* 금전 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 추정값입니다. 토지 지상권의 존속 및 이용 제한은 금전채무와 별도로 확인해야 하며, 실제 취득 총비용이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
서울남부지방법원 2025타경12599. 가산동 에이스한솔타워 제19층 제1914호로 표시된 집합건물입니다. 물건의 이용상태는 기숙사(지원시설)로 기재되어 있습니다. 감정가 141,000,000원에서 3회 유찰된 결과, 현재 기재된 최저매각가는 72,192,000원입니다. 단순히 가격 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서 먼저 확인할 사항은 따로 있습니다. 매각물건명세서에 매각 후에도 말소되지 않는 토지 별도등기가 명시되어 있기 때문입니다.
말소기준은 2021년 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 윤선호 근저당권, 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인 3명도 말소기준보다 늦게 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 하지만 이러한 사실만으로 전체 권리를 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 토지 지상권, 실제 이용상태, 임차인 점유관계, 등기·감정평가 대상 호실의 일치 여부를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제19층 제1914호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 / 기숙사(지원시설) 이용 중 |
| 건물 규모 | 지상 20층 건물 중 제19층 |
| 소유자 | 이춘호 · 등기부 소유자 표시 기준 |
| 소유권 취득 내역 | 2021.01.29 · 거래가액 192,353,200원 |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 최저매각가 | 72,192,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 51.2% |
| 기재 매각기일 | 2026.08.26 · 현재 매각 결과 및 후속 기일 미확인 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 304,523,802원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 · 을구 4번 중소기업은행 근저당권 |
| 현재 표시 채권최고액 | 당초 180,000,000원 → 2024.08.13 변경 77,400,000원 |
| 실제 임차인 | 3명 · 유태전, 월간피그 주식회사, 박수민 |
| 매수인 인수권리 | 토지 별도등기 · 금천구 지상권 |
① 권리 흐름 — 금융권 근저당은 소멸, 토지 지상권은 별도
대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음.
을구 33번 지상권설정 · 지상권자 금천구 · 2019.10.22 · 접수 제193081호.
이는 매각으로 소멸하는 건물의 근저당권과 구별됩니다. 토지 지상권이 어떤 범위와 목적에 대해 설정되어 있는지, 존속기간과 사용 제한이 무엇인지, 매수인의 대지권 행사 및 장래 처분에 어떤 영향을 미치는지는 토지 등기사항전부증명서와 지상권 설정 내용을 확인해야 판단할 수 있습니다.
배당표의 매수인 인수액 0원은 이 지상권이 소멸한다거나 경제적 부담이 없다는 의미가 아닙니다.
건물 등기부상 과거 국민은행 근저당권 2건은 이미 말소된 것으로 기록되어 있습니다. 따라서 당초 채권최고액 2,400,000,000원과 1,200,000,000원을 현존 인수채무로 합산해서는 안 됩니다. 반면 2021.01.29 설정된 중소기업은행 근저당권은 말소기준이며, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각 소멸 대상으로 구분됩니다.
세 금액은 서로 다른 개념이므로 동일하게 취급할 수 없습니다. 특히 배당표의 채권액과 실제 배당 가능 범위가 일치하는지 확인되지 않았습니다. 현재 근저당권의 효력 범위, 실제 피담보채권 및 채권계산서를 대조하기 전에는 예상배당액을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음으로 분류
현황조사 및 접수 내역에 등장하는 임차인은 유태전, 월간피그 주식회사, 박수민 등 실제 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 모두 말소기준일인 2021.01.29 이후 전입자로 기록되어 있으며, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유태전 48.8750㎡ | 2025.07.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미확인 확정일자 미상 | 보증금 승계 없음으로 분류 배당요구 2026.01.15 |
| 월간피그 주식회사 49.5㎡ | 2025.03.14 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미확인 확정일자 미상 | 보증금 승계 없음으로 분류 배당요구 확인되지 않음 |
| 박수민 점유 부분 미상 | 2025.10.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 확정일자 미상 | 보증금 승계 없음으로 분류 배당요구 2025.12.01 |
유태전과 월간피그 주식회사의 확인된 보증금은 각각 10,000,000원입니다. 박수민의 보증금은 확인되지 않았으므로 임차보증금 총액을 확정할 수 없습니다. 보증금 인수 여부와 임차인이 실제로 얼마를 배당받는지는 구분해야 합니다.
유태전과 월간피그 주식회사의 점유 면적은 각각 48.8750㎡와 49.5㎡로 기록되어 있습니다. 실제 점유 구획이 어떻게 나뉘어 있는지, 각 임차관계가 사건 목적물에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
대항력 없음으로 분류되었다고 해서 실제 점유자의 인도나 명도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 계약서·현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 절반이지만 실거래 할인율은 모른다
감정가 141,000,000원 대비 최저매각가는 72,192,000원으로 51.2% 수준입니다. 3회 유찰되면서 최초 감정가보다 낮아진 것은 사실입니다. 하지만 감정가는 과거의 평가금액이며, 현재 매매시장에서 거래될 수 있는 가격과 동일하지 않습니다.
이 물건에 대해서는 동일 건물·동일 용도의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인하지 못했습니다. 따라서 최저가가 현재 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 이용상태가 일반 아파트가 아닌 기숙사·지원시설이라는 점을 감안하면, 일반 주거용 아파트의 거래가격이나 환금성을 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 141,000,000원 | 100% | 평가금액 · 현재 시세 아님 |
| 현재 기재 회차 · 3회 유찰 | 72,192,000원 | 51.2% | 실거래 대비 가격 메리트 미확인 |
| 4회 유찰 시 | 57,753,600원 | 40.96% | 가정 시나리오 · 실제 후속 기일 미확인 |
| 5회 유찰 시 | 46,202,880원 | 32.77% | 가정 시나리오 · 실제 후속 기일 미확인 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 미확인 | — | 시세 검증 필요 |
| 최신 실거래 | 미확인 | — | 최근 가격 수준 확인 필요 |
더구나 매수인이 인수하는 토지 지상권의 구체적 제한, 기숙사·지원시설의 이용 및 처분 조건, 임차인 명도와 관련한 부담도 확정되지 않았습니다.
72,192,000원이라는 최저가만을 매수인의 확정 취득원가로 보거나, 감정가의 절반이라는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,192,000원 가정)
제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 중소기업은행에 잔액을 배당하고, 다른 채권자와 소유자에게 배당할 금액은 없는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 중소기업은행 채권액이 변경 전 채권최고액으로 기재되어 있어 실제 배당액은 재확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 기재 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,699,456원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원* | 70,492,544원* |
| 2. 을구 5번 근저당 · 윤선호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 52,614,896원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 하나은행 | 30,999,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 72,192,000원 |
* 중소기업은행 채권액 180,000,000원은 배당 시뮬레이션에 사용된 변경 전 채권최고액입니다. 등기부에는 2024.08.13 채권최고액이 77,400,000원으로 변경된 내역이 있으므로 위 배당액은 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있습니다.
이 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 근저당권 및 가압류 등의 매각 소멸 여부와 매수인이 인수하는 권리는 구분해야 합니다.
본건에서는 금전 인수 추정액이 0원으로 표시되어 있어도 토지 지상권은 별도로 인수됩니다. 또한 배당 순위와 중소기업은행의 실제 배당 가능 금액은 원본 채권자료로 재검증해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 지상권은 남는다
아래는 현재 기재된 최저매각가와 추가 유찰을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 계산에서 매수인 금전 인수액이 0원이라는 사실은 토지 지상권이 말소된다는 의미가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 기재 회차 3회 유찰 | 72,192,000원 | 70,492,544원 | 408,122,082원 | 금전 추정 0원 토지 지상권 인수 |
| 4회 유찰 가정 | 57,753,600원 | 56,314,035원 | 422,300,591원 | 금전 추정 0원 토지 지상권 인수 |
| 5회 유찰 가정 | 46,202,880원 | 44,971,228원 | 433,643,398원 | 금전 추정 0원 토지 지상권 인수 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 기재 매각기일 2026.08.26 이후의 실제 매각 결과, 변경된 최저가 또는 후속 매각기일은 확인되지 않았습니다. 배당액 역시 채권최고액 변경 및 미반영 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
기숙사·지원시설의 거래 시세, 수요 및 실제 이용 가능 범위를 확인하지 못한 상태에서는 어느 회차의 가격이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 낙찰가를 낮추는 것과 권리·환금성 리스크를 해결하는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 북서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 20층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기숙사(지원시설)로 이용 중인 부분이 기재되어 있습니다. 일반 아파트와 동일한 용도나 자유로운 주거 이용을 전제로 판단해서는 안 됩니다. 실제 입찰 대상 호실과 평가상 이용상태의 대응관계부터 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 남서측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 기재되어 있습니다. 이용·처분과 관련된 적용 사항은 물건의 정확한 용도 및 대상에 맞춰 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 호실 표기 차이와 인수 지상권 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 확인 제한. 감정평가서에는 일련번호 2에 관하여 이해관계인 부재로 외부관찰, 탐문, 건축물현황도 및 평가전례 등을 참고하여 평가했고 실제 사항과 다를 수 있다는 설명이 있습니다. 해당 평가대상과 본건 호실의 일치 여부를 확인한 뒤 실제 내부 상태를 점검해야 합니다.
- 환금성. 기숙사·지원시설의 최근 실거래 가격과 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 토지 지상권 및 용도 관련 제한이 실제 매수 수요에 어떤 영향을 미치는지 검증하기 전에는 환금성을 확정할 수 없습니다.
실제 용도와 이용 가능 범위, 산업단지 관련 제한, 임대 및 처분 조건, 금융기관의 담보취급 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
감정가 대비 할인폭이 커도 적정 시세와 매수 수요가 확인되지 않으면 매각차익이나 환금성을 추정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 확인 순서가 중요하다
- 토지 지상권 원본. 대지권 목적 토지의 등기사항전부증명서 을구 33번을 확인하고, 금천구 지상권의 목적·범위·존속기간·이용 제한 및 매수인에게 미치는 효과를 검토해야 합니다.
- 호실 일치 여부. 사건 소재지 제1914호와 감정평가 요항에 등장하는 제1904호·제1005호의 관계를 매각목록, 등기부, 건축물대장 및 내부구조도로 대조해야 합니다.
- 담보권 변경. 중소기업은행 근저당권의 최초 채권최고액 180,000,000원과 변경 후 77,400,000원을 구분하고, 실제 채권액 및 배당 시뮬레이션과의 차이를 확인해야 합니다.
- 임차인 3명. 유태전·월간피그 주식회사·박수민의 계약서, 실제 점유 구역, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 특히 박수민은 보증금과 점유 부분이 미상입니다.
- 명도. 대항력이 없는 임차인으로 분류되어도 실제 점유 상태 및 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세. 동일 건물·동일 용도의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 현재 시세 대비 할인율로 혼동해서는 안 됩니다.
- 용도·환금성. 기숙사 지원시설의 실제 이용 가능 범위와 산업단지 관련 제한, 임대·처분 조건을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가에서 내부 관찰이 제한된 평가대상이 본건인지 확인하고, 실제 내부 구조와 시설 상태를 점검해야 합니다.
- 추가 비용. 미납 관리비, 세금 관련 우선채권, 임차인 최우선변제 가능성 및 실제 인도비용 등을 확인해야 합니다.
- 경매 진행상태. 기재 매각기일 2026.08.26 이후 매각 여부, 매각허가, 납부 여부 및 후속 기일을 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 권리까지 깨끗한 반값 매수”
이 사건의 숫자는 분명합니다. 감정가 141,000,000원, 최저매각가 72,192,000원, 3회 유찰, 감정가 대비 51.2%입니다.
건물의 금융권 근저당과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 실제 임차인 3명도 말소기준권리 이후 전입자로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 토지의 금천구 지상권은 매각물건명세서에 명시된 인수권리입니다. 여기에 기숙사·지원시설의 이용 및 환금성, 미확인 실거래 시세, 호실 표기 차이, 임차인 점유관계, 중소기업은행 채권최고액 변경과 예상배당표의 불일치까지 확인해야 합니다.
따라서 현재 확인된 사실만으로는 이 물건이 시세보다 싸거나 실제 취득비용이 최저가에 그친다고 결론 낼 수 없습니다. 토지 지상권의 구체적 내용과 정확한 매각대상을 확인하고, 동일 용도의 최근 실거래와 이용·처분 조건을 검증해야 가격 및 권리 위험을 평가할 수 있습니다. 특히 2026.08.26 이후의 실제 경매 진행상태도 별도로 확인해야 합니다.
