매력지수 B등급 · 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 공장·관광시설·점유자 권리 확인이 필요한 물건
감정가 대비 49%까지 하락해 가격 매력은 있으나 유치권성 점유자와 장기 가동중단 공장, 농촌 비환금성 용도 리스크가 있어 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 가격은 매력적입니다. 다만 이 물건은 일반 부동산이 아니라 관광휴게시설·숙박시설·식품공장이 결합된 복합 자산입니다. 유치권성 점유, 장기간 폐쇄된 공장, 설비 상태 확인이 낙찰 전 핵심입니다.
감정가
1,083,706,880원
평가금액
최저가
531,017,000원
2회 유찰 · 49%
매수인 인수
0원
등기 권리 소멸
핵심지표
현장확인
점유·설비 리스크
창원지방법원 2025타경31445. 산청군 차황면 장위리 454-4 일괄매각 물건입니다. 감정가는 10억8,370만원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 5억3,101만원까지 내려왔습니다. 등기상 권리 구조는 단순합니다. 2021년 정영학 근저당권이 말소기준권리이며 이후 설정된 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건의 성격입니다. 관광휴게시설, 숙박시설, 식품공장이 포함된 복합 자산이고 일부 건물은 장기간 가동이 중단된 상태입니다. 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경31445
소재지
경상남도 산청군 차황면 장위리 454-4
용도
기타 + 토지 · 관광휴게시설 · 숙박시설 · 공장(식품공장)
소유자
영농조합법인참농부
토지
공장용지 2,656㎡ · 계획관리지역
감정가 / 최저가
1,083,706,880원 / 531,017,000원
신청채권자 / 청구
유재웅 / 600,000,000원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 등기상 인수 위험은 낮다
말소기준권리는 2021.08.13 설정된 을구 1번 정영학 근저당권입니다. 이후 을구 2번 유재웅 근저당, 갑구 임의경매개시결정, 산청군 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 권리 기준으로 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 점유·임차 분석 — 유치권성 권리행사 확인 필요
점유자
용도
전입일
대항력
위험
이영호
유치권 권리행사
2020.03.13
有
보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 확인 필요
김부돌
유치권 권리행사
2025.01.08
없음
보증금 미상 · 현장 확인 필요
⚠️ 대항력보다 중요한 부분 이 사건 점유자는 일반 임차인이 아니라 유치권 권리행사 관련 점유로 조사되었습니다. 보증금 자료는 확인되지 않았으며, 유치권 성립 여부와 실제 점유 범위는 현장·서류 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 531,017,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,710,170원
정영학 근저당
315,000,000원
315,000,000원
유재웅 근저당
600,000,000원
208,306,830원
소유자 교부
-
0원
총 채권최고액 915,000,000원 중 523,306,830원이 배당되고 391,693,170원 미배당이 발생하는 구조입니다. 미배당 채권은 매수인 인수 대상이 아닙니다.
매각대금 배분
감정가 vs 회차별 최저가
2회 유찰 후 감정가 대비 49%까지 하락했습니다.
✅ 권리 관점 등기상 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 가격은 내려왔지만 농촌 복합시설 특성상 환금성과 활용성 검토가 필요합니다. 특히 유치권성 점유와 폐쇄된 공장 설비 상태가 낙찰 후 비용을 좌우할 수 있습니다.
④ 현황·입지 분석
주변환경. 황매산휴게소 인근 및 차황면 소재지 근교 지역으로 농경지·임야·농가가 혼재합니다.
이용상태. 관광휴게시설, 숙박시설, 식품공장 용도로 등재되어 있습니다.
설비. 냉장·냉동실설비, 냉난방설비 등이 포함되어 있으며 실제 작동 여부 확인이 필요합니다.
교통. 차량 접근은 가능하나 일부 물건은 대중교통 접근성이 보통 이하입니다.
토지. 계획관리지역, 공장용지 2,656㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 점유자별 권리행사 내용과 실제 공사대금 채권 존재 여부 확인.
공장 재가동성. 장기간 중단된 식품공장 설비 상태와 복구비 검토.
일괄매각 범위. 오폐수처리설비, 정원수, 냉동기설비, 냉난방설비 포함 여부 확인.
LPG tank. 평가 제외된 이동 가능 동산 여부 확인.
현장 방문. 농촌 복합시설은 서류보다 실제 상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — “반값에는 이유가 있다”
이 물건은 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 하지만 일반 아파트처럼 단순 비교할 수 없는 복합시설입니다. 감정가 대비 절반 수준까지 떨어진 가격은 분명 장점이지만, 낙찰 후 활용 계획과 현장 리스크 검토가 없으면 예상 밖 비용이 발생할 수 있습니다. 권리는 안전, 사업성은 확인 필요한 유형입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 산청군 차황면 장위리 454-4
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2025타경31445
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제101호 법정
물건
일반건물
일반철골구조 아스팔트 싱글지붕 단층 공장 / 760.34㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
