제주지방법원 2025타경8373. 서귀포시 대정읍 구억리 제니스의 공동주택으로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 정성현·호성진으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.12.02 설정된 화곡신용협동조합 근저당권 792,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 각 공유자 지분에 압류가 붙고 2025년 임의경매가 개시됐지만, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 실제 임차인은 방경훈 1명입니다. 전입신고일이 2024.11.05로 말소기준권리보다 뒤이고, 배당요구는 2025.09.11 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 미상이나, 전입 자체가 말소기준보다 늦으므로 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 415,030,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 125.8025㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2019.09.23 |
| 소유자 | 정성현 2분의 1 · 호성진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 415,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화곡신용협동조합 / 2,036,591,492원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.02 화곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 792,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2019년의 가처분, 신탁 및 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2020.12.02 화곡신용협동조합 근저당이며 이것이 말소기준권리입니다. 2023.07.27 호성진 지분 압류, 2023.08.01 정성현 지분 압류, 2025.07.09 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방경훈 | 본호 전부분 | 2024.11.05 | 2025.09.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 시점이 오래됐다
제니스의 비교 가능한 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 2021.08 전용 124.27㎡ 4층이 800,080,000원, 2021.11 전용 125.8㎡ 4층이 850,000,000원에 거래됐고, 평균은 825,040,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 125.8㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2021.08 | 124.27㎡ | 4 | 800,080,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 825,040,000원 |
현재 실질취득 415,030,000원은 실거래 평균 825,040,000원의 50.3%로 계산되어 가격 차이 자체는 큽니다. 다만 실제 표시된 거래가 2021.08·2021.11의 2건뿐이므로, 2026.08.25 매각기일의 현재 시세를 그대로 대변한다고 보기에는 거래 시점과 표본 수에 제약이 있습니다. 따라서 “과거 거래보다 낮다”는 사실과 “현재 시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 6,550,300원 |
| 2. 근저당 · 화곡신용협동조합 | 792,000,000원 | 408,479,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차에서는 화곡신용협동조합 채권최고액 792,000,000원 중 408,479,700원이 배당되고 383,520,300원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 415,030,000원 | 408,479,700원 | 383,520,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 290,521,000원 | 285,653,706원 | 506,346,294원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 203,364,700원 | 199,717,594원 | 592,282,406원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구억리노인복지관 북동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로가 위치해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 15미터 내외 포장도로와 남측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전3등급·4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,421.0㎡, 평지의 부정형이며 공시지가는 375,800원/㎡입니다.
- 건물. 2019.09.23 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택으로 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 제니스는 8세대이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 실거래 표본이 적고 현재 물건 역시 2회 유찰돼, 매수층과 재매각 가능가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동·호수 현장 대조. 공부상 제니스 101동과 현황상 제니스 103동 표시가 다르므로 실제 건물, 현관 표시, 호별 배치와 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 등기사항전부증명서의 전 표기와 토지대장·토지이용계획확인서의 대 표기가 다르므로 관련 공부를 재확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 방경훈은 후순위 전입으로 대항력은 없으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구 관계와 실제 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 수차례 현장조사에서 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 설비내역과 호별배치는 집합건축물대장 및 인근 유사 구분건물을 기준으로 기재됐습니다.
- 확장형 발코니 확인. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 있어 실제 소재 여부와 관련 사항을 재확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 실질취득 415,030,000원은 거래평균의 50.3%지만 확인 거래가 2021년 2건뿐입니다. 현장 매물과 실제 거래 가능가격 확인 없이 과거 거래와의 차이만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 일치와 현재 시세’가 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 화곡신용협동조합의 2020.12.02 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 방경훈도 2024.11.05 전입으로 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 415,030,000원으로 최저매각가와 같습니다.
가격만 보면 실거래 평균 825,040,000원의 50.3%까지 내려와 있습니다. 그러나 비교 거래는 2021.08·2021.11 두 건이고, 단지는 8세대에 불과하며 현재 경매도 2회 유찰됐습니다. 여기에 공부상 101동과 현황상 103동의 표시 차이, 등기상 전과 토지대장상 대의 지목 차이까지 존재합니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 과거 시세 할인율만 보고 접근할 물건은 아니다입니다. 실제 동·호수와 공부의 일치, 내부 상태, 현재 매매 가능가격을 확인한 뒤 최종 응찰가를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
