창원지방법원 2024타경33100. 소유자는 서정화이고, 말소기준권리는 2015년 5월 20일 접수된 거제축산업협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024년 12월 31일 거제축산업협동조합의 임의경매개시결정이 접수됐고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상 매각대금 1,107,821,250원에서 집행비용을 제하고 근저당에 1,094,343,038원이 배당돼도 855,656,962원의 미배당이 남지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
권리보다 더 주의 깊게 볼 부분은 물건의 구성과 입찰 자격 조건입니다. 감정 이용상태상 기호 4-가는 단독주택, 기호 4-나는 다용도실로 이용 중이고, 여러 토지가 함께 평가돼 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 목록 1·2의 농지취득자격증명 제출, 목록 5 토지 일부의 현황 도로 이용이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경33100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 542-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 4-가 단독주택 · 기호 4-나 다용도실 |
| 소유자 | 서정화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,107,821,250원 / 1,107,821,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제축산업협동조합 / 3,338,466,976원 |
| 말소기준 | 2015.05.20. 근저당권 · 거제축산업협동조합 · 채권최고액 1,950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1·2 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수액은 0원
말소기준은 2015.05.20. 거제축산업협동조합 근저당입니다. 임차인 이성효의 전입일은 2021.05.28.로 말소기준권리보다 뒤이고, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료를 기준으로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성효 | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
현재 신건 최저가는 감정가의 100%인 1,107,821,250원입니다. 제공된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 886,257,000원, 2회 유찰 시 709,005,600원으로 내려가며, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 매각대금이 낮아질수록 거제축산업협동조합 근저당의 미배당은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,107,821,250원 | 1,094,343,038원 | 855,656,962원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 886,257,000원 | 874,994,430원 | 1,075,005,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 709,005,600원 | 699,515,544원 | 1,250,484,456원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,107,821,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,478,212원 |
| 2. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 1,950,000,000원 | 1,094,343,038원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 13,478,212원을 제외한 금액이 근저당에 배당되며, 채권최고액 1,950,000,000원 대비 855,656,962원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·건물 현황 — 농지와 도로 조건을 분리해서 확인
- 이용상태. 감정평가상 기호 4-가는 단독주택, 기호 4-나는 현황 다용도실로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ)을 포함해 일괄매각됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 도로 이용. 목록 5 토지 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 용도지역. 토지들은 계획관리지역에 속하고, 가축사육제한구역 등 개별 제한이 함께 기재돼 있습니다.
- 특정 토지 제한. 기호 13은 도로구역·접도구역, 기호 14는 소하천 저촉·소하천구역이 기재돼 있습니다.
- 접근성. 기호 5·13·14는 차량 접근 가능, 그 외 토지는 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 주위환경. 사등면 일대 농경지·임야·농가주택이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성부터 확인. 목록 1·2는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 발급요건을 확인해야 합니다.
- 현황 도로 범위 확인. 목록 5의 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 이용 범위와 토지 활용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 이성효의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서의 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 감정서상 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함되므로 위치·면적·이용상태를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지별 규제 확인. 계획관리지역 외에도 영농여건불리농지, 준보전산지, 도로구역·접도구역, 소하천 관련 제한 등이 토지별로 달라 개별 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 100%인 1,107,821,250원입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물 현황과 이용 제한을 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 입찰 조건이 있다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.20. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명인 이성효의 전입은 2021.05.28.로 뒤에 있어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순 주택 한 채가 아니라 여러 토지와 단독주택 이용 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조입니다.
특히 목록 1·2의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 목록 5 일부의 현황 도로 이용, 토지별 용도·법적 제한은 입찰 전 반드시 확인해야 할 요소입니다. 현재는 감정가 100%의 신건이므로 권리 인수 0원이라는 사실과 가격 경쟁력을 별개의 문제로 봐야 합니다. 이 사건은 등기 말소 여부보다 농취증과 개별 토지 현황을 얼마나 정확히 확인했는지가 더 중요한 물건입니다.
