수원지방법원 2023타경37160. 경기도 여주시 현암동 586-32 소재 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건 분류는 임야·토지 및 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 2021.05.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층이며, 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 핵심은 2021.07.15. 설정된 세화새마을금고 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정된 주식회사오래뜰이엔에프 가압류와 노태훈·윤지혜 근저당권은 순위만 보면 선순위지만, 각각 2020.09.10. 말소 및 2021.07.15. 일부포기에 따른 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 이들 권리가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 남은 말소기준권리와 그 이후 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경37160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 현암동 586-32 |
| 물건종류 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 · 사용승인일 2021.05.26. |
| 토지 | 623㎡ · 지목 대 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 146,800원/㎡ |
| 소유자 | 김전균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 460,574,680원 / 225,681,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 500,879,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리는 이미 말소됐다
말소기준권리는 2021.07.15. 세화새마을금고 근저당권 666,000,000원입니다. 2020년에 등기된 가압류와 근저당권은 기준일보다 빠르지만, 가압류는 2020.09.10. 해제로 말소됐고 노태훈·윤지혜 근저당권은 2021.07.15. 일부포기에 따른 말소등기가 각각 접수됐습니다. 따라서 실제 권리판단에서는 단순히 최초 설정일만 볼 것이 아니라 후속 말소등기까지 함께 확인해야 합니다.
말소기준 이후인 2022.04.08. 설정 근저당권 3건과 2023.10.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 | 2022.08.10. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 조사된 전입자 1명입니다. 전입일 2022.08.10.은 말소기준일 2021.07.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성과 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 225,681,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 토지·단독주택·제시외 건물이 묶인 일괄매각이고, 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 49% | 225,681,000원 | 221,721,466원 | 1,222,878,534원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 39% | 180,544,800원 | 177,217,173원 | 1,267,382,827원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 31% | 144,435,840원 | 141,613,738원 | 1,302,986,262원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 1,222,878,534원에서 1,302,986,262원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 낙찰자가 떠안는 금액이 아니므로 세 시나리오 모두 실질취득액은 매각가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,959,534원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사오래뜰이엔에프 | 268,600,000원 | 221,721,466원 |
| 을구 1번 근저당 · 노태훈870523- | 187,500,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 윤지혜901127- | 187,500,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 세화새마을금고 | 666,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사다산대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사나비얀대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 조금태 | 45,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,444,600,000원 | 221,721,466원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.8%를 적용한 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 가정상 채권 미배당액은 1,222,878,534원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 여주지원 북서측 인근의 단독주택단지 안에 위치합니다. 주변은 주거나지 상태의 토지와 건축이 완료된 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 대중교통 사정은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2021.05.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 2층 단독주택입니다. 위생시설, 급·배수설비 및 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 623㎡, 지목은 대이며 완경사·가로장방 형태이고 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 146,800원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역, 한강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 성장관리계획구역에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 토지규제, 건물 상태, 제시외 건물, 일괄매각 범위를 개별 검토해야 해 매수층이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 가격뿐 아니라 환금성 점검이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 오래뜰이엔에프 가압류의 2020.09.10. 말소와 노태훈·윤지혜 근저당권의 2021.07.15. 일부포기 말소가 최신 등기부에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차인 보완조사. 김정호의 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 소액임차인 최우선변제 가능성과 명도 상대방을 확정해야 합니다.
- 유치권 서류 확인. 2024가단25215 유치권부존재확인 판결문, 확정증명원 및 법원 제출내역을 대조하고 현장 점유 여부도 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·건물 경계와 제시외 건물의 위치, 면적, 구조, 사용 상태 및 철거·보수 필요성을 감정평가서 원본과 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 보전관리지역·준보전산지·수변구역·성장관리계획구역 저촉 등이 증축, 용도변경, 개발 및 재매각에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 시세 별도 산정. 감정가 49%라는 할인율 대신 인근 단독주택과 토지의 최근 거래, 건물 잔존가치, 보수비, 명도비용을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 상태이므로 최신 채권자, 배당요구 및 채권승계 내역을 법원 기록에서 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건의 등기만 보면 가장 우려될 수 있는 선순위 가압류와 근저당권은 모두 후속 말소등기로 정리됐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자도 기준권리 이후 전입이므로 대항력 인수형이 아니며, 유치권 신고 역시 부존재확인 판결이 확정돼 권리 인수액은 0원으로 판단됩니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로는 부족합니다. 최근 실거래 비교가 없고, 토지와 단독주택, 제시외 건물이 묶인 일괄매각이며, 보전관리지역·수변구역·준보전산지 등 여러 제한이 중첩됩니다. 전입자의 보증금과 배당요구도 아직 확인해야 합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장조사와 별도 시세산정 후 판단입니다. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 이용가치와 재매각 가능성입니다.
