수원지방법원 2024타경42848. 경기도 이천시 마장면 프리미엄아울렛로 33-27, 1동 2층 205호에 소재한 근린시설입니다. 소유자는 이천그랜드주식회사이고, 등기상 말소기준권리는 2019.12.09 설정된 주식회사경남은행의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 동서개발 주식회사의 가압류, 이천시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리만 보고 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 본건과 208호가 경계구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용 중이고 경계벽 설치 등 원상복구 비용 발생 여지가 있다고 적혀 있습니다. 또한 현황조사서에는 ‘유치권 행사 중(관리비체납)’ 안내문이 부착되어 있으나 그 성립 여부는 불분명합니다. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 프리미엄아울렛로 33-27, 2층205호 (1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(당구장) · 2층 205호 |
| 소유자 | 이천그랜드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 44,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 관련 금액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
말소기준권리는 2019.12.09 주식회사경남은행 근저당권이며 채권최고액은 400,000,000원입니다. 2020.06.26 동서개발 주식회사의 가압류와 2020.11.24 이천시 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 2024.12.24 등기되었고 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 2021.06.28 및 2023.06.08의 임의경매개시결정은 각각 취하되어 말소되었습니다.
② 가격·시장성 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 44,659,000원으로 감정가 186,000,000원의 24.0%입니다. 이미 4회 유찰된 결과이며, 이후 시나리오에서는 5회 유찰 시 31,261,299원, 6회 유찰 시 21,882,909원까지 내려갑니다. 다만 근린시설인 본건의 실거래 비교수치가 없어 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.0% | 44,659,000원 | 401,525,625원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 31,261,299원 | 414,682,167원 |
| 6회 유찰 시 | 11.8% | 21,882,909원 | 423,891,746원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,203,862원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 400,000,000원 | 43,455,138원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 동서개발 주식회사 | 44,980,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,659,000원에서는 집행비용 1,203,862원을 제외한 43,455,138원이 주식회사경남은행 근저당권에 배당되고, 동서개발 주식회사의 가압류에는 배당되지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 401,525,625원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 ‘이천패션물류단지’ 내 이천그랜드파크오피스텔 1동에 위치하며, 인근 일대는 창고 등으로 이루어진 조성된 물류단지이고 주변은 전답·농가촌락 등으로 형성되어 있습니다. 남동측 근거리에 롯데프리미엄아룰렛 이천점이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 8-10분 정도 거리에 영동고속도로 덕평I.C와 중부고속도로 서이천I.C 진출입로가 위치합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·유통개발진흥지구·지구단위계획구역에 해당하고 자연보전권역, 물류단지, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다. 토지는 평지·사다리형이며 토지면적은 4,628.0㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린시설이고 현재 근린생활시설(당구장)로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 경계구분 없는 사용상태와 원상복구 가능성까지 있어 실제 매수층과 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권. 현황조사서에 ‘유치권 행사 중(관리비체납)’ 안내문이 부착되어 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 유치권 주장과 관리비 체납 관련 사실관계를 별도로 확인하세요.
- 경계·원상복구. 본건 205호와 208호가 경계구분 없이 당구장으로 이용 중입니다. 경계벽 설치 등 원상복구 비용 발생 여지가 있으므로 실제 현황과 복구 범위를 확인하세요.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있으므로 해당 표시의 내용과 현재 상태를 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 44,659,000원은 감정가 186,000,000원의 24.0%입니다. 그러나 실거래 비교수치가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없으며, 4회 유찰이라는 시장 반응도 함께 고려해야 합니다.
- 임대·점유. 임대관계는 미상이고 현재 당구장으로 이용 중입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 배당. 현재 매각가 가정에서는 경남은행 근저당에 43,455,138원이 배당되고 채권자 미배당액은 401,525,625원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 안전하다”
이 물건은 등기상 권리만 보면 인수 0원인 구조입니다. 2019.12.09 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 인수 임차인도 없습니다. 하지만 현황은 단순하지 않습니다. 유치권 행사 안내문이 존재하고 성립 여부가 불분명하며, 205호와 208호가 경계구분 없이 당구장으로 이용 중이라 원상복구 비용 발생 여지가 있습니다. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시도 확인 대상입니다.
현재 최저매각가 44,659,000원은 감정가의 24.0%까지 떨어졌지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 5회 유찰 시 31,261,299원, 6회 유찰 시 21,882,909원으로 더 낮아지는 시나리오가 있으나, 가격 하락 자체가 유치권·원상복구·위반사항의 위험을 없애지는 않습니다. 등기는 합격, 현황은 확인 필요, 가격은 숫자만 보고 판단하지 말아야 하는 물건입니다.
