창원지방법원 2024타경38799. 산청군 시천면 반천리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 496,802,200원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 170,403,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
등기상 핵심은 2017년 설정된 중소기업은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당표에서는 중소기업은행이 전액 배당받지 못하고 792,782,642원 미배당이 발생하지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38799 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 반천리 668 · 등기상 반천리 668, 669 주건축물 제1동호 |
| 도로명주소 | 경상남도 산청군 시천면 고운동길 311-3 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 에스엠알앤디주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 496,802,200원 / 170,403,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 845,728,853원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 1,084㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 43,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.12.11. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 김포시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 산청군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.11.25. 김포시 압류는 2023.04.17. 해제되어 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저가는 170,403,000원으로 감정가 496,802,200원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 170,403,000원 | 34.3% | 792,782,642원 |
| 4회 유찰 시 | 119,282,099원 | 24.01% | 843,187,850원 |
| 5회 유찰 시 | 83,497,469원 | 16.81% | 878,405,485원 |
유찰이 추가될수록 매수 가격은 낮아지지만 중소기업은행의 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 5회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,185,642원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 167,217,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 중소기업은행 미배당은 792,782,642원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 일괄매각·토지·건물 확인사항
- 일괄매각. 제시외건물 감정서상 ‘ㄴ’, 제시외수목 감정서상 ‘e’가 매각에 포함됩니다.
- 조경. 조경수 및 정원석 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 건물 부합물. 건물에 부합된 데크 등은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 평가제외. 철거 및 이동이 용이한 컨테이너는 평가에서 제외됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호 3, 11은 단독주택으로 이용중이며 위생·급배수 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 산청군 시천면 반천리 소재 “고운호” 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 전·답 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 1,084㎡, 지목 대, 토지이용상황 전, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 임대차 유무를 현황조사 및 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외건물·수목·조경수·정원석·데크의 포함 범위와 컨테이너 평가제외를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자와 별개로, 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 119,282,099원, 5회 유찰 시 83,497,469원 시나리오가 제시되어 있으므로 자금계획과 함께 비교하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 원본 확인
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 단순한 말소 여부에서 끝나지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없고, 임대관계 미상·세금 압류·일괄매각 범위 확인이 남아 있습니다. 따라서 권리상 인수는 0원이지만 가격과 현장 상태는 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
