수원지방법원 2024타경42848. 이천시 마장면 표교리 695, 1동 2층 205호 근린시설입니다. 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,798,000원, 감정가의 34.3%입니다. 등기부의 기준점은 2019.12.09 주식회사경남은행 근저당권 400,000,000원입니다. 이후 동서개발 주식회사 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부보다 현황에서 올라갑니다. 감정평가 이용상태는 205호와 208호가 경계구분 없이 하나의 근린생활시설인 당구장으로 이용 중인 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 경계벽 설치 등 원상복구 비용 발생 가능성이 적시돼 있고, 집합건축물대장 표제부에는 위반건축물 표시가 있다고 기재돼 있습니다. 여기에 현황조사서상 ‘유치권 행사 중(관리비체납)’ 안내문까지 부착돼 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 프리미엄아울렛로 33-27, 2층205호 (1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 4층 건물 내 2층 205호 · 208호와 경계구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용 중 |
| 소유자 | 이천그랜드주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 63,798,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행의 양수인 케이에프지이일공육유동화전문유한회사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 현황은 별도 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 말소기준권리인 2019.12.09 경남은행 근저당 이후의 동서개발 주식회사 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 63,798,000원은 감정가 186,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다.
오히려 객관적으로 확인되는 시장 신호는 이미 3회 유찰됐다는 사실입니다. 현재 회차 이후에도 유찰되면 제공 시나리오상 최저가는 44,658,600원, 다시 유찰되면 31,261,019원까지 낮아집니다. 하지만 가격이 낮아질수록 선순위 근저당과 후순위 가압류의 미배당 규모가 더 커질 뿐, 제공된 계산상 매수인 인수액은 각 회차에서 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 63,798,000원 | 62,249,636원 | 382,731,127원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,658,600원 | 43,454,745원 | 401,526,018원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 31,261,019원 | 30,298,321원 | 414,682,442원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,548,364원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 400,000,000원 | 62,249,636원 |
| 2. 가압류 · 동서개발 주식회사 | 44,980,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 1,548,364원을 제외한 62,249,636원이 선순위 근저당에 배당되고, 동서개발 주식회사 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 444,980,763원 중 미배당액은 382,731,127원이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 마장면 표교리의 ‘이천패션물류단지’ 내 이천그랜드파크오피스텔 1동에 소재합니다. 인근은 주로 창고 등 조성된 물류단지이고, 주변에는 전답과 농가촌락이 형성돼 있으며 남동측 근거리에 롯데프리미엄아울렛 이천점이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 8-10분 거리에 영동고속도로 덕평I.C와 중부고속도로 서이천I.C 진출입로가 위치합니다.
- 이용상태. 205호와 208호가 경계구분 없이 근린생활시설인 당구장으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 경계벽 설치 등 원상복구 비용 발생 여지가 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 공용위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 지하주차설비, 엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 왕복 2차로 포장도로에 접하며, 대로3류·중로1류·중로2류에도 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 물류단지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있다고 기재돼 있습니다.
- 환금성 신호. 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교 가격이 없는 상태이므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시장가 대비 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 205호·208호 경계 확인. 현재 두 호가 경계구분 없이 하나의 당구장으로 이용되고 있으므로, 매각 대상 205호의 실제 경계와 경계벽 원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 주장 실체 확인. ‘유치권 행사 중(관리비체납)’ 안내문의 부착 주체, 실제 점유자와 주장 내용, 관리비체납 관련 자료를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 성립 여부는 불분명합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 집합건축물대장 표제부에 표시된 위반건축물의 구체적 내용과 본건 205호에 미치는 범위를 원본 대장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 당구장 실제 운영자와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 경남은행 근저당에는 208호가 공동담보로 기재돼 있고 332호는 2022.09.05 공동담보 일부소멸이 부기돼 있습니다. 관련 담보 및 배당관계를 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 비교 실거래 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장과 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 현황 리스크까지 사라지는 것은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 63,798,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 ‘싼 물건’이라고 결론 내리기에는 확인해야 할 것이 많습니다.
205호와 208호가 경계 없이 하나의 당구장으로 이용되고 있고 원상복구 비용 발생 여지가 있으며, 위반건축물 표시와 성립 여부가 불분명한 유치권 안내문도 존재합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 더구나 시장 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 등기부상 인수액보다 경계·점유·유치권 주장·위반건축물의 실체를 얼마나 명확하게 확인하느냐에 있습니다.
