서울남부지방법원 2025타경12599. 금천구 가산디지털1로 58 에이스한솔타워 제19층 제1914호로, 감정 이용상태는 기숙사(지원시설)입니다. 감정가 141,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 90,240,000원입니다. 외형만 보면 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 매각 후에도 남는 토지 별도등기에 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 1월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 윤선호 근저당권과 기술보증기금·서울신용보증재단·하나은행의 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인들도 모두 이 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 2019년 10월 22일 금천구 지상권은 별개입니다. 이 권리는 대지권의 목적인 토지에 존재하며 말소되지 않고 인수됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 지상권은 인수

2020년에 설정됐던 국민은행 근저당권 2건은 2021년 1월 29일 말소됐습니다. 같은 날 이춘호가 소유권을 취득하고 중소기업은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 2024년 이후의 근저당권·가압류·압류는 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인 모두 말소기준권리인 2021년 1월 29일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미배당분이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 박수민의 보증금도 알려지지 않아 배당관계는 원문 보완이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%여도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 90,240,000원으로 감정가 141,000,000원의 64%입니다. 세 번째 유찰 시 가격은 72,192,000원, 네 번째 유찰 시에는 57,753,600원으로 내려가는 시나리오입니다.

그러나 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 특히 이 호실은 일반 아파트가 아니라 기숙사(지원시설)로 이용 중이고, 토지 별도등기 지상권도 인수되므로 감정가 대비 할인율만 근거로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,240,000원 가정)

총 채권액 478,614,626원 중 예상배당은 88,215,680원이며, 채권 미배당액은 390,398,946원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 전부 중소기업은행에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당은 원칙적으로 낙찰자의 금전 인수액과 다르며, 이 사건에서 별도로 인수되는 권리는 토지의 금천구 지상권입니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기숙사(지원시설)로 이용 중입니다. 이해관계인이 없어 외부관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태와 건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
• 입지. 지하철 1호선 독산역 북서측 인근이며, 주위에는 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 독산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물·도로. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물이며, 건물 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 승강기설비, 냉난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당하며, 토지는 공장과 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 일반 아파트가 아닌 기숙사(지원시설)이고 시세 비교 자료가 확인되지 않으며, 두 차례 유찰된 상태입니다. 실제 사용 가능성·임대수요·금융조건을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 2019.10.22. 제193081호 금천구 지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간과 특약을 토지 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
• 기숙사 사용 가능성 확인. 현재 기숙사(지원시설) 이용이 적법하게 유지되는지, 관리규약·건축물대장·산업단지 입주 및 사용 조건을 확인하세요.
• 실제 호실·내부 상태 확인. 내부 확인 없이 외부관찰과 탐문을 참고해 평가됐으므로 구조·하자·설비·점유 범위를 현장에서 대조하세요.
• 임차인 3명 점유 확인. 각 임차인의 실제 점유 부분과 명도 의사, 월간피그 주식회사의 배당요구 여부, 박수민의 보증금과 점유 범위를 확인하세요.
• 시세·임대수익 확인. 감정가 64%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물 기숙사·지원시설의 매매사례와 임대료, 공실 기간을 별도로 조사하세요.
• 배당표 재확인. 중소기업은행 근저당권의 2024.08.13. 변경등기와 실제 채권액, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성을 배당요구 종결 서류에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 관리사무소와 집행기록을 통해 체납 관리비와 조세채권을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 인수 지상권이 먼저다”

이 사건은 임차인 3명 모두 대항력이 없고 후순위 등기권리도 소멸해, 임차보증금이나 후순위 채무를 금전으로 떠안는 물건은 아닙니다. 현재 최저가 기준 금전상 실질취득은 90,240,000원입니다.

하지만 매수인은 대지권의 목적인 토지에 남는 금천구 지상권 1건을 인수합니다. 여기에 기숙사(지원시설)라는 제한된 이용상태, 내부 미확인, 실제 시세 비교 공백과 두 차례 유찰이 겹칩니다. 따라서 감정가의 64%라는 숫자만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다. 임차권리는 정리되지만 토지 권리는 남습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 지상권의 실질적 영향과 기숙사 사용·처분 가능성을 원문으로 해소할 수 있느냐입니다.