567,766,000원
창원지방법원 2024타경3557. 진주시 금산면 중천로 19의 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하층 주차장과 1~4층 근린생활시설, 별도 지하~4층 근린생활시설, 정자·창고·골프연습실 등입니다. 감정가 1,158,705,040원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 567,766,000원까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 감정가의 절반 아래이지만, 권리 구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2020.01.28. 설정된 신한은행 근저당권 1,648,800,000원입니다. 그보다 뒤의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 12명입니다. 이 가운데 보증금과 대항력이 확인된 두 명의 보증금 합계 235,000,000원은 예상배당표상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3557 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 금산면 중천리 285-18 · 경상남도 진주시 금산면 중천로 19 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 근린생활시설(지하층~4층), 주차장, 정자, 창고, 골프연습실 |
| 토지 | 대 309.4㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 이수영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,158,705,040원 / 567,766,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 1,440,671,181원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차권은 별도 계산
등기부상 2007년부터 2019년까지 설정됐던 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2020.01.28. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당, 국세·지방세 압류, 농협은행 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
다만 등기권리가 소멸한다고 해서 임차인 문제가 함께 없어지는 것은 아닙니다. 점유·임차 조사상 실제 임차인과 점유자는 19명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람은 12명입니다. 우황건설(주)와 박서현은 보증금까지 확인돼 전액 인수액 235,000,000원으로 반영됐고, 나머지 선순위 전입 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 임차인·점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우람개발주식회사 | 사무실 | 2009.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 우람태양광발전소 주식회사 | 사무실 | 2013.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 우황건설(주) | 사무실 | 2013.09.11 | 190,000,000원 2,000,000원 | 있음 | 없음 | 190,000,000원 인수 |
| 우람태양광강진발전소 (주) | 사무실 | 2014.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| (주)그린파워 | 사무실 | 2015.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 우람에너지(주) | 사무실 | 2016.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 우람발전 주식회사 | 사무실 | 2016.08.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| (주)비젼테크 | 사무실 | 2016.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 박서현 | — | 2016.12.20 | 45,000,000원 850,000원 | 있음 | 없음 | 45,000,000원 인수 |
| 주식회사 마린윈드파워 | 사무실 | 2017.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 주식회사 서해그린파워 | 사무실 | 2017.09.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| (주)재미니윈드파워 | 사무실 | 2017.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 명당에너지 주식회사 | 사무실 | 2020.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우람EMC 주식회사 | 사무실 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우람솔라 주식회사 | 사무실 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우람종합건설 주식회사 | 사무실 | 2021.05.07 | 380,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우황솔라 주식회사 | 사무실 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우황EMC 주식회사 | 사무실 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 히든파워에너지 | 사무실 | 2024.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
우황건설(주)와 박서현의 보증금 235,000,000원은 예상배당표상 배당 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됐습니다. 보증금 미상 선순위 전입자 10명은 보증금·확정일자·점유 부분을 확인하기 전까지 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 확인된 인수액만 반영해도 차이가 크다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 567,766,000원 | 235,000,000원 | 802,766,000원 + 미상 | 5,010,956,716원 |
| 3회 유찰 시 | 397,436,200원 | 235,000,000원 | 632,436,200원 + 미상 | 5,179,572,963원 |
| 4회 유찰 시 | 278,205,340원 | 235,000,000원 | 513,205,340원 + 미상 | 5,297,134,591원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 확인된 보증금 인수액 235,000,000원은 각 회차에서 그대로 남습니다. 따라서 현재 회차는 567,766,000원이 아니라 최소 802,766,000원, 3회 유찰 시에는 최소 632,436,200원, 4회 유찰 시에는 최소 513,205,340원을 기준으로 판단해야 합니다. 세 금액 모두 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 인수액은 포함하지 않은 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 567,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,077,660원 |
| 인수 · 우황건설(주) 보증금 | 190,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 인수 · 박서현 보증금 | 45,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 을구 13번 근저당 · 신한은행 | 1,648,800,000원 | 559,688,340원 |
| 을구 16번 근저당 · 농협은행 | 436,800,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농협은행 | 3,485,045,056원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 5,570,645,056원 | 5,010,956,716원 |
국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액은 선순위로 차감될 수 있습니다. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주우편집중국 남측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설과 주상용 건부지로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 AL복합판넬·유리·드라이비트, 창호는 강화유리와 하이샷시로 구성됩니다.
- 설비. 위생설비·소방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류, 소로2류·3류에 접합니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 금산초등학교·병설유치원·진주동중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지 위 조경시설과 건물 옥상 옥탑, 정자·창고·골프연습실이 평가와 일괄매각 범위에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 10명 계약서 확인. 보증금 미상 점유자의 임대차계약서, 점유 위치, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 확인된 인수액 반영. 우황건설(주) 190,000,000원과 박서현 45,000,000원은 낙찰가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 부분별 점유 확인. 여러 법인이 동일 주소에 전입해 있어 실제 사용 공간과 명도 대상이 일치하는지 현장조사가 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 49%라는 할인율 대신, 근린시설 임대수익·공실·토지가치와 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 실제 신한은행 배당과 후순위 미배당을 계산할 수 있습니다.
- 명도비용 반영. 점유·임차 조사 대상이 19명인 만큼 인도명령 대상, 협의명도 비용과 소요 절차를 별도로 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·조경시설·옥탑·부속시설의 현황과 감정평가 목록을 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “인수액 미확정” 물건
이 사건의 핵심은 두 차례 유찰이나 감정가 49%가 아닙니다. 현재 최저가에 확인된 보증금 인수액만 더해도 실질취득 최소액은 802,766,000원입니다. 더욱 중요한 것은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 10명 남아 있다는 점입니다.
신한은행 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 위험은 깨끗하게 정리되지 않았습니다. 동일 용도 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 확인된 인수 235,000,000원과 미상 인수액을 모두 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고난도 물건입니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차인 원본 확인 우선입니다.
