창원지방법원 2024타경38850. 진주시 충무공동 우람빌딩 2층 202호로, 사건 표기상 용도는 대지이고 감정평가 이용상태는 제1근린생활시설(현황 공실)입니다. 현재 소유자는 우람종합건설주식회사이며, 등기상 말소기준은 2022년 11월 15일 하동군수산업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험주식회사· 근로복지공단·국민건강보험공단·한국도로공사의 가압류·압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 가격 하락 폭입니다. 감정가 339,000,000원에서 현재 최저매각가는 29,172,000원으로 내려와 감정가의 8.61%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 현황이 공실인 제1근린생활시설이라는 점과 8회 유찰 이력은 입찰 전에 실제 임대수요와 매도 환금성을 별도로 확인해야 할 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 103-7, 2층202호 (충무공동,우람빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1근린생활시설(현황 공실상태) |
| 소유자 | 우람종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 29,172,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전희용 / 22,655,231원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15. 하동군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없고, 제공된 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 하동군수산업협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023년 9월 1일 국의 압류는 2024년 2월 27일 해제로 등기부상 이미 말소되었습니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 8회 유찰이 곧 ‘시세 대비 저가’는 아니다
현재 회차는 8회 유찰, 최저매각가 29,172,000원으로 감정가 339,000,000원의 8.61% 수준입니다. 다음 유찰 시 제공된 시나리오상 최저가는 20,420,400원, 10회 유찰 시에는 14,294,280원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 8.61% | 29,172,000원 | 3,469,111,062원 |
| 9회 유찰 시 | 6.02% | 20,420,400원 | 3,477,705,133원 |
| 10회 유찰 시 | 4.22% | 14,294,280원 | 3,483,720,983원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 925,096원 |
| 2. 근저당권 · 하동군수산업협동조합 | 240,000,000원 | 28,246,904원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,882,370원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 224,437,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 1,480,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국도로공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 전희용 | 22,655,231원 | 0원 |
| 9. 갑구 8-1번 가압류 변경 | 11,382,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,172,000원 가정 시 집행비용 925,096원을 제외한 28,246,904원이 하동군수산업협동조합 근저당권에 배당되고 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 3,497,357,966원 중 예상 배당은 28,246,904원, 미배당은 3,469,111,062원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 롯데몰 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설·위락시설·숙박시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 제1근린생활시설이며 현재 공실상태입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층·지상 9층 건물 내 2층 202호입니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 남측·동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,774,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 갖추어져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 시세 저평가로 단정하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 8.61%이지만 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 때문인지, 공실·상가 수요·매각 난이도 등 다른 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 공실 수익성 점검. 현재 제1근린생활시설 공실이므로 실제 임대 가능 업종과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 3,469,111,062원 발생하지만, 제공된 권리관계상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 8회 유찰은 무시할 수 없다
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 11월 15일 하동군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 339,000,000원이 8회 유찰되어 29,172,000원까지 내려온 것은 큰 가격 변화지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상황에서는 ‘2,917만원이 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 제1근린생활시설·공실 상태와 반복 유찰 이력을 함께 보면, 이 물건의 승부처는 권리분석보다 실제 상권 수요와 환금성 검증입니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시장 확인 후 판단하는 편이 맞습니다.
