매력지수 C등급 · 가격은 크게 낮아졌지만 법정지상권 가능성과 제시외건물 제외 리스크가 남은 물건
3회 유찰로 가격 접근성은 높지만 단독주택·토지 특성상 법정지상권 성립여지와 제시외건물 관련 확인 필요성이 있어 보수적 접근이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 단순 저가 물건으로 보기 어렵습니다. 제시외건물 매각제외와 법정지상권 성립여지가 있어 토지와 건물 관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
8,972,726원 / 3,078,000원
3회 유찰
최저가 비율
34.3%
감정가 대비
매수인 인수
0원
등기상 인수 권리 없음
핵심지표
법정지상권 확인
제시외건물 리스크
창원지방법원 2025타경900. 경상남도 사천시 동동 342-9 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가는 897만원, 현재 최저매각가는 307만원으로 세 차례 유찰을 거쳤습니다. 표면 가격만 보면 매우 낮아졌지만, 이 사건은 가격보다 권리와 현황 확인이 중요한 유형입니다.
말소기준권리는 1997년 설정된 삼천포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인이 별도로 인수하는 권리는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외건물을 위한 법정지상권 성립여지가 기재되어 있어 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경900
소재지
경상남도 사천시 동동 342-9
물건종류
단독주택 + 토지
소유자
설인조
감정가 / 최저가
8,972,726원 / 3,078,000원
신청채권 / 청구
주식회사일운 / 1,583,029원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 현황 확인 필요
말소기준권리인 삼천포농업협동조합 근저당권 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 법정지상권 성립여지 매각물건명세서에는 제시외건물(감정서상 ‘ㄹ’)을 위한 법정지상권 성립여지가 기재되어 있습니다. 토지만의 가치 판단 시 건물과 토지 관계를 반드시 확인해야 합니다.
② 현황 및 입지 분석
위치 및 주위환경
경상남도 사천시 대방초등학교 북동측 인근, 주위는 단독주택 등으로 형성
이용상태
주택, 창고 및 변소
건물구조
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택
토지면적
88.0㎡
용도지역
제1종일반주거지역
지목
전
제시외건물 관련 체크 목록 건물 중 창고(16.5㎡)는 현황 소재불명으로 평가 제외되었고, 제시외건물은 매각 제외입니다. 최저매각가격은 해당 사항을 반영한 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,078,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
455,404원
삼천포농업협동조합 근저당
13,000,000원
2,622,596원
주식회사일운 경매개시결정
1,583,029원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (현재 최저가)
회차별 최저매각가
④ 입찰 체크리스트
법정지상권 확인. 제시외건물을 위한 법정지상권 성립여지가 있어 토지 이용 가능성을 확인해야 합니다.
현황 확인. 창고 소재불명 및 매각 제외 건물 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
가격 판단. 3회 유찰로 최저가는 낮지만 권리보다 현황 리스크가 가격 판단의 핵심입니다.
인수 여부. 등기상 매수인 인수 권리는 0원입니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격 뒤의 확인 비용”
이 물건은 권리상 인수 부담은 없는 구조입니다. 하지만 단독주택과 토지가 결합된 물건에서는 낮은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 특히 법정지상권 성립여지와 제시외건물 제외는 낙찰 후 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 가격은 충분히 낮아졌지만, 최종 판단 기준은 “얼마나 싸게 샀는가”보다 “낙찰 후 토지를 어떻게 사용할 수 있는가”입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 사천시 동동 342-9
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2025타경900
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·제101호 법정
물건
일반건물
시멘트 블록조 슬래브지붕 단층창고 16.50㎡[현황: 소재불명] / 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층변소 1.82㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
