402,290,000원
제주지방법원 2025타경8373. 서귀포시 대정읍 구억리의 제니스 101동 1층 101호로 등기된 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 대상 면적은 125.8025㎡입니다. 감정가는 821,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 402,290,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2021.01.22. 설정된 화곡신용협동조합의 채권최고액 768,000,000원 근저당입니다.
말소기준보다 앞선 2019년 가처분·근저당·신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 공유자 각 지분에 대한 국의 압류와 화곡신용협동조합의 임의경매개시결정이 있고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 방경훈 1명이며 전입일이 2024.11.05.로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8373 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 125.8025㎡ |
| 소유자 | 정성현 지분 2분의 1 · 호성진 지분 2분의 1 |
| 사용승인 | 2019.09.23 |
| 감정가 / 최저가 | 821,000,000원 / 402,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화곡신용협동조합 / 2,036,591,492원 |
| 말소기준 | 2021.01.22. 을구 6번 화곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2019년의 가처분은 2019.09.20. 말소됐고, 정성현을 채무자로 한 기존 근저당권들도 2019.09.27. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정됐던 신탁 역시 2021.01.22. 신탁재산 귀속으로 정성현·호성진에게 돌아오면서 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2021.01.22. 화곡신용협동조합 근저당권입니다.
그 이후 2023년 호성진 지분과 정성현 지분에 각각 국의 압류가 들어왔고, 2025년 화곡신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방경훈 | 본호 전부분 | 2024.11.05 | 미상 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 실거래가 오래됐다
제니스의 비교 실거래는 대상 면적과 매칭되는 2건입니다. 2021.08. 124.27㎡ 4층이 800,080,000원, 2021.11. 125.8㎡ 4층이 850,000,000원에 거래됐고 평균은 825,040,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 125.8㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2021.08 | 124.27㎡ | 4 | 800,080,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 825,040,000원 |
현재 최저매각가 402,290,000원은 이 실거래 평균의 48.8% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득액도 402,290,000원입니다. 숫자만 보면 과거 거래가보다 큰 폭으로 낮지만, 비교 거래가 모두 2021년 거래라는 점을 빼면 안 됩니다. 현재 시점의 거래가격을 보여주는 표본이 아니므로 “현재 시세의 절반” 또는 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,422,900원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 화곡신용협동조합 | 768,000,000원 | 395,867,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 402,290,000원 가정 시 화곡신용협동조합 채권최고액 768,000,000원 중 395,867,100원이 배당되고 372,132,900원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 402,290,000원 | 395,867,100원 | 372,132,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 281,603,000원 | 276,860,558원 | 491,139,442원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 197,122,100원 | 193,562,391원 | 574,437,609원 | 0원 |
화곡신용협동조합의 채권최고액이 매각가보다 크기 때문에 유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 그 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 공부·현황 차이 — 이 물건의 핵심 확인사항
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구억리노인복지관 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로가 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2019.09.23입니다.
- 설비. 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m 내외 포장도로와 남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 1,421.0㎡, 공시지가는 375,800원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전3·4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 거래 표본. 제니스는 8세대로 비교 실거래도 2건에 그쳐 가격 판단 시 표본이 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 건물 동 일치 여부. 등기상 제니스 101동과 현황 제니스 103동 표시가 같은 대상물을 가리키는지 현장과 공부를 대조하세요.
- 지목 정리 여부. 등기부의 전과 토지대장·토지이용계획확인서의 대 차이를 확인하세요.
- 임차인 보증금. 방경훈은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 점유·명도. 방경훈이 본호 전부분을 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유현황과 인도 일정을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 확장형 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형 발코니가 있어 실제 현황과 관련사항을 재확인하세요.
- 현재 시세 확인. 제공된 비교 실거래는 2021년 2건뿐입니다. 402,290,000원이 현재 시세 대비 어느 수준인지 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관련 공부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현황과 현재 가격”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021.01.22. 화곡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 방경훈의 전입도 2024.11.05.로 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%, 2021년 실거래 평균의 48.8%지만 현재 시세를 보여주는 거래 표본이 없습니다. 또한 공부상 101동과 현황 103동의 표시 차이, 토지 지목 불일치, 내부 미확인이라는 현장 검증 항목도 분명합니다. 결론은 권리는 소멸형이지만, 현재 가격과 목적물 동일성 확인이 끝나야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
