창원지방법원 2025타경31070. 진주시 가좌동 더퍼스트웰가시티 1층 109호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 1,418,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 340,462,000원입니다. 권리관계에서는 2024.05.13. 삼우에스피씨주식회사 근저당권이 말소기준권리로 선언돼 있고, 이후 경남신용보증재단 가압류·경매개시결정·서울보증보험주식회사 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 윤이수이며 1층 109호에 2024.06.28. 전입신고했습니다. 이는 2024.05.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 4회 유찰된 근린생활시설의 적정 가격과 환금성 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31070 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 서미석 |
| 소유권 취득 | 2022.04.05. · 거래가액 702,390,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,418,000,000원 / 340,462,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,498,419,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
등기에는 과거 신탁과 근저당 설정·말소가 여러 차례 반복됐지만, 현재 분석의 기준은 2024.05.13. 을구 10번 삼우에스피씨주식회사 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 진주서부농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원도 배당표상 미배당이 발생하지만, 그 부족액 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유자 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤이수 | 1층 109호 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,418,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 340,462,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 24%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 238,323,399원, 6회 유찰 시 166,826,379원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 340,462,000원 | 334,895,532원 | 2,306,957,978원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 238,323,399원 | 234,186,871원 | 2,407,666,639원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 166,826,379원 | 163,690,810원 | 2,478,162,700원 | 0원 |
다만 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 340,462,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 되며, 특히 근린생활시설은 실제 임대수익과 공실·상권·매매사례 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,566,468원 |
| 2. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 334,895,532원 |
| 3. 근저당 · 삼우에스피씨주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,353,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,641,853,510원 가운데 334,895,532원이 배당되고, 2,306,957,978원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주역 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하6층·지상16층입니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 스프링클러설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 일괄매각·현황 체크
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 1,418,000,000원에서 340,462,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고, 근린생활시설 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 윤이수의 전입은 2024.06.28.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 관계는 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 일괄 이용. 목록[1][2]가 벽체구분 없이 사용 중이므로 실제 경계와 독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 340,462,000원, 5회 유찰 시 238,323,399원, 6회 유찰 시 166,826,379원의 시나리오를 가격 검토에 함께 놓고 비교해야 합니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 채권 미배당 2,306,957,978원은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건은 4회 유찰되며 최저매각가가 340,462,000원까지 내려왔습니다. 권리분석만 놓고 보면 점유자의 대항력이 없고 후순위 권리가 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정 이용상태는 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 큰 낙폭을 곧바로 “싸다”로 해석할 근거는 부족합니다. 여기에 일괄매각과 벽체구분 없는 이용상태까지 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 현황은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
