의정부지방법원 2025타경72434. 의정부동 구성타워 지1층 비01호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가 702,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 343,980,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.07. 설정된 경기도건축사신용협동조합의 채권최고액 870,000,000원 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 에이클래스대부주식회사로 이전됐고, 2025.06.11. 에이클래스대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 등기만 보고 끝낼 수 없는 이유가 있습니다. 실제 임차인 3명 가운데 이현주의 전입일이 2020.07.27.로 말소기준일 2022.09.07.보다 빠릅니다. 이현주는 보증금 50,000,000원, 월차임 3,000,000원이고 배당요구는 했으나 우선변제권은 확인되지 않아, 제공된 배당계산상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72434 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지1층 비01호 · 경기도 의정부시 신흥로 251 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 구성개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 343,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이클래스대부주식회사 / 753,445,541원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2022.09.07. 을구 14번 근저당권 · 채권최고액 870,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
말소기준권리 이후 설정된 을구 16번 이명재 근저당권 190,000,000원, 한국전력공사 가압류 80,685,230원·28,828,010원, 의정부시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행·농협은행·이명재 근저당과 김동환 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 303.78㎡ | 2020.07.27 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 50,000,000원 인수 |
| 황철승 | 328.12㎡ | 2025.01.16 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 손미향 | 3㎡ | 2024.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
황철승은 2025.01.16. 전입해 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없고, 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,500,000원입니다. 손미향도 2024.09.27. 전입으로 말소기준 이후이며 대항력은 없습니다. 다만 손미향의 보증금과 차임은 확인되지 않았으므로 실제 점유·계약관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,615,720원 |
| 인수 · 임차인 이현주 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 경기도건축사신용협동조합 | 870,000,000원 | 338,364,280원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 이명재 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 한국전력공사 | 80,685,230원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 한국전력공사 | 28,828,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,169,513,240원 중 예상배당은 338,364,280원, 미배당은 831,148,960원입니다. 이현주 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 5,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 343,980,000원 | 50,000,000원 | 393,980,000원 | 831,148,960원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 240,785,999원 | 50,000,000원 | 290,785,999원 | 932,898,245원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 168,550,199원 | 50,000,000원 | 218,550,199원 | 1,004,122,744원 |
유찰될수록 입찰가격은 내려가지만 이현주의 인수 보증금은 각 시나리오에서 50,000,000원으로 동일합니다. 따라서 응찰가 판단에서도 매각가 단독이 아니라 매각가 + 인수액을 기준으로 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 지1층 비01호입니다.
- 입지. 의정부역(경전철) 북측 인근으로 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선·경전철 의정부역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 인접토지와 등고평탄한 상업용 건부지이며 동측·남측으로 광대로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적은 529.3㎡, 지목은 대, 공시지가는 7,960,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 포함 자금계획. 현재 회차의 기준금액은 최저가 343,980,000원만이 아니라 이현주 보증금 50,000,000원을 더한 실질취득 393,980,000원입니다.
- 이현주 계약관계 확인. 보증금 50,000,000원, 월차임 3,000,000원, 2020.07.27. 전입 및 2025.08.05. 배당요구 사실을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 황철승 점유 확인. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원이며 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 손미향 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·차임이 미상입니다. 실제 계약관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 환금성. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 5,000만원 인수
현재 최저매각가 343,980,000원은 감정가 702,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 2020.07.27. 전입한 선순위 임차인 이현주입니다. 제공된 배당계산상 이현주의 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하므로, 현재 회차의 실질취득가는 393,980,000원입니다.
후순위 등기권리는 소멸하지만 실제 임차인은 3명이고, 손미향의 보증금·차임은 확인되지 않았습니다. 또한 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 실거래 비교자료도 없어 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 낼 근거는 부족합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 등기 후순위는 정리되지만 선순위 임차보증금 5,000만원은 인수. 입찰가격은 반드시 그 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
