창원지방법원 2025타경956. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이111호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건이며 해당 호는 1층에 위치합니다. 감정가 718,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 351,820,000원, 감정가의 49%입니다.
가격 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없는 만큼 “감정가의 절반 이하 = 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 특히 등기에는 2022년 설정된 1,170,000,000원의 근저당권과 그 권리의 2026년 이전등기가 함께 존재해, 현재 표시된 배당 계산과의 관계를 입찰 전에 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경956 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이111호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건 내 1층 |
| 소유자 | 유민숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 718,000,000원 / 351,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,218,516,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸, 선행 근저당은 별도 확인
말소기준으로 표시된 권리는 2024.06.13 진주시 압류입니다. 이후 2024.06.25 성남세무서장 압류, 2025.09.24 진주남부농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.16 진주세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 하락했지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 351,820,000원으로 감정가 718,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 246,273,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 172,391,799원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 351,820,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 246,273,999원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 172,391,799원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 351,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,725,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 346,094,520원 |
현재 배당 계산은 채권자 총 청구액·배당액·미배당을 모두 0원으로 보고, 집행비용 5,725,480원을 제외한 346,094,520원을 소유자 교부로 계산합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 선행 근저당의 실제 배당 관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주혁신도시 내 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)는 근린생활시설(공실), 기호(2)는 근린생활시설(분양사무실)로 이용되고 있습니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 평탄한 토지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 중로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 속하며, 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 462,300원/㎡이며 토지면적은 5,148.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 2022.03.18 설정된 진주남부농업협동조합 채권최고액 1,170,000,000원 근저당과 2026.01.20 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전의 존속·말소·배당관계를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 말소기준으로 표시된 2024.06.13 진주시 압류와 선행 근저당 사이의 실제 경매 소멸관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 공실 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 351,820,000원에서 추가 유찰 시 246,273,999원, 172,391,799원 시나리오가 제시되어 있으므로 권리 확인 후 가격 한도를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 등기다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 718,000,000원에서 최저매각가 351,820,000원까지 내려온 49%입니다. 임차인도 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격표만으로 내릴 수 없습니다. 2022년 1,170,000,000원 근저당권, 2026년 그 근저당권의 이전등기, 2024년 말소기준으로 표시된 진주시 압류, 그리고 채권자 배당을 0원으로 계산한 예상배당 사이에는 입찰 전에 반드시 확인해야 할 지점이 있습니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리·배당 정합성을 확인하기 전에는 ‘싸다’고 결론내리기 어려운 물건입니다.
