서울남부지방법원 2025타경12599. 가산동 에이스한솔타워 제10층 제1005호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 202,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,739,000원입니다. 표면적으로는 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 토지에 남는 별도 지상권입니다.
등기상 말소기준은 2019.12.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 사단법인한국잡지협회 근저당, 윤선호 근저당, 기술보증기금·서울신용보증재단·하나은행 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 33번 지상권설정이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12599 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제10층 제1005호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이춘호 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 82,739,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구액 | 304,523,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준 근저당은 2019.12.26 중소기업은행 명의로 설정됐고, 설정 당시 채권최고액은 340,800,000원입니다. 이후 2024.08.07 변경계약으로 280,800,000원, 2024.08.13 변경계약으로 271,200,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 중소기업은행 채권액을 340,800,000원 기준으로 산정하고 있습니다.
② 임차관계 — 3명 모두 말소기준권리 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유태전 | 48.8750제곱미터 | 2025-07-25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2026-01-15 |
| 월간피그 주식회사 | 49.5제곱미터 | 2025-03-14 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박수민 | 미상 | 2025-10-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-12-01 |
세 점유자 모두 전입일이 말소기준권리인 2019.12.26보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음입니다. 유태전과 월간피그 주식회사는 각 보증금 10,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐고, 박수민은 보증금이 미상입니다. 박수민 역시 전입일이 2025.10.24로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 202,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,739,000원, 감정가의 41% 수준입니다. 5회 유찰 시 66,191,200원, 6회 유찰 시 52,952,960원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,889,302원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 340,800,000원 | 80,849,698원 |
| 3. 근저당 · 사단법인한국잡지협회 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤선호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 52,614,896원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 30,999,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 675,414,626원, 채권자 예상배당은 80,849,698원, 미배당은 594,564,928원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제10층 제1005호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 북서측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물이며 외벽은 글래스커튼월, 내부는 인테리어와 데코타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 승강기설비, 냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2019.10.22 제193081호, 지상권자 금천구의 을구 33번 지상권이 매수인에게 인수됩니다. 권리의 범위·존속기간·사용제약을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 41%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 가산동 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 유태전·월간피그 주식회사·박수민 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 박수민 임대조건 확인. 보증금과 월세가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 중소기업은행 근저당은 설정 후 채권최고액 변경등기가 있으므로 최신 등기사항과 실제 채권액을 확인해야 합니다.
맺으며 — 금전 인수 0원과 ‘권리 깨끗’은 같은 말이 아니다
이 사건의 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 실제 점유·임차인은 3명이고 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없으며, 예상배당표상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 토지에는 금천구 명의 지상권이 그대로 남아 매수인에게 인수됩니다. 여기에 4회 유찰, 공장(지식산업센터) 용도, 국세·지방세 압류가 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 “82,739,000원까지 내려왔으니 싸다”보다 “남는 토지 권리가 사용·처분에 어떤 영향을 주는가”를 먼저 확인해야 합니다. 실거래 자료도 없으므로 가격 메리트 역시 유찰률만으로 판단해서는 안 됩니다. 임차인 인수는 낮지만, 토지 권리와 가격 검증이 입찰의 핵심입니다.
