수원지방법원 2024타경42848. 이천시 마장면 표교리 695 일대 1동 2층 208호로, 감정평가상 경계구분 없이 근린생활시설 (당구장)로 이용 중인 근린시설입니다. 말소기준권리는 2019.12.09. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 400,000,000원이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없습니다.
하지만 이 사건을 단순히 “최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다”는 이유만으로 접근하면 위험합니다. 매각물건명세서에는 본건과 205호가 경계구분 없이 하나의 당구장으로 이용되고 있어 경계벽 설치 등 원상복구 비용 발생 여지가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사에는 ‘유치권 행사 중(관리비체납)’ 안내문이 부착된 사실도 확인됐지만 그 성립 여부는 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 프리미엄아울렛로 33-27, 2층208호 (1동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 경계구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용 중 |
| 소유자 | 이천그랜드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기부상 기준은 명확, 현장 권리는 별도 확인
말소기준은 2019.12.09. 경남은행 근저당권입니다. 2020.06.26. 동서개발 주식회사 가압류 44,980,763원과 2024.12.24. 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 이천시 압류는 2025.10.15. 해제됐고, 과거 2021년·2023년 경매개시결정도 각각 취하 후 말소됐습니다.
② 3회 유찰 — 싸진 가격보다 물건 상태를 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 131,369,000원으로 감정가 383,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰이면 91,958,300원, 5회 유찰이면 64,370,809원까지 내려갑니다. 그러나 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,639,166원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 400,000,000원 | 128,729,834원 |
| 3. 가압류 · 동서개발 주식회사 | 44,980,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 444,980,763원 중 예상 배당액은 128,729,834원, 미배당액은 316,250,929원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 경계·유치권·위반건축물
- 경계 미구분. 본건 208호와 이 사건 물건 1의 205호가 경계구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용 중입니다.
- 원상복구. 경계벽 설치 등 원상복구 비용이 발생할 여지가 있습니다.
- 유치권 안내. 현황조사서에는 건물에 ‘유치권 행사 중(관리비체납)’ 안내문이 부착돼 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천패션물류단지 내 이천그랜드파크오피스텔 1동에 소재하며, 인근은 주로 창고 등 물류단지와 전답·농가촌락으로 형성돼 있습니다. 남동측 근거리에 롯데프리미엄아울렛 이천점이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 8-10분 거리에 영동고속도로 덕평I.C와 중부고속도로 서이천I.C 진출입로가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·유통개발진흥지구·지구단위계획구역이며 물류단지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업기타, 평지·사다리형이며 공시지가는 366,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 관리비체납을 근거로 한 유치권 안내가 실제 법적 요건을 충족하는지 점유자와 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 205호와 경계 확인. 208호 단독 사용이 가능한 구조인지, 경계벽 복구 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시 내용과 시정 가능성·비용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 205호와 공동담보로 설정된 이력이 있으며 일부 공동담보 소멸 내용이 등기돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만 권리 밖 비용이 보이지 않는다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부가 아니라 현황에서 올라갑니다. 205호와 경계 없이 당구장으로 사용 중이고 원상복구 비용 가능성이 있으며, 위반건축물 표시와 성립 여부가 불분명한 유치권 안내까지 겹칩니다. 3회 유찰로 최저가는 131,369,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 ‘감정가 대비 싸다’와 ‘시장보다 싸다’는 같은 말이 아닙니다. 현장 권리와 복구비용을 확인하기 전에는 가격 할인폭만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
