수원지방법원 2024타경42848. 경기도 이천시 마장면 프리미엄아울렛로 33-27에 있는 이천그랜드파크오피스텔 1동의 2층 208호, 이용상태는 근린생활시설(당구장)입니다. 등기부상 소유자는 이천그랜드주식회사이고, 2019년 12월 9일 설정된 주식회사경남은행의 근저당권 채권최고액은 400,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 설정된 동서개발 주식회사의 가압류와 이천시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거에도 경매개시결정이 두 차례 있었으나 2023.04.07 및 2024.11.08 각각 취하에 따라 말소됐고, 현재 사건은 2024.12.24 개시된 경매입니다. 현재까지 4회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 24.0%까지 낮아졌다는 점이 가격 측면의 가장 큰 특징입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 싸다고 판단할 수 있는 비교 근거는 별도로 확인되지 않으므로, 91,958,000원이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다

2019.12.09 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2020.06.26 동서개발 주식회사 가압류와 2022.12.07 이천시 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 사건인 2024.12.24 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

2017.07.12 설정된 신탁등기는 2019.11.27 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 2021.06.28 및 2023.06.08의 과거 경매개시결정도 각각 취하 후 말소됐습니다. 따라서 등기부상 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 0원으로 정리됩니다. 다만 이는 유치권 주장과 같은 현장 권리관계까지 해소됐다는 의미는 아니므로 별도 확인이 필요합니다.

② 가격·유찰 흐름 — 최저가는 낮지만 ‘싸다’ 판정은 보류

현재 최저매각가는 91,958,000원으로 감정가 383,000,000원의 24.0%입니다. 네 차례 유찰을 거치며 가격은 크게 낮아졌지만, 동일 용도의 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 결과 자체가 실제 매수수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 한다는 신호입니다.

5회 유찰 시 매각가는 64,370,599원, 6회 유찰 시 45,059,419원으로 시나리오상 더 낮아집니다. 그러나 가격이 내려갈수록 근저당권의 미배당도 355,078,007원 → 382,168,835원 → 401,132,414원으로 커집니다. 즉 단순히 최저가가 낮다는 이유보다 현재 이용상태와 유치권·원상복구 문제를 해결한 뒤에도 그 가격이 합리적인지를 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)

현재 최저매각가 91,958,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,055,244원을 제외한 89,902,756원이 근저당권에 배당되고, 동서개발 주식회사의 가압류에는 배당되지 않습니다. 채권자 총 청구액은 444,980,763원, 총 배당액은 89,902,756원, 미배당액은 355,078,007원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 성립 여부 및 원상복구 비용은 이 배당표와 별개의 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 이천패션물류단지 내 이천그랜드파크오피스텔 1동에 위치하며, 인근은 창고 등으로 이루어진 물류단지와 전답·농가촌락으로 형성되어 있습니다. 남동측 근거리에 롯데프리미엄아룰렛 이천점이 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 8~10분 거리에 영동고속도로 덕평I.C와 중부고속도로 서이천I.C 진출입로가 위치합니다.
• 이용상태. 본건과 동소 205호가 경계구분 없이 근린생활시설(당구장)으로 이용 중입니다. 경계벽 설치 등 원상복구 비용 발생 여지가 있어 현재 실제 사용상태와 도면·등기상 구분을 반드시 대조해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층건 내 2층 물건이며 공용위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 지하주차설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·유통개발진흥지구·지구단위계획구역 및 물류단지 등에 해당하고, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 남측 및 동측으로 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 '-'로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시 있음으로 기재되어 있습니다. 두 자료를 원본으로 대조해 실제 적용 범위와 조치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설 중에서도 현재 이용이 당구장으로 특정되어 있고 4회 유찰된 상태입니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 사용할 업종과 재임대 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보고 입찰하지 않기. 91,958,000원은 감정가의 24.0%지만, 확인 가능한 시세 비교 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 실제 이용상태와 예상 복구비용을 가격에 반영하세요.
• 유치권 확인. 현황조사서에는 ‘유치권 행사 중(관리비체납)’ 안내문이 부착돼 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 주장 주체, 점유 관계, 관리비 체납 내역과 유치권 근거를 확인하세요.
• 205호와의 경계구분. 본건과 동소 205호가 경계구분 없이 당구장으로 이용 중입니다. 경계벽 설치 등 원상복구 비용 발생 여지가 있으므로 현황과 집합건축물대장을 대조하세요.
• 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 기재되어 있습니다. 실제 위반 내용과 시정 여부를 원본으로 확인한 뒤 입찰가에 반영하세요.
• 등기 권리. 2019.12.09 경남은행 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수액은 0원입니다.
• 과거 경매 이력. 2021.06.28 및 2023.06.08의 과거 경매개시결정은 각각 취하 후 말소됐습니다. 현재 사건이 4회 유찰된 배경과 실제 점유·사용 상태를 함께 확인하세요.
• 임대관계·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용계약, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정·현황 자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장 및 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 위험이 낮다”

이 물건은 등기부만 보면 구조가 명확합니다. 2019.12.09 경남은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 보증금 인수라는 전형적인 권리분석 함정도 없습니다.

그러나 이번 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현재 최저가는 91,958,000원으로 감정가의 24%까지 낮아졌지만 이미 4회 유찰됐습니다. 동시에 본건과 205호가 경계구분 없이 당구장으로 이용되고 있어 원상복구 비용 발생 여지가 있고, 집합건축물대장에는 위반건축물 표시가 있으며, 현황조사서에는 유치권 행사 안내문까지 부착되어 있습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 이를 무시하고 최저가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.

결론적으로 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만 현장 권리·사용상태 리스크가 큰 4회 유찰 근린시설입니다. 현재 가격이 감정가 대비 크게 낮아진 것은 사실이지만, 그 자체가 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 입찰의 승부처는 가격을 더 낮추는 것보다 유치권 성립 여부, 205호와의 경계구분 및 원상복구 비용, 위반건축물 표시의 실제 내용, 점유·임대관계를 확인해 예상 추가비용을 숫자로 확정하는 데 있습니다.