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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나

이 사건은 회수 구간 계산 대상이 아닙니다. 현재는 NPL 후보로 분류된 진행 중 사건만 계산합니다 — 회수액이 0이라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.16 2회 · 최저 113,604,000원
B 매력지수58 유찰 4회

부동산임의경매

2025타경864 · 진주지원 · 토지
712.3㎡
낙찰가 유찰 4회 후 낙찰
181,500,000원 1억 8,150만 감정가 675,930,000원
감정가의 26% 2026-10-12 낙찰
최저매각가 162,291,000원 최저가 대비 +11%
낙찰일
10-12 낙찰 완료
진주지원 일괄매각 5개 목록
입찰 보증금
1,622만원
최저가의 10% · 16,229,100원
감정가 대비
▼ 73.1% 싸게 매수
감정가 6.76억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 크게 낮아졌지만 지상권과 대항력 임차 가능성을 반드시 확인해야 하는 남해 공장+토지 물건.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 지상권 리스크를 확인해야 한다 — 남해 공장+토지

창원지방법원 2025타경864 · 경상남도 남해군 남해읍 심천리 839-1
감정가 675,930,000원 · 최저매각가 231,844,000원 · 매각기일 2026.08.31 · 임의경매(새남해농업협동조합)
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 지상권 인수·대항력 임차 가능성이 남은 복합 토지물건
가격은 감정가 대비 34%까지 하락했으나 매각물건명세서상 인수 지상권과 보증금 미상 대항력 임차 리스크, 농촌 공장용도 환금성 제한으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 단순한 저가 매수형 물건은 아닙니다. 매각물건명세서상 인수 지상권 3건과 대항력 있는 임차인(보증금 미상) 가능성이 존재해 낙찰 전 권리 확인이 핵심입니다.
감정가
675,930,000원
평가금액
최저매각가
231,844,000원
3회 유찰·34%
인수 위험
확인 필요
지상권·임차 리스크
핵심지표
B등급
가격↓ 권리확인↑

창원지방법원 2025타경864. 경상남도 남해군 남해읍 심천리 일대 공장 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 6억7천만원이지만 3회 유찰 후 현재 최저가는 2억3천만원대까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 권리입니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2025타경864
소재지경상남도 남해군 남해읍 심천리 839-1
용도기타 + 토지 · 공장 이용
소유자장상우
감정가 / 최저가675,930,000원 / 231,844,000원
매각기일2026.08.31
신청채권자 / 청구액새남해농업협동조합 / 395,877,938원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 인수권리는 별도

말소기준권리는 2022.09.23 설정된 새남해농업협동조합 근저당권(채권최고액 474,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 확인해야 할 인수권리 매각물건명세서에는 목록[2] 을구 순위번호 1번 지상권, 목록[4] 을구 순위번호 5번 구분지상권, 목록[5] 을구 순위번호 4번 구분지상권이 인수권리로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석

임차인전입대항력보증금위험
주식회사우송건설 2019.01.18 有 미상 보증금 확인 필요

전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서와 관련 자료 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당 구조 (최저매각가 231,844,000원 기준)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-4,045,816원
을구 13번 근저당 · 새남해농업협동조합474,000,000원227,798,184원
남해신용협동조합 가압류16,182,373원0원
새남해농업협동조합 가압류19,781,521원0원
농업협동조합중앙회 가압류24,674,498원0원
남해농업협동조합 가압류13,864,533원0원
매각대금 배분
감정가 대비 회차별 가격

④ 입지·환금성 메모

  • 이용상태. 감정평가상 공장으로 이용 중인 물건입니다.
  • 위치. 남해군 남해읍 심천리 일대 국도변 근린생활시설·농촌취락·농경지대 주변입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
  • 토지. 생산녹지지역, 자연취락지구 등 용도지역 제한이 있습니다.
  • 특이사항. 고압송전탑 1기 및 고압선 통과 토지가 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 지상권 확인. 인수권리로 명시된 지상권 및 구분지상권의 존속 범위를 반드시 확인해야 합니다.
  • 임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 규모 확인 전에는 최종 취득비용 판단이 어렵습니다.
  • 현장 확인. 고압송전선, 공장 시설, 제외 물건 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
  • 환금성. 농촌 지역 공장·토지 복합물건으로 일반 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 필수”

이 물건은 3회 유찰로 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 하지만 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 위험 요소가 있습니다. 지상권 인수권리와 대항력 임차 가능성이 존재하기 때문입니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 낮은 가격이 실제 기회인지 판단할 수 있는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인과 현장 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경상남도 남해군 남해읍 심천리 839-1

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