창원지방법원 2025타경31070. 진주시 가좌동 더퍼스트웰가시티 1층 111호입니다. 등기상 소유자는 서미석으로, 2022.04.05 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 702,390,000원입니다. 현재 사건에서 지정된 말소기준권리는 2024.05.13 설정된 삼우에스피씨주식회사 근저당권 780,000,000원이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 가정에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정평가상 1층 각 호는 근린생활시설로 이용 중이고, 현재 최저가는 이미 네 차례 유찰을 거쳐 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 할인율 자체는 크지만, 이를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 최근 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 핵심은 권리 인수 여부보다 호실의 실제 이용·점유 상태와 적정 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31070 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 표기 대지 · 집합건물 · 감정상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 서미석 (2022.04.05 소유권이전 · 거래가액 702,390,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 170,231,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 1,498,419,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 배당 가정상 매수인 인수 0원
사건에서 지정된 말소기준권리는 2024.05.13 을구 10번 삼우에스피씨주식회사 근저당권 780,000,000원입니다. 같은 날 을구 9번에는 진주서부농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원이 설정돼 있고, 이후 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤이수 | 1층 109호 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 윤이수가 기재돼 있으나 점유 부분은 1층 109호로, 경매 대상인 1층 111호와 호수가 다릅니다. 전입일 2024.06.28은 지정된 말소기준일 2024.05.13보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 무엇보다 109호와 111호의 점유관계가 일치하지 않으므로 111호 자체의 실제 점유자·임대차 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가의 24%지만, 시장가 검증은 별개
현재 최저매각가는 170,231,000원으로 감정가 709,000,000원의 24.01%입니다. 소유자가 2022년 등기상 702,390,000원에 취득한 가격과도 큰 차이가 납니다. 다만 이 사건은 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래를 기준으로 현재 시장가격을 확인할 수 있는 거래 근거가 제시돼 있지 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2022.03.30 매매 거래가액 | 702,390,000원 | 서미석 소유권 취득가 |
| 감정가 | 709,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 170,231,000원 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
③ 예상배당표 (매각가 170,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,234원 |
| 2. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 167,047,766원 |
| 3. 근저당 · 삼우에스피씨주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,353,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,641,853,510원 중 예상 배당액은 167,047,766원이고, 미배당액은 2,474,805,744원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,183,234원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주역 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상 일련번호 1~3은 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 6층·지상 16층이고 대상 호실들은 1층에 있습니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·신진주역세권 지구단위계획구역이며 광로3류·대로2류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 4회 유찰이라는 실제 경매 결과와 근린생활시설 이용 특성을 함께 봐야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 111호 점유자 확인. 현황조사 기재 점유자는 109호입니다. 대상 111호의 현재 점유·임대차·영업자를 별도로 확인해야 합니다.
- 벽체 및 호실 경계 확인. 감정요항표의 “벽체 구분 없이 일괄 이용” 기재와 실제 대상 호실의 관계를 집합건축물대장·도면·현장에서 대조하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2024.05.13 같은 날 을구 9번과 10번 근저당권이 설정돼 있습니다. 접수번호 16505·16506과 공동담보 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 170,231,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정이므로 세금·관리비·점유 이전 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 검증 필요”
이 사건의 강점은 명확합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원이고, 최저매각가는 네 차례 유찰 끝에 170,231,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 감정상 이용은 근린생활시설이고, 현황조사의 점유 호수는 109호로 대상 111호와 다르며, 일부 호실의 벽체 구분 없는 일괄 이용도 언급돼 있습니다. 최근 실거래를 기준으로 현재 최저가의 시장 할인 여부도 검증되지 않았습니다. 권리 인수는 낮지만, 물리적 점유·호실 경계·가격 검증 난도는 남아 있는 사건입니다.
