창원지방법원 2025타경31189. 진주시 금산면 용아리 533 소재 토지와 여러 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설인 ‘월아식당’, 단독주택, 근린생활시설인 ‘라브리애’로 확인되며, 토지면적은 4,183.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가 6,607,012,600원의 70%인 4,624,909,000원입니다.
등기 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2022.08.04. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 4,404,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당을 비롯해 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당계산에도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31189 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 금산면 용아리 533 · 경상남도 진주시 금산면 월아산로 1539 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·단독주택 이용 |
| 토지 | 4,183.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 이윤희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,607,012,600원 / 4,624,909,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 3,134,215,399원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 사천농업협동조합·경남은행·이시영 명의의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.08.04. 을구 5번 대형기선저인망수산업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 대형선망수산업협동조합·이시영·정정엽·김종민·이순희·김태영의 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전형재 | 월아한우촌 | 2025.08.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미진 | 라브리에 | 2024.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.08.04. 이후입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 정확한 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,624,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,649,090원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 4,404,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 172,259,910원 |
| 4. 근저당 · 이시영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정정엽 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김종민 | 650,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이순희 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 김태영 | 250,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 사천수산업협동조합 | 40,461,243원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 진주금산농업협동조합 | 27,549,918원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 김혁 | 200,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 고성농업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 10,202,011,161원 중 예상배당액은 4,576,259,910원, 미배당액은 5,625,751,251원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 4,624,909,000원 | 4,576,259,910원 | 5,625,751,251원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 3,237,436,300원 | 3,202,661,937원 | 6,999,349,224원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 2,266,205,410원 | 2,241,143,356원 | 7,960,867,805원 | 0원 |
④ 건축물·토지 — 권리보다 중요한 현장 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외건물 중 감정서상 ‘ㄱ, ㄷ~ㅇ’ 및 제시외물건 ‘a, c’는 매각에 포함됩니다.
- 매각제외. 제시외건물 ‘ㄴ’과 제시외물건 ‘b’는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 대상의 위치와 사용관계를 반드시 구분해야 합니다.
- 미준공 증축. 제시외건물 중 감정서상 ‘ㅇ’는 2024.12.05. 증축 건축신고를 득하고 신축 중인 미준공 상태이며, 감정평가에 그 상태가 고려돼 있습니다.
- 위반건축물. 목록[7]은 일반건축물대장에 2025.06.26.자 위반건축물 표시가 등재돼 있습니다.
- 이용상태. 기호 4), 5)는 근린생활시설 ‘월아식당’, 기호 6)은 단독주택, 기호 7)은 근린생활시설 ‘라브리애’로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 난방설비, 시스템에어컨, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,183.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 기호 1)~3), 8)은 자연녹지지역이고, 기호 9), 10)은 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 진주시 금산면 용아리 ‘금호지’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지규제. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이 포함되며, 일부는 도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 284,600원/㎡입니다.
- 공부 관계. 감정평가의 공부와의 차이 항목은 ‘없음’으로 기재돼 있으나, 별도로 매각물건명세서에는 미준공 증축·위반건축물·매각제외 대상이 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외건물 구분. 매각포함 ‘ㄱ, ㄷ~ㅇ’과 매각제외 ‘ㄴ’을 현장에서 도면·감정서와 대조하세요.
- 제시외물건 구분. 포함 ‘a, c’와 제외 ‘b’의 위치·귀속·사용관계를 확인하세요.
- 미준공 ‘ㅇ’ 확인. 2024.12.05. 증축 건축신고 이후 현재 상태, 공사 진행 정도와 준공 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 목록[7] 위반건축물. 2025.06.26.자 위반건축물 표시의 구체적 위반 내용과 시정 가능성을 일반건축물대장 원문으로 확인하세요.
- 임차인 2명. 전형재·조미진 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 명세서와 임대차 자료를 다시 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위를 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 건축물대장 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부처는 물건 자체”
이 사건은 등기상으로는 정리가 비교적 명확합니다. 2022.08.04. 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 두 임차인도 기준일 이후 전입해 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 근린생활시설과 단독주택, 토지가 묶여 있고, 미준공 증축 건물, 위반건축물 표시, 매각포함·제외가 갈리는 제시외건물과 제시외물건이 함께 존재합니다. 감정가에서 한 차례 내려온 70%라는 숫자보다, 실제로 무엇을 취득하고 무엇을 취득하지 않는지, 그리고 그 건축물들이 적법하게 계속 이용될 수 있는지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리 인수는 0원, 현장·건축 검증은 필수.
