부산지방법원 2025타경6149. 해운대구 중동 해운대양우내안애팰리스 3층 301-1호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 301-1호와 301-3호는 세탁소인 ‘세탁의 신’으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김진욱이고, 말소기준권리는 2014.01.07 설정된 장산새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 905,200,000원입니다. 이후 2025.12.02 임의경매개시결정과 2025.12.16 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 2명이 확인됩니다. 주식회사 워시엠 김경희는 2017.11.14 전입, 보증금 30,000,000원·월세 1,500,000원이고, 김아현은 2020.03.11 전입 후 2026.02.02 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 김아현의 보증금은 확인되지 않아 배당액 판단에는 추가 확인이 필요하지만, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6149 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1792 해운대양우내안애팰리스 3층 301-1호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 세탁소(명칭: 세탁의 신) 이용 중 |
| 소유자 | 김진욱 |
| 감정가 / 최저가 | 686,000,000원 / 686,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장산새마을금고 / 621,940,250원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지이용 | 제2종일반주거지역 · 주상용 · 완경사 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.01.07 장산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 905,200,000원이며, 이번 경매에서 해당 근저당과 그 뒤의 임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 2014년 강제경매개시결정, 2015년 소유권이전청구권가등기, 2017년 부산광역시해운대구 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 워시엠 김경희 | 301-1호 | 2017.11.14 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김아현 | 미상 | 2020.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 워시엠 김경희는 보증금 30,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사됐고, 김아현은 2026.02.02 배당요구를 했으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 두 임차인 모두 전입일이 2014.01.07보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 참고 거래 대비 신건 가격은 매우 높다
단지 거래자료는 해운대양우내안애팰리스의 78.78㎡~84.94㎡ 거래이며, 대상 호실의 비교면적 95.0897㎡와는 면적이 일치하지 않습니다. 또한 대상은 근린시설이므로 아래 거래를 근린시설의 직접 시세로 단정해선 안 됩니다. 그럼에도 현재 신건 최저가 686,000,000원이 단지 거래 수준에서 어느 위치인지 보는 참고자료로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 82.17㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 357,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 78.78㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 5 | 344,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 347,200,000원 |
최근 12개월 평균은 347,200,000원, 최신 거래는 335,000,000원입니다. 현재 최저가 686,000,000원은 최근 12개월 평균의 197.6%입니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 -1.2% 낮아진 흐름입니다. 표본의 면적·용도가 대상과 달라 직접적인 적정가격 판단에는 한계가 있지만, 적어도 제공된 거래자료만 놓고 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 686,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,260,000원 |
| 1. 근저당 · 장산새마을금고 | 905,200,000원 | 676,740,000원 |
| 미배당 | - | 228,460,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 686,000,000원 가정 시 집행비용 9,260,000원을 제외한 676,740,000원이 장산새마을금고에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 228,460,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 통합사용·경계 복원 체크
감정인의 회신에 따르면 301-1호, 다른 소유자의 301-2호, 301-3호를 통합하여 사용 중입니다. 다만 평면도 등에 의해 각 구분점포의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계벽 설치와 복원이 용이한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·주상용건물·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 301-1호는 301-3호와 함께 세탁소 ‘세탁의 신’으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 북측 약 35미터, 남측 약 8미터, 서측 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,603,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근린시설 직접 시세 확인. 제공된 단지 거래표본은 대상 호실과 면적이 일치하지 않습니다. 근린시설 자체의 최근 매매사례·임대료·수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 주식회사 워시엠 김경희는 보증금 30,000,000원·월세 1,500,000원, 김아현은 보증금 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구·명도 협의 여부는 원본 문서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 통합사용 상태 확인. 301-1호·301-2호·301-3호가 통합 사용 중이므로 경계 복원 위치와 비용, 설비 독립성, 영업공간 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 추세. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.2% 낮고, 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 197.6%입니다. 제공된 거래자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2014.01.07 장산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 2명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 686,000,000원은 단지 참고 거래의 최근 12개월 평균 347,200,000원의 197.6%이며 최근 흐름도 -1.2%입니다. 다만 대상은 근린시설이고 거래표본과 면적도 일치하지 않으므로 단지 아파트 거래가만으로 적정가를 확정해서도 안 됩니다. 결국 이 사건의 핵심은 권리보다 근린시설 자체의 수익가치와 통합사용 상태, 그리고 686,000,000원이라는 신건 가격의 적정성을 검증하는 데 있습니다.
