
② 권리 분석 핵심
✅ 인수 위험 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제도 확인되지 않아 등기상 인수 부담은 0원입니다.
⚠️ 확인 필요 갑구 4번 가등기는 담보가등기 종류 확인이 필요합니다. 또한 목록상 농지 관련 부분은 농지취득자격증명원 제출 요건이 있으며 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,196,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,380,744원
중소기업은행 근저당
960,000,000원
321,815,256원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
3회 유찰 후 최저매각가는 감정가의 34% 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 고운호 북측 인근으로 단독주택·전·답 등이 형성된 지역입니다.
교통. 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
토지. 생산관리지역, 영농여건불리농지, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
건물. 철근콘크리트구조 2층 건물 및 단층 건물이 포함되며 위생·급배수·개별난방 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 갑구 4번 가등기의 성격을 반드시 확인해야 합니다.
농지 요건. 목록 일부는 농지취득자격증명 제출 여부를 확인해야 합니다.
현황 확인. 제시외건물·제시외수목·데크 등 매각 포함 범위를 현장과 대조해야 합니다.
활용성 검토. 주택과 토지 복합 물건으로 사용 목적과 관리 가능성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인이 필요한 물건”
이 물건은 3회 유찰로 가격 매력은 크게 높아졌고, 권리상 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 일반적인 주거용 경매와 달리 토지·주택·부속시설이 함께 움직이는 복합 물건입니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 가등기, 농지취득자격증명, 현황 포함 범위를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
