창원지방법원 2025타경31026. 산청군 단성면 운리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택·교육연구시설·쉼터·창고시설로 나뉘며, 토지면적은 81,740㎡로 제시돼 있습니다. 현재 소유자는 씨앤에이치주식회사이고, 2012.08.03 소유권을 이전받았습니다. 등기상 핵심은 2021.03.24 설정된 주식회사오토소프트의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 501,730,000원으로 감정가 2,089,670,590원의 약 24.01%입니다. 하지만 이 사건에는 단순한 주거용 아파트처럼 바로 대입할 실거래 기준선이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 네 차례 유찰 자체도 시장이 가격·용도·입지·규제조건을 보수적으로 평가해 왔다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 운리 산63 |
| 등기 건물 | 경상남도 산청군 단성면 운리 393-6, 393-12 주1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 교육연구시설 · 쉼터 · 창고시설 |
| 토지 | 81,740㎡ · 지목 임야 · 자연림 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
| 소유자 | 씨앤에이치주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,089,670,590원 / 501,730,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오토소프트 / 341,907,599원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.24 주식회사오토소프트 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록 제2021-52호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사진주저축은행 근저당권 60,000,000원, 임의경매개시결정, 2026.02.13 산청군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2022년·2023년·2025년 진주세무서 관련 압류는 각각 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 권리등기와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 2,089,670,590원이고 현재 최저매각가는 501,730,000원입니다. 4회 유찰 뒤 감정가 대비 24.01%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 351,211,000원, 6회 유찰 시 245,847,699원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 501,730,000원 | 494,312,700원 | 165,687,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 351,211,000원 | 345,494,046원 | 314,505,954원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 245,847,699원 | 241,605,831원 | 418,394,169원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 165,687,300원에서 314,505,954원, 418,394,169원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 아니어서 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
중요한 것은 가격의 기준입니다. 이 물건은 주택 한 동만 보는 사건이 아니라 토지와 여러 용도의 건물을 함께 보는 복합 자산이고, 보전·농림 관련 토지규제가 다수 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 가점을 주기보다는 실제 이용가능성·접근성·규제·환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,417,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오토소프트 | 600,000,000원 | 494,312,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사진주저축은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액 기준입니다. 총 채권액 660,000,000원 중 예상 배당액은 494,312,700원, 미배당액은 165,687,300원입니다. 집행비용은 7,417,300원으로 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 일괄매각 범위 — 포함되는 것과 빠지는 것을 구분
매각물건명세서 비고에 따르면 이 사건은 일괄매각이며 감정서상 제시외건물 ‘ㄱ~ㅁ’과 제시외수목 ‘a~b’도 매각에 포함됩니다. 목록 5~7 지상의 석축·목재 울타리·조경수 수주 등도 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산청군 단성면 운리 ‘운리마을’ 서측 인근으로, 주변은 농촌마을·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 일련번호 8-1은 단독주택, 8-2~8-4와 8-7~8-9는 교육연구시설, 8-5는 쉼터, 8-6은 창고시설입니다.
- 설비. 8-1~8-4 및 8-7~8-9에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 81,740㎡, 지목 임야, 자연림, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다. 공시지가는 2,720원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·농림지역을 비롯해 사방지·보전산지·임업용산지·준보전산지·소하천구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 저촉 또는 포함돼 있습니다.
- 문화재 관련. 일부 토지는 산청 단속사지 동·서 삼층석탑에 따른 역사문화환경보존지역의 문화재보전영향 검토대상구역에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 3은 공부상 임야이나 현황은 임야 및 일부 도로, 일련번호 5·6은 공부상 대이나 현황은 대 및 일부 도로입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 건물별 사용주체와 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물 ‘ㄱ~ㅁ’·제시외수목 ‘a~b’는 포함되고, 간이화장실·물탱크·컨테이너박스·목재 데크는 평가 제외된 점을 구분하세요.
- 토지 접근성 확인. 토지 자료상 도로접면이 맹지로 표시돼 있으므로 실제 진입로와 통행관계, 각 필지 접근 방식을 현장에서 확인하세요.
- 규제 중첩 확인. 보전산지·임업용산지·사방지·소하천구역·역사문화환경보존지역 등 이용제한이 실제 활용계획에 어떤 영향을 주는지 검토하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 일부 토지가 공부상 지목과 달리 도로로 이용되는 부분이 있어 현황 경계와 이용상태를 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 501,730,000원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 활용가치와 환금성을 기준으로 별도 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당이 발생해도 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체가 쉽지는 않다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 방향이 분명합니다. 2021.03.24 오토소프트 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 자산의 활용성과 환금성입니다.
감정가 2,089,670,590원에서 네 차례 유찰돼 501,730,000원까지 내려왔지만, 단독주택·교육연구시설·쉼터·창고시설이 섞인 일괄매각이고, 81,740㎡ 토지에는 여러 산지·하천·환경·문화재 관련 제한이 겹칩니다. 도로접면도 맹지로 표시돼 있습니다. 따라서 “24%니까 싸다”보다 “이 자산을 실제로 어떻게 쓰고 다시 팔 수 있는가”를 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 환금성 난도는 높습니다.
