대전지방법원 2025타경503919. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 1층 씨118호 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 감정평가 당시 폐문 상태였습니다. 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사이고, 김미숙의 가압류를 기초로 강제경매가 진행됐습니다. 신탁된 상가라는 점과 과거 인접 호실과 구분 없이 사용됐다는 현장조사 내용이 이 사건의 핵심입니다.
최저매각가 187,278,000원은 감정가 780,000,000원에서 4회 유찰된 금액입니다. 그러나 임대수익과 최근 실거래가를 확인하지 않고는 현재 가격의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 실제 사용 가능 면적, 임대 가능성, 신탁 관련 권리와 상권의 환금성을 먼저 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨118호 도로명주소: 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 8층 중 1층 · 화강석 및 복합판넬 등 외벽 마감 |
| 이용상태 | 감정평가 당시 폐문 상태 · 과거 인접 호실과 구분 없이 이용 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (신탁등기) |
| 감정가 | 780,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,278,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 사건 청구액 | 574,510,872원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.01 김미숙 가압류 · 청구금액 557,939,866원 |
| 등기상 근저당권 | 없음 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 없음 |
| 매수인 인수 | 예상배당 기준 0원 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2023.12.01 접수된 김미숙의 가압류입니다. 청구금액은 557,939,866원이고, 이후 세종특별자치시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 등기상 근저당권은 없습니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 저가매수는 아니다
감정가 780,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 187,278,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 약 24%입니다. 가격 하락폭은 크지만, 근린상가는 실제 영업 가능성, 임대수요, 공실 기간, 호실 경계 및 관리비 부담에 따라 가치가 크게 달라집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 187,278,000원 | 374,083,758원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 131,094,599원 | 429,480,591원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 91,766,219원 | 468,225,439원 | 0원 |
각 시나리오는 해당 매각가를 전제로 한 예상값입니다. 채권자의 미배당금은 원칙적으로 매수인의 인수금과 다르며, 소멸하는 채권의 미회수액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 다음 회차 가격은 가정값으로 실제 매각공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,421,892원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김미숙 | 557,939,866원 | 183,856,108원 |
| 2. 갑구 4번 · 김미숙 (경매개시결정) | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 기준으로 집행비용 3,421,892원을 제외한 183,856,108원이 김미숙의 가압류 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 가압류 청구금액 557,939,866원 중 374,083,758원은 미배당으로 남으며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 사건 청구액 574,510,872원과 배당 계산에 사용된 가압류 청구금액 557,939,866원이 서로 다르고, 별도 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 채권액 및 배당관계는 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 대성동 소재 해들마을6단지 남서측 인근의 해피라움페스타입니다. 주변에는 상업 및 업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 기준시점 현재 폐문 상태입니다. 실제 재사용 또는 임대를 위해서는 내부 상태와 관련 설비를 확인해야 합니다.
- 건물 설비. 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비를 갖추고 있습니다. 건물 내부 에스컬레이터는 운행이 정지된 상태로 조사됐습니다.
- 토지 및 도로. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 남동측 광로3류와 북서·북동측 중로2류, 북동측 중로3류 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 호별 구분. 현장조사에서 씨116호와 씨118호가 인접한 씨115호 및 씨117호와 호별 구분 없이 롯데리아로 이용됐던 것으로 파악됐습니다. 건축물 현황도와 건물번호표지로 위치를 확인해 평가했으므로 정확한 전유부분 경계를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업·업무시설이 혼재한 지역이지만 감정 당시 폐문 상태와 에스컬레이터 운행 중단, 호실 경계 문제를 감안하면 임대 및 재매각 가능성에 대한 현장 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-3663호를 확보해 수익자, 처분권한, 임대차 관련 조항 및 매각에 따른 권리관계를 확인하세요.
- 상가임대차 조사. 폐문 상태와 임대관계 미상은 임차인이 없다는 확정 근거가 아닙니다. 현황조사, 사업자등록, 점유 관계 및 임대차계약 여부를 확인하세요.
- 호실 경계 확인. 씨118호의 전유부분을 건축물 현황도와 현장에서 대조하고, 과거 인접 호실과의 통합 사용에 따른 분리 비용이나 이용 제한 여부를 확인하세요.
- 상권과 공실 위험. 근린상가의 현재 임대수요, 예상 임대료, 공실 가능성 및 내부 시설 상태를 직접 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단하세요.
- 에스컬레이터와 접근성. 내부 에스컬레이터 운행 중단이 해당 호실의 고객 접근성과 영업 활용도에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비, 공용부분 부담, 세금 및 각종 부과금을 확인하세요. 예상배당의 매수인 인수 0원과 실제 취득 후 발생할 비용은 구분해야 합니다.
- 배당관계 재확인. 사건 청구액, 가압류 청구금액, 강제경매개시결정과 관련한 신청채권자 배당 표시가 일치하는지 원본 서류로 검증하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 하락률이 아니라 실제 임대수익, 최근 실거래, 공실 비용, 시설 보수 및 환금성을 기준으로 응찰 한도를 정하세요.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁원부, 현황조사서 및 감정평가서를 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰된 상가, 가격보다 권리와 활용성 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 780,000,000원에서 187,278,000원까지 최저매각가가 내려온 근린상가입니다. 말소기준권리는 김미숙의 가압류이고, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 인수액도 0원입니다.
그러나 신탁 소유, 임대관계 미상, 폐문 상태, 인접 호실과의 경계 확인 필요라는 중요한 변수가 있습니다. 특히 근린상가는 감정가 대비 유찰률만으로 수익성과 환금성을 판단할 수 없습니다. 실제 임대수요와 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 현재 최저가를 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
종합 판단은 D등급의 고위험 확인형 물건입니다. 예상배당상 권리 인수 구조에는 긍정적인 부분이 있지만, 소유권 취득 관련 신탁 조항과 점유·임대차, 호별 경계, 실제 상가 가치가 충분히 확인되기 전까지는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리와 현장 확인이 끝난 뒤에야 가격을 판단할 수 있는 상가입니다.
