창원지방법원 2024타경33100. 거제시 옥포동 영진자이온 103동 1층 104호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원으로, 유찰 없이 신건으로 진행되는 물건입니다. 현재 소유자는 김현철이며 2013년 매매 당시 등기상 거래가액은 260,000,000원입니다.

이 사건의 특징은 말소기준이 근저당이 아니라 가압류라는 점입니다. 거제축산업협동조합이 2020년 1월 10일 설정한 가압류가 가장 앞서는 유효한 담보·집행 관련 권리이고, 그 뒤에 같은 조합의 근저당권과 추가 가압류가 이어졌습니다. 현재 매각대금 가정으로는 채권자에게 대규모 미배당이 발생하지만, 이러한 미배당 채권이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

오히려 입찰자가 주목할 부분은 최근 거래가격과 점유관계입니다. 과거 거래를 포함한 전체 실거래 평균만 보면 최저가가 다소 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 비교하면 가격 메리트가 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

등기상 기존 경남은행 근저당은 2017년에 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2020.01.10 접수된 거제축산업협동조합의 갑구 4번 가압류입니다. 이후 설정된 을구 7번·8번 근저당권과 갑구 5번 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이성효 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 배당요구를 했으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당액 및 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 봐야 한다

영진자이온 동일·유사 면적대의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 153,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 5건의 평균인 147,600,000원을 우선 적용해야 합니다. 특히 최신 거래는 2026년 9월의 120,000,000원이며 최근 거래 추세는 -6.5%입니다.

전체 평균 153,583,333원을 적용하면 최저가 151,000,000원은 그 98.3%로 표시됩니다. 그러나 과거의 높은 거래가격이 전체 평균에 영향을 주고 있으므로 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

최근 12개월 평균은 147,600,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 3,400,000원 높고, 최근 평균의 102.3%입니다. 최신 거래인 2026년 9월 120,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 다만 최신 거래는 전용 84.11㎡·14층이고 경매 대상은 전용 84.851㎡·1층이므로, 면적·층·개별 상태 차이를 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,914,000원을 제외한 148,086,000원이 채권자에게 배당되며, 현재 산정 방식에서는 말소기준인 갑구 4번 가압류에 배정됩니다. 이후 권리에는 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 가압류 채권 및 근저당권의 실제 확정채권액, 배당요구 관계 등에 따라 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.

경매 신청 청구액 3,338,466,976원은 위 개별 권리들의 배당 산정 채권 합계와 별개의 수치입니다. 두 금액을 단순 합산해서 매수인 부담액으로 계산해서는 안 됩니다. 또한 거제축산업협동조합이 여러 권리를 보유하고 있으므로 실제 배당에서는 채권의 동일성, 공동담보 및 중복 청구 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

유찰이 진행될수록 채권자 미배당 금액은 증가하지만, 현재 권리관계 가정에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이는 미배당 채권의 소멸 여부에 관한 분석이며, 확인되지 않은 임차인 보증금이나 별도 비용까지 없다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지. 영진자이온은 216세대 규모이며 2007.06.08 준공된 아파트입니다.
• 토지. 대지의 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 지목은 대입니다. 공시지가는 753,500원/㎡입니다.
• 접도 및 지형. 토지 이용상황은 아파트이며, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되며, 공익용산지·준보전산지·자연녹지지역·도시자연공원구역 등과 접하고 있습니다.
• 개별 층수. 경매 대상은 1층입니다. 같은 면적대라도 층·향·내부 상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 고층 거래가격을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 환금성. 전체 12건의 거래가격은 120,000,000원부터 200,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 147,600,000원이며 최근 가격 추세는 -6.5%입니다. 매각 시점의 거래가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 갑구 4번 거제축산업협동조합 가압류(2020.01.10)를 기준으로 등기부와 매각물건명세서의 인수·소멸 권리를 대조하세요.
• 임차인 확인. 이성효의 보증금, 확정일자, 배당요구 내용과 실제 점유 범위를 확인하세요. 대항력은 없는 것으로 분석되지만 최우선변제 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 입찰가격 판단. 전체 평균 153,583,333원보다는 최근 12개월 평균 147,600,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 하락 추세 -6.5%도 함께 반영해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 전용 84.851㎡의 1층 물건입니다. 최근 거래된 고층 물건과 층·면적·내부 상태 차이를 확인하세요.
• 배당관계 확인. 거제축산업협동조합의 여러 가압류·근저당권에 대한 실제 확정채권액, 공동담보와 중복 청구 여부를 확인하세요.
• 관리비·명도. 장기 체납 관리비 중 공용부분의 매수인 부담 가능성과 점유자 인도·명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 감정서 원본 대조. 감정평가 대상 부동산의 소재지·동호수·용도·평가 범위가 실제 매각 대상과 일치하는지 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.12 진행 여부와 기일변경·취하·정지 가능성을 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

거제 영진자이온 103동 104호는 가압류가 말소기준이고, 그 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이성효도 말소기준 이후 전입했으므로 현재 분석상 매수인의 보증금 인수는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·배당관계에 대한 최종 검토는 필요합니다.

가격 측면에서는 신중해야 합니다. 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 147,600,000원의 102.3%로, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 거래 추세도 -6.5%입니다. 전체 평균보다 조금 저렴하다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 임차인의 미확인 사항을 먼저 해소하고, 최근 실거래와 1층이라는 개별 조건을 반영해 입찰가격을 검토하는 것이 중요합니다.