서울남부지방법원 2025타경12599. 가산디지털1로 58 에이스한솔타워 제10층 제1005호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 129,280,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다.
말소기준권리는 2019.12.26. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 임차인 유태전·월간피그 주식회사·박수민은 모두 이 날짜보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 낙찰자가 이들의 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지에 설정된 2019.10.22. 금천구 지상권이 말소되지 않고 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 금액 인수 0원과 권리 부담 없음은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제10층 제1005호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 내 제10층 제1005호 |
| 소유자 | 이춘호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 129,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 304,523,802원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기사항 기준일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 지상권은 존속
중소기업은행 근저당권 이후 설정된 사단법인한국잡지협회 근저당권, 윤선호 근저당권, 기술보증기금·서울신용보증재단·하나은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류도 등기 순서상 후순위지만, 당해세에 해당하는 금액은 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유태전 | 48.8750㎡ | 2025.07.25 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 월간피그 주식회사 | 49.5㎡ | 2025.03.14 | 10,000,000원 / 800,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수민 | 미상 | 2025.10.24 | 미상 | 2025.12.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2019.12.26.보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수나 확정일자 유무와 별개로 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 승계도 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 박수민도 전입 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유 범위와 명도 대상은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 129,280,000원으로 감정가 202,000,000원의 64%입니다. 그러나 공장·지식산업센터는 호실의 전용면적, 임대수익, 업종 제한, 공실, 관리비, 부가가치세와 이용 가능성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 동일 유형의 최근 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,280,000원 | 64% | 126,670,080원 | 548,744,546원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 103,424,000원 | 51.2% | 101,176,064원 | 574,238,562원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 82,739,200원 | 40.96% | 80,849,894원 | 594,564,732원 | 0원* |
* 임차보증금 등 금전 인수 기준입니다. 대지권 목적 토지의 금천구 지상권은 회차와 무관하게 매각 후 존속하는 권리 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,609,920원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 340,800,000원 | 126,670,080원 |
| 3. 근저당 · 사단법인한국잡지협회 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤선호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 52,614,896원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나은행 | 30,999,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 675,414,626원 중 126,670,080원만 배당되고, 548,744,546원이 미배당되는 시나리오입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북서측 인근이며, 주변은 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 본 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 외벽은 글래스커튼월, 내부는 인테리어·데코타일 마감입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 주차장, 승강기, 냉난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지와 산업시설구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터 용도와 존속 지상권을 함께 검토해야 하므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원문. 금천구 지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간, 사용료와 말소 조건을 확인하세요.
- 대지권 영향. 존속 지상권이 해당 호실의 사용·임대·담보대출·매각에 미치는 영향을 금융기관과 함께 검토하세요.
- 임차인 명도. 세 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유 부분과 영업·물품 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 박수민 점유. 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 거래·임대료·공실·관리비를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 용도 적합성. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장 용도로 실제 사용 가능한지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 별도등기를 직접 대조하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 존속 권리가 먼저”
이 물건은 임차인 3명 모두 대항력이 없고, 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸해 금전 인수액만 보면 0원입니다. 하지만 대지권 목적 토지의 금천구 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.
현재 최저가는 129,280,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 공장·지식산업센터의 최근 실거래 기준과 존속 지상권의 경제적 영향이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 지상권을 해석하고, 다음으로 실제 점유와 세금 우선순위를 확인한 뒤, 마지막에 거래·임대 시세로 응찰가를 정해야 합니다. 금액 인수는 0원, 권리 부담은 1건. 가격보다 권리 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
