의정부지방법원 2025타경72434. 의정부동 구성타워 지2층비02호로, 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 이번 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”는 식으로 접근하기 어렵습니다. 말소기준은 2022.09.07 설정된 경기도건축사신용협동조합 근저당권(채권최고액 870,000,000원)이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2020.07.27 전입 임차인 이현주의 보증금 50,000,000원이 남습니다.
현재 최저매각가는 285,670,000원이지만 권리분석상 매수인이 추가 부담하는 금액이 50,000,000원이므로, 현재 회차 기준 경제적 부담은 335,670,000원으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지 비싼지는 주어진 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72434 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지2층비02호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 구성개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 285,670,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이클래스대부주식회사 / 753,445,541원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
말소기준은 2022.09.07 경기도건축사신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.07.12 에이클래스대부주식회사로 이전됐고, 2025.06.11 에이클래스대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 이주연 근저당, 한국전력공사 가압류 2건, 의정부시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 303.78 평방미터 | 2020.07.27 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 황철승 | 328.12 평방미터 | 2025.01.16 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손미향 | 3 평방미터 | 2024.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황철승은 2025.01.16, 손미향은 2024.09.27 전입으로 모두 말소기준일 2022.09.07 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 손미향은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 원문과 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 실질취득 — 최저가 2.8567억이 끝이 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 285,670,000원 | 50,000,000원 | 335,670,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 199,969,000원 | 50,000,000원 | 249,969,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 139,978,300원 | 50,000,000원 | 189,978,300원 |
이현주의 보증금 50,000,000원은 현재 매각가보다 작기 때문에 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 각 회차별로 매각가 + 50,000,000원이 실질취득입니다. 따라서 현재 회차에서 보이는 285,670,000원만 놓고 투자성을 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,799,380원 |
| 인수 · 임차인 이현주 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 경기도건축사신용협동조합 | 870,000,000원 | 280,870,620원 |
| 3. 근저당 · 이주연 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 80,685,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 28,828,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,329,513,240원, 예상 배당은 280,870,620원, 미배당은 1,048,642,620원입니다. 이현주의 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부역(경전철) 북측 인근이며, 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선·경전철 의정부역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용중이며, 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 529.3㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방이며 동측 및 남측으로 광대로에 접합니다. 공시지가는 7,960,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 285,670,000원이 아니라 인수보증금을 더한 335,670,000원을 자금계획의 기준으로 봐야 합니다.
- 이현주 보증금. 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석돼 50,000,000원 전액 인수 구조입니다. 점유부분 303.78 평방미터와 실제 점유범위를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 손미향 보증금. 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 주어진 자료에는 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 임대관계. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 실제 조사에서는 3명의 점유·임차관계가 확인돼 있으므로 현장 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 5천만원 인수다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 583,000,000원에서 2회 유찰돼 285,670,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 가장 먼저 붙는 숫자가 이현주 보증금 50,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득은 그래서 335,670,000원입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 임차보증금은 사라지지 않습니다. 게다가 실거래 자료가 없어 335,670,000원이 시장에서 유리한 가격인지도 주어진 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 유찰률만 보면 싸 보이지만, 인수액을 합산하고 별도 시세를 확인하기 전까지 가격 매력도를 확정해선 안 되는 물건입니다.
