대전지방법원 2025타경503919. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 1층 씨118호, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가 780,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 382,200,000원입니다. 말소기준은 2023.12.01. 김미숙의 가압류 557,939,866원이고, 이후 세종특별자치시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산상 매수인이 금전으로 떠안을 인수액은 0원입니다.
다만 권리관계를 단순한 “인수 0원”만으로 끝내기는 어렵습니다. 현재 소유자는 아시아신탁주식회사이고 2021.07.30. 소유권보존 신탁이 등기돼 있습니다. 등기기록에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2021-3663호를 통해 신탁의 목적·수익자· 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 여기에 현황상 폐문상태, 임대관계 미상, 인접 씨117호와 호별구분 없이 롯데리아로 이용했던 사실까지 겹치므로 입찰 전 확인의 중심은 신탁원부와 실제 전유부분 경계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨118호 · 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 기준시점 현재 폐문상태 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 · 신탁원부 제2021-3663호 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 382,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 574,510,872원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 2023.12.01. 갑구 2번 김미숙 가압류입니다. 청구금액은 557,939,866원이며, 2025.06.27. 세종특별자치시 압류와 2025.11.26. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 점유·이용 상태 — 임차인 신고는 없지만 현장 확인 필요
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재됐고, 대상 호수는 폐문상태였습니다. 또한 씨118호는 인접 씨117호와 호별 구분 없이 롯데리아로 이용했던 것으로 현장조사됐으며, 건축물 현황도와 건물번호표지로 위치를 확인해 평가했습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 780,000,000원, 현재 최저매각가는 382,200,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 267,539,999원, 4회 유찰 시 187,277,999원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 최신 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 확인되지 않습니다.
특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역의 근린시설입니다. 감정 당시 폐문상태이고 에스컬레이터도 운행이 정지돼 있었으며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 382,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,150,800원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김미숙 | 557,939,866원 | 376,049,200원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김미숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김미숙 가압류 채권 557,939,866원 중 376,049,200원이 배당되고 181,890,666원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 대성동 해들마을6단지 남서측 인근. 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로, 상업지역 중심 접근성과 교통시설 편의성을 고려한 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 기준시점 현재 폐문상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 건물. 공동위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 있고, 건물 내부 에스컬레이터는 운행이 정지돼 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 사다리형으로 상업용·업무용 건부지이며 남동측 광로3류, 북서측·북동측 중로2류 및 북동측 중로3류에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·중점경관관리구역이며 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 이용은 인접 호수와 호별구분 없이 사용됐던 이력이 있어 전유부분의 정확한 경계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2021.07.30. 소유권보존 신탁과 신탁원부 제2021-3663호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 호별 경계 대조. 씨118호와 인접 씨117호가 호별 구분 없이 롯데리아로 이용됐던 이력이 있으므로 건축물 현황도와 실제 전유부분 경계를 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정 당시 임대관계 미상·폐문상태입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 상가 운영여건. 폐문상태와 에스컬레이터 운행 정지 등 건물의 현재 운영·관리 상태를 현장 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서·등기부·신탁원부와 실제 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 780,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 382,200,000원, 감정가의 49%입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설 경매에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 사용 가능성·임대 가능성·환금성이 더 중요합니다.
이 물건은 말소기준보다 앞선 신탁등기가 있고, 감정 당시 폐문상태이며 임대관계가 확인되지 않았고, 인접호와 호별 구분 없이 사용된 이력까지 있습니다. 최신 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 배당상 인수는 0원이나, 신탁원부와 전유부분 경계 확인 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 쪽입니다. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 “무엇을, 어떤 상태로, 실제 사용할 수 있는가”입니다.
