창원지방법원 2025타경956. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이111호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 에이111호가 근린생활시설(공실)입니다. 소유자는 유민숙이며, 진주남부농업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구금액은 1,218,516,759원입니다. 현재 최저매각가는 246,274,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
권리 흐름에서는 2019년 신탁과 가압류가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 유민숙에게 소유권이 이전됐습니다. 2023년 진주남부농업협동조합의 임의경매도 2024년 취하로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.06.13 진주시 압류이며, 이후 국세 압류와 2025년 임의경매개시결정, 추가 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경956 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이111호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건 내 1층 에이111호 |
| 소유자 | 유민숙 |
| 감정가 / 최저가 | 718,000,000원 / 246,274,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 1,218,516,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 예상배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 2024.06.13 진주시 압류, 2024.06.25 성남세무서장 명의 국세 압류, 2025.10.16 진주세무서장 명의 국세 압류가 확인됩니다. 세금이 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있으므로 세금 체납의 성격과 금액 확인이 핵심입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 비교는 없다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 246,274,000원으로, 감정가 718,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 172,391,800원, 5회 유찰 시 120,674,259원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 246,274,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 172,391,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 120,674,259원 | 0원 |
가격이 감정가 대비 크게 내려온 것은 사실이지만, 비교할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 특히 감정 이용상태가 근린생활시설(공실)이고 진주혁신도시 내 지식산업센터·근린생활시설 권역에 위치하므로, 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 3회 유찰 자체가 환금성과 수요를 다시 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,247,836원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 242,026,164원 |
예상배당 계산에서는 채권자 배당액과 미배당액이 모두 0원이고, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 신청채권자 청구액 1,218,516,759원과 근저당권 관련 등기기록이 별도로 존재하므로 실제 배당관계는 최신 원본 서류 확인이 필요합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주혁신도시 내 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 에이111호는 근린생활시설(공실)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건의 1층으로, 외벽은 스톤코트·화강석·복합판넬 마감, 창호는 강화유리창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·소화전설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 중로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 5,148.0㎡, 준주거지역이며 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 속하며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 진주시 압류와 국세 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해 배당 순서를 다시 점검해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2022년 채권최고액 1,170,000,000원 근저당권과 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기록을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 에이111호는 근린생활시설 공실입니다. 현장 방문으로 실제 영업 가능 상태와 주변 공실, 임대수요를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 246,274,000원까지 내려왔습니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상권·공실·권리관계 때문인지 구분해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 세금·환금성 확인이 먼저
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 718,000,000원에서 최저매각가 246,274,000원까지 내려온 3회 유찰입니다. 계산상 임차인 인수액은 0원이고 말소기준 이후의 압류도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 부담은 제한적으로 보입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 있고, 감정 이용상태가 근린생활시설(공실)이며 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34%라 싸다”가 아니라, 세금·최신 등기·공실과 상권을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
