대전지방법원 2025타경503919. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 1층 씨116호, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사이고, 2021.07.30. 소유권보존 신탁이 등기되어 있습니다. 말소기준은 2023.12.01. 김미숙의 가압류 557,939,866원이며, 이후 세종특별자치시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 단순히 등기 순위만 보고 낮게 평가하기 어렵습니다. 등기에는 신탁 부동산에 임대차 등 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 감정요항에서도 임대관계는 미상이고 현장은 폐문 상태로 조사됐습니다. 따라서 “인수 0원”은 현재 권리·배당 시뮬레이션의 결론이고, 실제 입찰 전에는 점유와 신탁관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층씨116호 · 도로명 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 기준시점 현재 폐문상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상8층 · 1층 씨116호 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 · 2021.07.30. 소유권보존 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 738,000,000원 / 361,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미숙 / 574,510,872원 |
| 말소기준 | 2023.12.01. 갑구 2번 가압류 · 김미숙 · 557,939,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 신탁·점유 확인이 중요하다
확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금·확정일자·전입 여부를 확인하지 못한 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 반대로 현장 확인 없이 임차관계가 없다고 확정해서도 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 361,620,000원으로 감정가 738,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 두 차례 유찰을 거친 법원 매각가격 단계일 뿐, 최근 실거래 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 리포트는 감정가 대비 49%라는 숫자 자체에 가격 메리트 가점을 주지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반상업지역의 근린시설입니다. 감정요항상 현재 폐문 상태이고, 건물 내부 에스컬레이터도 운행이 정지되어 있습니다. 여기에 호별 경계 추가 확인까지 요구되므로, 응찰가는 감정가 하락률보다 실제 점유·영업 가능성·호별 경계·상권 내 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,862,680원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김미숙 | 557,939,866원 | 355,757,320원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김미숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치입니다. 갑구 2번 가압류 채권의 예상 미배당액은 202,182,546원이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 기준시점 현재 폐문 상태입니다.
- 입지. 세종특별자치시 대성동 해들마을6단지 남서측 인근으로, 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대입니다. 상업지역 중심 접근성과 교통시설 편의성을 고려한 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 광로3류, 북서측 및 북동측 중로2류, 북동측 중로3류 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 되어 있으나, 건물 내부 에스컬레이터는 운행이 정지되어 있습니다.
- 호별 경계. 감정평가 대상 설명에는 씨116호 외 씨118호가 함께 언급되고, 일련번호 1·2가 씨115호 및 씨117호와 호별 구분 없이 롯데리아로 이용되었던 것으로 현장 조사되었습니다. 건축물 현황도와 건물번호표지로 위치를 확인해 평가했으며, 씨116호 전유부분의 정확한 경계를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2021.07.30. 소유권보존 신탁과 2025.09.16. 신탁주의사항이 있습니다. 신탁 목적·수익자·임대 및 처분 권한을 반드시 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 현재 폐문 상태이고 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해 대항력 가능성이 있는 미상 점유자를 배제해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 씨115호·씨117호와 호별 구분 없이 이용되었던 현장조사 내용이 있으므로 전유부분의 정확한 경계를 건축물 현황도와 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 361,620,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 근린시설은 실제 상권과 거래가격, 임대 가능성에 따라 환금성이 크게 달라집니다.
- 배당과 인수 구분. 김미숙 가압류 채권 미배당 202,182,546원은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 원문으로 확인하세요.
- 청구액 대조. 사건 청구액은 574,510,872원이고 갑구 2번 가압류 청구금액은 557,939,866원입니다. 입찰 전 집행기록과 등기 기재를 대조하세요.
- 시설 상태 확인. 폐문 상태와 에스컬레이터 운행 정지가 실제 영업·접근성·관리 상태에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 신탁·점유·경계를 먼저 본다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 738,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 361,620,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 계산에서도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로 매력적인 경매라고 결론 내리기에는 확인할 것이 많습니다.
아시아신탁주식회사 명의의 신탁 부동산이고, 임대관계는 미상이며, 현재 폐문 상태입니다. 감정평가 과정에서는 인접 호수와 호별 구분 없이 이용되었던 사실이 조사돼 전유부분의 정확한 경계 확인도 요구됩니다. 건물 내부 에스컬레이터도 운행이 정지돼 있습니다. 무엇보다 감정가 대비 49%는 실거래 시세 대비 49%가 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 신탁원부·실점유·호별 경계·실제 상권가격을 확인한 뒤에도 361,620,000원이 감당 가능한 가격인지에 있습니다. 권리상 계산된 인수액은 0원이지만, 현장성과 환금성까지 감안하면 보수적으로 접근해야 할 근린시설입니다.
