수원지방법원 2024타경5580. 이천시 신둔면 수광리 ‘신둔포레스트’ 1동 5층 501호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 320,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 109,760,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023.02.03. 화서신용협동조합의 근저당권이며, 이후 설정·등기된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 범미영과 방근용은 모두 말소기준일 이후 전입했습니다. 따라서 제공된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 방근용은 별도로 공사대금에 기초한 유치권을 주장하고 있습니다. 이 물건의 핵심은 임차보증금이 아니라 점유와 유치권 성립 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 황무로517번길 59, 1동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 72.98㎡ |
| 건물 / 단지 | 신둔포레스트 · 12세대 · 2022.11.10. 사용승인 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 |
| 소유자 | 주식회사세종디엔씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 109,760,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,609,248,752원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도
말소기준권리는 2023.02.03. 접수된 화서신용협동조합의 채권최고액 2,448,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 접수된 채권최고액 1,740,000,000원의 추가 근저당권과 2023.08.03. 이용호의 채권최고액 185,000,000원 근저당권을 포함해, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 이천시 압류도 말소기준일 뒤에 등기됐습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 범미영 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방근용 | 2024.07.26 | 미상 | 2024.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자·임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.02.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 후순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 비교 — 거래 1건은 직접 시세가 아니다
제공된 실거래는 신둔포레스트의 2023.06. 거래 1건입니다. 다만 경매 대상 면적은 72.98㎡이고 거래 사례는 138.05㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2023.06.이며 표본이 한 건뿐이므로, 470,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 보거나 최저가가 시세의 23.4%라고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.06 | 138.05㎡ | 2층 | 470,000,000원 | 면적 불일치 |
| 경매 대상 | 72.98㎡ | 5층 | 최저 109,760,000원 | 직접 비교 불가 |
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 감정가 할인율은 곧 시세 할인율이 아닙니다. 대상과 면적이 맞는 최근 12개월 거래나 최신 동일면적 거래가 확인되지 않은 상태이므로 가격 가점은 보류해야 합니다. 특히 12세대 소규모 다세대이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회인 만큼, 반복 유찰 자체가 환금성과 응찰 수요를 점검하라는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 2,448,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 대성스톤 | 84,238,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 이용호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 이용호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 삼오공사 | 20,350,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 안준범 | 25,397,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,687,985,900원 중 예상 배당액은 107,423,360원이며, 미배당액은 4,580,562,540원입니다. 배당 부족액은 후순위 채권자의 손실로 남고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 가압류의 실제 배당대상 여부도 원본 확인이 필요합니다.
회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 4,580,562,540원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 4,612,936,876원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 4,635,571,583원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 신둔면 수광리 신둔면행정복지센터 동측 인근에 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 건물로 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기, 창호는 알루미늄샷시 이중창이며 급·배수, 위생, 개별난방과 승강기 설비가 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정한 감정입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 1,565㎡, 공시지가는 459,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 동일면적 실거래 표본이 확인되지 않아, 재매각가격과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 인테리어 필요비·유익비와 창호 설치 공사대금의 실제 발생 여부, 공사계약 당사자, 공사 완료 시점과 미지급 잔금을 원본으로 확인하세요.
- 점유 요건 확인. 유치권자가 채권 발생 시점부터 현재까지 목적물을 적법하고 계속해서 점유했는지 현장조사와 집행관 현황조사로 대조하세요.
- 승계 과정 확인. 주식회사 동산의 품격에서 방근용으로 이어진 채권양도계약과 채무자에 대한 통지 도달 자료를 확인하세요.
- 유치권 배제 신청 확인. 화서신용협동조합의 2026.01.28. 배제 신청 내용과 이에 대한 법원의 판단 또는 추가 제출 문건을 확인하세요.
- 임차관계 보완. 범미영과 방근용의 보증금·확정일자·계약서 및 실제 사용관계를 매각물건명세서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 비교 보완. 138.05㎡ 거래 1건을 대상 72.98㎡의 시세로 사용하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 거래와 매물을 별도로 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 인테리어 상태와 하자, 공사 진행 흔적을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 신고서·보정서와 배제 신청서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권 결론이 먼저”
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 3회 유찰돼 109,760,000원까지 내려왔고, 등기와 임차보증금 기준의 확정 인수액은 0원입니다. 그러나 면적이 일치하는 실거래가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 여기에 최저가보다 큰 140,000,000원 유치권 신고와 130,000,000원 공사대금 잔금 승계 주장이 존재합니다.
등기는 소멸형이지만 현장 리스크는 고난도입니다. 유치권이 배제된다는 근거와 점유 관계가 명확해지기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자수익으로 계산해선 안 됩니다. 이 사건의 결론은 가격 매력 판단 보류, 유치권 성립과 점유 사실 확인이 선행입니다.
