한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가 대비 낮아졌지만, 단순한 토지 매입이 아닙니다. 관광휴게시설·숙박시설·식품공장 등이 포함된 복합자산이며, 유치권 권리행사자와 보증금 미상 점유 위험을 반드시 확인해야 합니다.
감정가
819,242,900원
복합 토지·건물
최저가
401,429,000원
2회 유찰
매수인 인수
0원
등기상 권리 기준
핵심지표
유치권 확인
점유·보증금 미상
창원지방법원 2025타경31445. 경상남도 산청군 차황면 철수리 302 소재 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 등기상 권리는 2021년 설정된 근저당권 2건이 중심이며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반 주택 경매가 아니라 관광휴게시설, 숙박시설, 공장 용도가 혼재된 복합자산으로, 권리보다 실제 점유와 운영 가능성 검토가 중요한 유형입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경31445
소재지
경상남도 산청군 차황면 철수리 302
용도
기타 + 토지
소유자
영농조합법인참농부
감정가 / 최저가
819,242,900원 / 401,429,000원
매각기일
2026.07.20
청구금액
600,000,000원
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2021.08.13 설정된 을구 1번 정영학 근저당권입니다. 이후 설정된 유재웅 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 기준으로는 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 점유·유치권 리스크
점유자
점유 내용
대항력
확인사항
이영호
유치권 권리행사
가능
전입 2020.03.13 · 보증금 미상
김부돌
유치권 권리행사
없음
전입 2025.01.08 · 보증금 미상
⚠️ 유치권 및 점유 확인 필요 현황조사 및 매각물건명세서 기준 유치권 권리행사자가 확인됩니다. 이영호는 전입 시점상 대항력 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 유치권 성립 여부와 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,429,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,414,290원
근저당권 · 정영학
315,000,000원
315,000,000원
근저당권 · 유재웅
600,000,000원
80,014,710원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
현재 2회 유찰 후 최저가 401,429,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지나 회수 가능성은 감소합니다.
⛔ 실질 관점 복합용도 부동산으로 운영 가능성, 유치권 성립 여부, 점유자 관계 확인 없이 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
④ 현황·입지 분석
이용상태. 관광휴게시설, 숙박시설, 공장(식품공장) 용도로 등재된 복합자산입니다.
입지. 산청군 차황면 철수리, 황매산휴게소 동측 약 450m 지점으로 유원지지대와 농경지·임야·농가 등이 혼재합니다.
토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역이며 토지면적은 4,107㎡입니다.
공장 상태. 식품공장 건물은 상당기간 가동 중단 상태로 탐문되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 유치권 권리행사자의 실제 채권 존재와 성립 요건을 반드시 조사해야 합니다.
점유 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 현장 조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
운영성 검토. 숙박시설·휴게시설·공장 복합 구조라 낙찰 후 활용 계획이 중요합니다.
토지 활용. 계획관리지역이나 가축사육제한 등 토지 규제를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 현장이 승부처다”
이 물건은 등기상 권리는 단순합니다. 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수금액도 없습니다. 하지만 일반 주거용 경매와 달리 유치권 행사자, 보증금 미상 점유, 장기간 중단된 공장 운영 상태가 핵심 변수입니다. 가격은 내려왔지만 좋은 가격인지 판단하려면 권리보다 현장 검증이 먼저 필요한 물건입니다.
