의정부지방법원 2025타경72434. 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지2층비02호, 집합건물로 등기된 대지 관련 물건이며 현황상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 구성개발주식회사이고, 등기상 기준권리는 2022년9월7일 설정된 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 870,000,000원이고, 이후의 을구 14번 근저당권과 한국전력공사 가압류 2건, 의정부시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계에서 한 가지 핵심 변수가 있습니다. 이현주는 2020년7월27일 전입으로 기준권리인 2022년9월7일보다 앞서 대항력이 있고, 보증금 50,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다. 반면 황철승은 2025년1월16일 전입으로 대항력이 없고, 손미향도 2024년9월27일 전입으로 대항력이 없습니다. 손미향은 보증금이 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지2층비02호 [도로명주소] 경기도 의정부시 신흥로 251 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 구성개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 285,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이클래스대부주식회사 / 753,445,541원 |
| 기준권리 | 을구 12번 근저당권 · 경기도건축사신용협동조합 · 채권최고액 870,000,000원 · 2022.09.07 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 기준 | 2026.07.24 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2022.09.07 을구 12번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 현재는 2024.07.12 경기도건축사신용협동조합에서 에이클래스대부주식회사로 근저당권이 이전된 상태입니다. 2025.03.11에는 중첩적 채무인수로 채무자가 구성개발주식회사로 변경됐습니다. 기준권리 이후의 권리들은 경매 매각으로 소멸하므로, 낙찰자가 등기상 그대로 떠안을 후순위 담보·압류·가압류는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수는 이현주 1명
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고는 없으며, 이현주의 보증금 50,000,000원만 현재 배당표에서 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 황철승은 대항력이 없고, 손미향도 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 303.78 평방미터 | 2020.07.27 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有우선변제 없음인수 |
| 황철승 | 328.12 평방미터 | 2025.01.16 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음우선변제 미상비인수 |
| 손미향 | 3 평방미터 | 2024.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상비인수 |
이현주는 2025.08.05 배당요구를 했지만, 배당표상 예상배당은 0원이고 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰가 285,670,000원에 50,000,000원을 더한 335,670,000원이 실질취득액입니다. 여기서는 보증금이 낙찰가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다. 즉 보증금 50,000,000원으로 실질취득액이 고정되는 인수형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,799,380원 |
| 인수 · 임차인 이현주 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 경기도건축사신용협동조합 | 870,000,000원 | 280,870,620원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 이주연 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 한국전력공사 | 80,685,230원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 한국전력공사 | 28,828,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,799,380원을 제외한 매각대금 대부분이 기준권리인 을구 12번 근저당권에 배당되고, 채권자 전체 청구액 1,329,513,240원 중 280,870,620원이 지급됩니다. 채권 미배당액은 1,048,642,620원이며, 매수인 인수 50,000,000원은 매각대금 밖의 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오 — 유찰이 계속되면 부담은 낮아진다
| 회차 | 낙찰가 | 감정가 대비 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 285,670,000원 | 49.0% | 50,000,000원 | 335,670,000원 | 1,048,642,620원 |
| 3회 유찰 시 | 199,969,000원 | 34.3% | 50,000,000원 | 249,969,000원 | 1,133,143,806원 |
| 4회 유찰 시 | 139,978,300원 | 24.0% | 50,000,000원 | 189,978,300원 | 1,192,294,636원 |
현재 회차에서 3회, 4회로 유찰될수록 낙찰가와 실질취득액은 각각 249,969,000원, 189,978,300원까지 낮아집니다. 반대로 채권 미배당액은 1,048,642,620원 → 1,133,143,806원 → 1,192,294,636원으로 커집니다. 매수인 입장에서는 가격이 내려갈수록 부담은 줄지만, 임차인 인수 50,000,000원은 각 회차에 그대로 남는다는 점을 놓치면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표·토지정보 기준)
- 입지. 의정부역(경전철) 북측 인근에 위치하며, 단독주택·공공주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선, 경전철(의정부역), 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 529.3㎡, 평지·세로장방형이며 공시지가는 7,960,000원/㎡입니다. 동측·남측으로 광대로와 접합니다.
- 규제. 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉·접함 상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 돌붙임·강화유리 외벽과 인테리어 내벽, 샷시창호이며 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 현황. 공히 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 현재 최저가 285,670,000원만 보지 말고 이현주 보증금 50,000,000원 인수를 더한 335,670,000원을 기준으로 자금계획을 잡으세요.
- 대항력 임차인 확인. 이현주는 2020.07.27 전입으로 2022.09.07 기준권리보다 빠릅니다. 배당요구를 했지만 예상배당 0원이므로 50,000,000원 인수가 핵심입니다.
- 손미향 보증금 확인. 손미향은 대항력은 없지만 보증금·차임이 미상입니다. 임대차계약서와 현황을 확인해 점유관계를 확정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 실질취득 249,969,000원, 4회 유찰 실질취득 189,978,300원으로 내려갑니다. 회차별 인수 50,000,000원은 동일합니다.
- 채권 구조. 현재 채권자 전체 청구액 1,329,513,240원 중 280,870,620원만 배당되고 1,048,642,620원이 미배당됩니다. 기준권리의 채권최고액은 870,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 인수까지 봐야 한다”
이 물건은 기준권리 이후의 담보·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 이현주 보증금 50,000,000원이라는 대항력 임차인 인수가 있어 권리상 완전한 무인수 물건은 아닙니다. 현재 최저매각가 285,670,000원에 인수를 더하면 실질취득 335,670,000원이고, 이는 감정가 583,000,000원의 57.6%입니다.
또한 이 물건은 이미 2회 유찰됐고 현황상 근린생활시설이며 임대관계가 미상입니다. 3회 유찰 시 실질취득 249,969,000원, 4회 유찰 시 189,978,300원으로 더 낮아질 수 있습니다. 실거래 가격과 직접 비교하지 않은 상태에서는 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정하기보다, 인수 50,000,000원을 포함한 실질취득액과 점유·임대관계를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다. 결론은 권리는 후순위 소멸이 명확하지만, 임차인 인수와 환금성 확인이 필요한 물건입니다.
