배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
B매력지수58유찰 3회
부동산임의경매
2025타경956 · 진주지원 · 건물
철근콘크리트구조 65.86㎡
최저매각가
4차 · 유찰 3회
가격 메리트
301,840,000원
3억 184만
감정가 880,000,000원
감정가의 35%▼ 65% 할인
다음 매각기일
08-31
진주지원 10:00
입찰 보증금
3,018만원
최저가의 10% · 30,184,000원
감정가 대비
▼ 65.7%싸게 매수
감정가
8.80억원
최근 결과
3회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것3회 유찰로 최저가는 내려왔지만 공실 근린시설과 대형 미배당 채권이 남는 물건입니다.
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 공실 근린시설의 환금성 검토가 필요한 물건
권리상 인수 부담은 없으나 공실 근린시설이고 대형 근저당 미배당 및 낮은 환금성이 존재해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 근린생활시설이고 현재 공실 상태입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 실제 투자 판단은 낙찰가보다 임대 가능성과 환금성이 좌우합니다.
감정가
880,000,000원
평가금액
최저가
301,840,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
공실
근린시설 환금성 확인
창원지방법원 2025타경956. 진주시 충무공동 혁신도시 내 주1동 1층 에이112호 근린생활시설입니다. 감정가는 8.8억이었지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 3.018억까지 내려왔습니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요합니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 공실입니다. 낙찰 후 바로 사용할 수 있는 주거상품과 달리 임대 수요와 운영 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경956
소재지
경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이112호
물건종류
대지 · 집합건물(근린생활시설)
이용상태
근린생활시설(공실)
소유자
유민숙
감정가 / 최저가
880,000,000원 / 301,840,000원
신청채권자 / 청구
진주남부농업협동조합 / 1,218,516,759원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
말소기준권리는 2022.03.18 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 이후 압류와 임의경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 관련 인수 위험은 확인되지 않았습니다.
② 가격 분석 — 할인은 크지만 상품 특성을 봐야 한다
구분
금액
감정가
880,000,000원
현재 최저매각가
301,840,000원
감정가 대비 비율
34.3%
4회 유찰 예상
211,288,000원
5회 유찰 예상
147,901,600원
⚠️ 가격보다 중요한 점 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 근린생활시설 공실 물건입니다. 실제 수익성은 낙찰가격보다 임차 수요 확보와 운영 가능성이 결정합니다.
배당 구조 (현재 최저가)
회차별 매각가격 변화
유찰 누적에 따라 최저가는 감소하지만 물건 특성 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,840,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,025,760원
근저당권 · 진주남부농업협동조합
1,170,000,000원
296,814,240원
소유자 교부
-
0원
근저당 채권최고액 대비 매각대금이 부족해 미배당 채권이 발생합니다. 다만 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 인수 부담도 없습니다.
⛔ 투자 관점 공실 근린시설은 주거용 경매와 다르게 임대 완료까지 시간이 필요할 수 있습니다. 혁신도시 입지 장점과 실제 수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 진주 충무공동 혁신도시 내 위치하며 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 자유롭고 버스정류장 접근성도 무난한 편입니다.
토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 연구개발특구 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
환금성. 근린생활시설 공실 상태로 임대수요와 상권 활성도를 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공실 확인. 낙찰 후 직접 사용인지 임대 목적자인지 계획이 필요합니다.
임대 가능성. 혁신도시 내 주변 상권과 동일 업종 수요 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 집합건물 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 운영이 답이다”
이 물건은 세 차례 유찰로 가격 매력이 커진 것은 분명합니다. 그러나 근린생활시설은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 공실 상태라는 현실적인 리스크가 있습니다. 권리는 안전, 승부처는 임대와 환금성입니다.
