창원지방법원 2024타경3557. 진주시 금산면 중천리 소재 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,912,164,200원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 936,961,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.01.28. 설정된 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,648,800,000원입니다. 그 이후 설정된 농협은행 근저당권, 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 조사된 임차인·점유자는 법인을 포함해 23명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 우황건설(주)과 박서현은 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금도 각각 190,000,000원과 45,000,000원으로 확인됩니다. 두 보증금은 우선변제권 없이 매수인 인수로 계산돼 알려진 인수액만 235,000,000원입니다.

그 밖에도 말소기준보다 앞선 전입일이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 10명이고, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판단 자체가 어려운 점유자가 4명입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 1,171,961,000원은 최종 취득원가가 아니라, 확인된 보증금만 더한 최소치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도

2007년부터 설정됐던 농업협동조합중앙회·농협은행·국 명의의 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.01.28. 신한은행 근저당권입니다. 이후 농협은행 근저당권 436,800,000원, 세무서·진주시 등의 압류, 농협은행 가압류 3,485,045,056원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 23명, 승계 신고 없음

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유자는 23명입니다. 대항력이 명확한 임차인은 보증금이 확인된 우황건설(주)과 박서현 2명입니다. 말소기준 이전 전입이라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 가격 구조 — 최저가는 9.37억, 실질취득은 최소 11.72억

현재 회차 최저매각가는 936,961,000원으로 감정가 1,912,164,200원의 49%입니다. 그러나 매수인이 인수하는 것으로 계산된 보증금 235,000,000원을 더하면 알려진 실질취득 최소액은 1,171,961,000원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 하락 폭이 커 보이지만, 실제 자금계획은 낙찰대금과 인수보증금을 함께 계산해야 합니다.

실질취득 최소액은 각 회차 매각가에 현재 확인된 인수액 235,000,000원만 더한 금액입니다. 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 936,961,000원 가정)

총 채권액은 5,570,645,056원, 예상 배당액은 925,191,390원이며 미배당은 4,645,453,666원입니다. 신청채권자 청구액 1,440,671,181원도 현재 회차 배당만으로는 충족되지 않습니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액은 신한은행 근저당에도 미치지 않아 후순위 농협은행 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다.

⑤ 건물·토지와 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 진주우편집중국 남측 인근이며, 각종 근린생활시설과 주상용 건부지가 형성된 노선상가지대입니다.
• 이용상태. 기호(2)는 1~4층 근린생활시설과 지하층 주차장, 기호(4)는 지하층부터 4층까지 근린생활시설입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평스라브·스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 AL복합판넬·유리·드라이비트, 창호는 강화유리와 하이샷시창호입니다.
• 부속시설. 위생설비·소방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다. 사각 정자 2개와 창고는 매각에 포함되고, 철파이프조 골프 연습실은 매각에서 제외됩니다.
• 교통. 차량 접근은 자유롭고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 토지. 면적 508.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,040,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 금산초등학교·금산초등학교병설유치원·진주동중학교 상대보호구역에 속합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 근린시설과 토지의 일괄매각이며 다수 법인과 개인이 점유하는 구조여서, 주거용 집합건물보다 명도·재임대·재매각 검토가 복잡합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 전수 확인. 말소기준 이전 전입자 중 보증금 미상 10명과 전입일·보증금 미상 4명의 임대차계약서, 사업자등록, 점유 부분을 반드시 대조해야 합니다.
• 알려진 인수 반영. 현재 최저가 936,961,000원에 알려진 인수액 235,000,000원을 더한 1,171,961,000원을 최소 자금 기준으로 보세요.
• 배당요구 확인. 박서현은 2024.09.04. 배당요구를 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 보증금 45,000,000원이 매수인 인수에 반영돼 있습니다.
• 점유 부분 특정. 임차인별 사용 부분이 특정되지 않았습니다. 현장 층별 점유 현황과 실제 영업·주거 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 제시외 건물 기호 ㄹ 골프 연습실은 매각에서 제외됩니다. 사용관계와 철거·존치 문제를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 진주세무서장·잠실세무서장·진주시·국민건강보험공단의 압류 금액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지 위 조경시설과 건물 옥상 일부 조경시설, 옥탑은 토지·건물가격에 포함평가됐습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 제출서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”

이 사건의 말소기준은 명확하고 후순위 등기권리도 대부분 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 다수의 선순위 점유관계입니다. 현재 확인된 인수액만 235,000,000원으로, 최저가를 더한 실질취득 최소액은 1,171,961,000원입니다.

여기에 보증금 미상 선순위 점유자 10명과 전입일·보증금 미상 점유자 4명이 남아 있습니다. 이들의 보증금과 실제 점유가 확인되지 않는 한 최종 인수액과 명도 난도를 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 미상 보증금이 해소되기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 이 물건은 “싸게 나온 근린시설”이 아니라, 임차관계 전수조사가 완료돼야 입찰가를 정할 수 있는 고난도 사건입니다.