200,746,000원
제주지방법원 2025타경1486. 제주특별자치도 제주시 일도이동 1006-9 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 277.4㎡이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 목조 스레트위 함석지붕 단층으로, 허가일은 1953.12.09입니다. 제시외 건물 2-1부터 2-8, 대문과 담장, 인접 경계의 약 1㎡ 시멘트 블럭조 구조물도 일괄평가 범위에 포함됩니다.
등기상 소유자는 김승현이며 1991.12.31 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 200,746,000원으로 감정가의 70% 수준이지만, 동일 지역 실거래 자료가 없어 최저가와 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 할인율보다 살아 있는 권리의 기준점, 제시외 건물 점유관계, 노후 건물 현황을 정확히 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1486 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 1006-9 · 제주특별자치도 제주시 동문로14길 13-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 277.4㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 503,200원/㎡ |
| 건물 | 목조 스레트위 함석지붕 단층 · 허가일 1953.12.09 · 급배수설비·유류보일러 난방 |
| 소유자 | 김승현 (1991.12.31 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 286,780,100원 / 200,746,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 존속권리를 분리해야 한다
등기 이력에는 1999년 제주시농업협동조합 근저당 75,000,000원이 있으나, 이 권리는 2009.03.09 해지로 말소됐습니다. 2007년 주식회사제주은행 근저당 15,600,000원도 같은 날 말소됐고, 2009년 제주새마을금고 근저당 60,000,000원은 2016.05.12 말소됐습니다.
현재 존속 담보권을 기준으로 보면 2023년 가압류와 2025년 경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리와 별도로 제시외 건물 점유자의 임차관계가 확정되지 않았으므로, 등기 인수 0원과 점유관계 인수위험을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
② 점유관계 — 보증금도 전입일도 확인되지 않았다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유범 | 제시외 건물(ㅅ~ㅈ) | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 점유자는 김유범 1명이며 점유부분은 제시외 건물(ㅅ~ㅈ)입니다. 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저가는 200,746,000원으로 감정가 286,780,100원의 70%입니다. 그러나 동일 지역·동일 용도 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세와 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,610,444원 |
| 을구 1(전 3) 근저당권 · 제주시농업협동조합 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 갑구 2(전 7) 가압류 · 오영춘 | 14,200,000원 | 14,200,000원 |
| 을구 2 근저당권 · 제주새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 을구 4 근저당권 · 주식회사제주은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 7 근저당권 · 제주새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 6 가압류 · 제주시농업협동조합 | 10,071,726원 | 10,071,726원 |
| 갑구 7 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 37,567,943원 | 8,263,830원 |
| 갑구 8 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 23,999,317원 | 0원 |
| 갑구 10 경매개시결정 · 제주새마을금고 | 225,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12 가압류 · 김영자 | 11,786,575원 | 0원 |
| 을구 8 근저당권 · 제주시농업협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18 가압류 · 김세현 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 795,225,561원 중 예상배당액은 197,135,556원, 미배당액은 598,090,005원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 현황 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며 급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 목조 스레트위 함석지붕 단층으로 허가일은 1953.12.09입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅과 제주석조적, 내벽은 벽지, 바닥은 장판, 창호는 알미늄샷시창과 목재창입니다.
- 토지. 대 277.4㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 503,200원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1부터 2-8, 대문·담장, 남동쪽 경계의 약 1㎡ 시멘트 블럭조 구조물을 포함해 평가됐습니다.
- 멸실·현황 차이. 부속건물인 목조 초가지붕 단층주택 19.83㎡는 멸실됐고, 공부상 스레트지붕은 현황 스레트위 함석지붕입니다.
- 입지 설명. 감정요항표에는 삼화초등학교 남서측 근거리, 인근은 농경지가 주를 이루며 차량 접근과 간선도로 상황은 보통이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 임대차 확인. 김유범의 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 과거 근저당과 가압류의 말소 이력을 반영한 최신 등기부로 현재 최초 존속권리를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 배당 시뮬레이션에 이미 말소된 권리가 포함돼 있으므로 법원 문건과 최신 등기를 기준으로 채권순위를 재산정해야 합니다.
- 제시외 건물 조사. 제시외 건물 2-1부터 2-8의 구조·면적·소유자·점유자를 확인하고 철거 또는 보수비를 점검해야 합니다.
- 노후도 확인. 1953.12.09 허가 목조 건물의 누수, 구조안전, 난방설비, 석면 가능성, 수선 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 정리. 멸실된 부속건물 19.83㎡가 건축물대장과 과세자료에 어떻게 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제 대조. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역·공공주택지구 등 상충하는 기재를 토지이용계획확인원으로 확정해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 토지와 노후 단독주택 거래, 철거비, 신축 가능성까지 포함해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 미확인 항목이 더 크다
현재 최저가는 200,746,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 제시외 건물 점유자 김유범의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상이라는 점입니다.
등기부에서도 1999년 근저당을 비롯한 과거 권리들이 이미 말소됐는데 배당 시뮬레이션에는 이 권리들이 포함돼 있어 정합성 재검증이 필요합니다. 여기에 1953년 허가 목조 건물, 제시외 건물 다수, 멸실 부속건물, 소재지와 용도지역 설명의 상충까지 겹칩니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 실질취득비용은 아직 확정되지 않았다입니다. 점유관계와 현황을 모두 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
