창원지방법원 2025타경21297. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 2층 204호입니다. 등기상 말소기준권리는 2016년 2월 19일 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 104호·304호·404호와 함께 설정된 공동담보이고, 그 뒤에 등기된 관리사무소와 농협은행의 가압류, 중소기업은행의 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가 80,000,000원의 70%인 56,000,000원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 감정평가 당시 공동주택인 기숙사로 이용 중이었으나 임대관계는 미상이었고, 폐문·부재로 내부 확인도 하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 현실적인 점유·명도 부담 0은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 피솔길 147 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(기숙사) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 강윤호 (2015.09.12 매매, 2016.02.19 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 470,489,188원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2016.02.19 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 협력회사 복지기숙사 관리사무소의 가압류 15,928,510원, 농협은행주식회사의 가압류 381,877,526원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 56,000,000원으로 감정가 80,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 39,200,000원, 세 차례 유찰 시나리오에서는 27,440,000원까지 내려갑니다. 다만 이 사건에는 동일 용도·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 1,543,214,036원 |
| 2회 유찰 시 | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 1,559,711,636원 |
| 3회 유찰 시 | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 1,571,259,956원 |
공동담보 근저당의 채권최고액과 후순위 가압류까지 합친 채권 신고액은 1,597,806,036원입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 54,592,000원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 이 큰 미배당 규모는 채권자 측 회수 부족을 보여주지만, 그 자체가 물건의 시장가치나 낙찰자의 인수액을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 가압류 · 협력회사 복지기숙사 관리사무소 | 15,928,510원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 381,877,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 중소기업은행 근저당에 배당됩니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게는 예상 잔여가 없으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태와 환금성
- 이용상태. 감정평가 당시 공동주택인 기숙사로 이용 중입니다. 일반 아파트가 아니라 삼성중공업협력업체복지기숙사라는 이용 특성을 기준으로 수요와 처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 주위환경. 삼성중공업 서측 인근에 위치하고, 주변은 공장·농경지·자연림 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 본타일 등, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 새시창호이며 소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지의 2필지 일단 부정형 토지를 기숙사용 건부지로 이용하고 있으며, 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 중로2류·소로2류와 접하거나 저촉되고, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없는 기숙사형 공동주택이므로 일반 주거상품과 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다. 실제 사용 가능성, 매수 수요와 재매각 기간을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 직접 확인. 현황조사 당시 폐문·부재였고 임대관계도 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 관리사무소 탐문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 조사가 이뤄지지 않아 공부·외부관찰·유사 물건 상태를 종합해 감정평가됐습니다. 내부 훼손과 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 기숙사 이용 가능성. 공동주택 기숙사라는 현재 이용상태가 낙찰 후에도 유지 가능한지, 다른 용도로 활용할 경우 필요한 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 중소기업은행 근저당은 104호·204호·304호·404호의 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행과 배당 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소가 15,928,510원의 가압류를 등기한 이력이 있습니다. 현재 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에서 직접 확인해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 동일 건물 또는 인근 기숙사형 공동주택의 매매·임대 사례를 조사해 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
등기부만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 가압류가 모두 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 인수액 0원의 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공동주택인 기숙사로 이용되고 있으며, 임대관계·실제 점유·내부 상태가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 비교값도 없어 최저가 56,000,000원이 시장가치보다 낮은지 판단할 기준이 부족합니다.
권리는 확인 가능하지만 가격과 점유는 현장 확인이 필요한 사건입니다. 현재 할인율보다 중요한 것은 점유자의 권원, 내부 수리비, 관리비 체납, 기숙사 수요와 재매각 가능성입니다. 이 항목들이 확인되기 전에는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
