대전지방법원 2025타경503919. 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨116호, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가 738,000,000원에서 네 차례 유찰된 뒤 현재 최저매각가는 177,193,000원으로 내려왔습니다. 등기상 2021.07.30. 소유권보존 신탁이 설정되어 있고, 2023.12.01. 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 세종특별자치시의 압류와 김미숙의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리 숫자만 보고 판단하기보다 신탁과 실제 이용상태를 먼저 확인해야 합니다. 신탁원부 제2021-3661호가 존재하고, 신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위가 있는 경우 신탁원부를 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다. 감정평가 시점에는 폐문 상태였고 임대관계도 미상이며, 인접 호수와 호별 구분 없이 롯데리아로 이용했던 이력이 현장조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨116호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 738,000,000원 / 177,193,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미숙 / 574,510,872원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기상 권리 | 근저당 0건 · 가압류 2건 · 압류 1건 · 신탁등기 존재 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원이지만, 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2023.12.01. 접수된 갑구 2번 가압류 · 김미숙입니다. 청구금액은 557,939,866원이고, 현재 배당 계산에서는 이 금액을 기준으로 173,912,298원이 배당되고 384,027,568원이 미배당으로 남습니다. 2025.06.27. 세종특별자치시 압류와 2025.11.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하지 말 것
현재 최저가는 감정가의 24.01%입니다. 이후 회차별 최저매각가는 5회 유찰 시 124,035,099원, 6회 유찰 시 86,824,569원으로 제시되어 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이나 이후 가격이 시세보다 유리한지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설인 만큼 실제 임대관계와 이용상태 확인이 가격 판단의 전제입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 177,193,000원 | 24.01% | 384,027,568원 |
| 5회 유찰 시 | 124,035,099원 | 16.81% | 436,441,258원 |
| 6회 유찰 시 | 86,824,569원 | 11.76% | 473,078,139원 |
③ 예상배당표 (매각가 177,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,280,702원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김미숙 | 557,939,866원 | 173,912,298원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김미숙 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,280,702원과 김미숙 가압류 173,912,298원이 매각대금 전액을 소진합니다. 김미숙 청구금액 557,939,866원 중 384,027,568원은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 세종특별자치시 대성동 소재 해들마을6단지 남서측 인근의 해피라움페스타로, 인근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·토지. 일반상업지역이며 토지는 대 14,385.0㎡, 평지·사다리형이고 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 광로3류·중로2류·중로3류·근린공원·공공공지 등에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 공동위생·급배수·승강기·소방· 지하주차장 설비가 있으나 건물 내부 에스컬레이터는 운행이 정지된 상태입니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재 폐문 상태이며 임대관계가 미상입니다. 과거 인접 호수와 호별 구분 없이 롯데리아로 이용했던 사실까지 있어, 실제 이용 가능 범위와 임대수요를 현장에서 확인한 뒤 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유권보존 신탁과 신탁원부 제2021-3661호가 존재합니다. 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 반드시 확인하세요.
- 임대관계·점유 확인. 감정평가 시점은 폐문 상태이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 호별 경계 확인. 씨116호 외 1개호가 인접호수와 호별 구분 없이 롯데리아로 이용했던 것으로 조사됐으므로 전유부분의 정확한 호별 경계를 확인하세요.
- 유찰 회차별 판단. 현재 최저가 177,193,000원, 5회 유찰 시 124,035,099원, 6회 유찰 시 86,824,569원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 낮은 가격 자체를 가격 메리트로 확정하지 말고 실제 임대·매매 가능성을 함께 확인하세요.
- 설비 확인. 건물 내부 에스컬레이터 운행 정지 상태가 확인됐으므로 현장 방문 시 실제 이용 동선과 영업환경을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가 738,000,000원의 24.01%인 177,193,000원입니다. 네 차례 유찰을 거치면서 가격은 크게 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다. 반면 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 권리 측면의 직접적인 인수 부담은 없습니다.
다만 신탁등기, 신탁원부 확인 필요성, 임대관계 미상, 폐문 상태, 호별 경계 불명확성이 함께 존재합니다. 특히 근린시설인 만큼 단순히 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 접근하기보다 실제 전유부분과 점유·임대관계를 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 물건 자체의 확인 난도와 환금성은 별개의 문제입니다.
