창원지방법원 2024타경38850. 진주시 충무공동 우람빌딩 4층 405호입니다. 등기상 현재 소유자는 우람종합건설주식회사이고, 2022.11.16. 거래가액 436,672,788원으로 소유권을 취득했습니다. 이틀 뒤인 2022.11.18. 하동군수산업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 매각의 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·근로복지공단·한국도로공사의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가 421,000,000원의 8.61%인 36,228,000원까지 내려왔습니다. 여기까지 낮아졌다는 사실 자체보다 중요한 것은 8회 유찰이라는 시장 반응입니다. 감정평가상 이용상태도 제1근린생활시설(현황 공실상태)로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38850 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 103-7, 4층405호 (충무공동,우람빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1근린생활시설(현황 공실상태) |
| 소유자 | 우람종합건설주식회사 · 2022.11.16. 소유권이전 · 거래가액 436,672,788원 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 36,228,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전희용 / 22,655,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.11.18. 하동군수산업협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 추가 신용보증기금 가압류, 한국도로공사 가압류와 2024.10.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.01. 진주세무서장 압류는 2024.02.27. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 8회 유찰, 감정가의 8.61%
감정가는 421,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,228,000원입니다. 현재 회차는 8회 유찰, 감정가 대비 비율은 8.61%입니다. 다음 시나리오에서는 9회 유찰 시 25,359,600원, 10회 유찰 시 17,751,720원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 8.61% | 36,228,000원 | 3,371,917,095원 |
| 9회 유찰 시 | 6.02% | 25,359,600원 | 3,382,589,864원 |
| 10회 유찰 시 | 4.22% | 17,751,720원 | 3,390,060,802원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,104원 |
| 1. 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 180,000,000원 | 35,175,896원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 224,437,760원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,480,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국도로공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 전희용 | 22,655,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,407,092,991원 중 현재 회차 예상 배당액은 35,175,896원이며, 채권 미배당액은 3,371,917,095원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 소재 롯데몰 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·위락시설·숙박시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층·지상 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가 2,774,000원/㎡, 토지면적 1,256.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 8회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 36,228,000원까지 내려왔습니다. 가격 자체보다 반복 유찰의 원인을 현장 수요·공실 상태와 함께 점검해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 제1근린생활시설 현황 공실입니다. 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인. 조사된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 채권. 채권 미배당액은 매우 크지만 말소기준 이후 권리로서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 421,000,000원과 최저가 36,228,000원의 차이만으로 적정가를 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 8회 유찰을 먼저 본다”
권리관계는 비교적 명료합니다. 2022.11.18. 하동군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 8회 유찰과 제1근린생활시설·현황 공실이라는 점입니다. 감정가 421,000,000원에서 현재 36,228,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건은 할인율보다 반복 유찰의 이유와 실제 활용 가능성을 확인하는 것이 먼저입니다.
