수원지방법원 2024타경5580. 이천시 신둔면 수광리 ‘신둔포레스트’ 1동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사세종디엔씨이며, 소유권보존과 같은 날 화서신용협동조합 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 먼저 접수된 채권최고액 2,448,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 채권최고액 1,740,000,000원 근저당과 가압류·압류·경매개시 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 310,000,000원에서 3회 유찰된 106,330,000원입니다. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 없어 실질취득액도 최저가와 같은 106,330,000원입니다. 그러나 가격 판단에 사용할 수 있는 실거래는 전용면적이 다른 1건뿐입니다. 유찰률이 크다는 이유만으로 곧바로 저가 매물로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 황무로517번길 59, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 / 규모 | 72.98㎡ · 신둔포레스트 12세대 · 2022.11.10. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사세종디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 106,330,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,609,248,752원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 2023.02.03. 접수번호 4158의 화서신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리와 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대성스톤과 이용호의 가압류에는 각각 해제에 따른 말소 이력도 확인됩니다. 등기상 매수인이 별도로 승계할 권리는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 범미영 | 2024.09.30. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방근용 | 2024.07.26. | 미상 | 미상 | 2024.12.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 2명입니다. 범미영은 2024.09.30., 방근용은 2024.07.26. 전입해 모두 말소기준일인 2023.02.03.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 방근용은 2024.12.20. 배당요구를 했지만, 선순위 근저당권 배당만으로 매각대금이 소진되는 예상표에서는 배당 여력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 22.6%를 ‘할인율’로 보면 안 된다
확인되는 거래는 신둔포레스트의 2023.06. 거래 1건입니다. 거래금액은 470,000,000원이지만 전용면적이 138.05㎡로, 대상 물건의 전용면적 72.98㎡와 일치하지 않습니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 대상 물건 감정가 | 2026.07.15. | 72.98㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
| 대상 물건 실질취득 | 3회 유찰 | 72.98㎡ | 2층 | 106,330,000원 |
| 확인 실거래 | 2023.06. | 138.05㎡ | 2층 | 470,000,000원 |
산술상 최저가는 확인 실거래의 22.6%입니다. 그러나 면적이 일치하지 않고 거래도 1건뿐이므로, 이 비율은 대상 호실의 시장가격 할인율이 아닙니다. 대상 물건과 같은 전용면적의 최신 거래가 확인되지 않는 상태에서는 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 근저당 · 화서신용협동조합 | 2,448,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 후순위 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대성스톤 | 84,238,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤대웅 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이용호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박정민 | 33,660,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 안준범 | 25,397,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,288,620원을 제외한 104,041,380원이 선순위 화서신용협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 4,772,254,520원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물의 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 신둔면행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지가 혼재해 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기 마감, 창호는 알루미늄샷시 이중창이며 급·배수, 위생, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부상태를 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 전제로 감정됐습니다.
- 토지·규제. 평지의 부정형 토지이며 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2022.11.10. 사용승인된 12세대 다세대주택으로, 동일면적 실거래 표본이 확인되지 않아 매도 예상기간과 적정가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 범미영·방근용의 보증금, 확정일자, 점유부분과 실제 임대차계약 내용을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자 2명이 확인됩니다. 인도명령과 이사 협의에 필요한 비용·기간을 응찰가에 반영하세요.
- 동일면적 시세 조사. 470,000,000원 거래는 전용 138.05㎡로 대상 72.98㎡와 다릅니다. 이 거래를 대상 호실의 시세로 환산해 사용하지 마세요.
- 공동담보 확인. 화서신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 배당과 채권 계산은 공동담보 물건들의 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·마감·설비·난방 상태와 수리비를 현장조사로 보완하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 각종 체납액을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 토지이용 제한. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 이용 제한이 향후 활용과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.03. 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 매수인에게 대항할 수 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
문제는 가격을 검증할 비교표본입니다. 최저가 106,330,000원이 470,000,000원 실거래의 22.6%라는 계산은 맞지만, 거래 면적 138.05㎡와 대상 면적 72.98㎡가 달라 할인율로 해석할 수 없습니다. 3회 유찰, 12세대 규모, 경매 통계상 낙찰률 0.0%까지 고려하면 낮은 최저가만으로 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
