부산지방법원 2025타경6149. 해운대구 중동 해운대양우내안애팰리스 13층 1301호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 소유자 김진욱은 2020.03.02 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 장산새마을금고가 채권최고액 248,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 본건의 말소기준권리입니다. 이후 2023.12.06 추가 근저당권, 2025.12 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 주식회사 워시엠 김경희가 2017.11.14 전입, 보증금 30,000,000원·차임 1,500,000원으로 조사됐고, 데이터상 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정됐습니다. 배당 시뮬레이션도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 하지만 점유부분 표기가 301-1호이고 본건은 1301호입니다. 감정평가에서도 301-1호는 세탁소로, 본건 1301호는 아파트로 이용 중인 것으로 구분되어 있어 이 임차인 자료가 본건에 실제로 연결되는지 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1792 해운대양우내안애팰리스 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 78.8068㎡ · 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 김진욱 · 2020.03.02 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장산새마을금고 / 621,940,250원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 해운대양우내안애팰리스 · 142세대 · 2013.10.01 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차인 귀속이 핵심
말소기준은 2020.03.02 장산새마을금고 근저당권 248,400,000원입니다. 2023.12.06 설정된 장산새마을금고의 추가 근저당권 905,200,000원과 2025.12의 경매개시결정·국세 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 김아현 명의의 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력보다 먼저 ‘호수’를 확인해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 워시엠 김경희 | 301-1호 | 2017.11.14 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 30,000,000원 인수 계산 |
| 김아현 | 미상 | 2020.03.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 인수 반영 시 격차가 커진다
가격 판단은 전체 12건 평균 349,625,000원보다 최근 12개월 평균 347,200,000원과 최신 거래 335,000,000원을 우선했습니다. 최근 가격 추세는 -1.2%로 하락 방향입니다. 신건 최저가 353,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 101.7%로 이미 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 82.17㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 357,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 78.78㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 5 | 344,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 347,200,000원 |
특히 본건 전용 78.8068㎡와 면적이 가까운 78.78㎡·13층 거래가 2025.11에 350,000,000원입니다. 본건 신건 최저가 353,000,000원 자체가 이 거래보다 높습니다. 여기에 데이터상 인수액 30,000,000원을 반영한 보수적 실질취득은 383,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 110.3%, 최신 거래 335,000,000원의 114.3% 수준입니다. 따라서 현 회차를 두고 “경매라 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,742,000원 |
| 인수 · 주식회사 워시엠 김경희 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 장산새마을금고 | 248,400,000원 | 248,400,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 장산새마을금고 | 905,200,000원 | 98,858,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 1,153,600,000원 중 예상배당은 347,258,000원이고, 미배당액은 806,342,000원입니다. 주식회사 워시엠 김경희 보증금 30,000,000원은 배당받는 금액이 아니라 데이터상 매수인 인수액으로 분류돼 있어 아래 매각대금 배분 도넛에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 동백초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·주상용건물·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건에 해당하는 아파트는 아파트로 이용 중이며, 같은 평가 대상 중 301-1호·301-3호는 세탁소로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 북측 약 35미터, 남측 약 8미터, 서측 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상용, 완경사·부정형 토지이며 공시지가는 2,603,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 급배수·위생·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·공동현관설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301-1호 임차인 귀속 확인. 본건은 1301호인데 대항력 임차인 점유부분이 301-1호로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 물건번호별 임차관계를 대조해야 합니다.
- 30,000,000원 인수는 보수적으로 반영. 원문 확인 전에는 데이터상 매수인 인수액을 제외하고 가격 메리트를 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 김아현 임대차 실체 확인. 대항력은 없지만 점유부분·보증금이 미상이고, 종전 소유자 이름과 동일합니다. 2026.02.02 배당요구 내용까지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준으로 입찰가 검토. 최근 12개월 평균 347,200,000원, 최신 거래 335,000,000원, 추세 -1.2%를 우선해 보십시오.
- 근저당 실제 채권액 확인. 등기상 채권최고액 합계와 신청채권자 청구액은 다르므로 배당요구 종기 이후 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 미반영 항목 확인. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임차인 귀속’과 ‘실질취득가격’이 승부처
이 물건은 등기상 말소기준과 후순위 소멸 구조만 보면 단순합니다. 하지만 임차인 자료에서는 중요한 불일치가 있습니다. 대항력 있는 것으로 분류된 주식회사 워시엠 김경희의 점유부분은 301-1호인데, 경매 대상은 1301호입니다. 따라서 데이터상 인수 30,000,000원을 그대로 확정하기보다 원문으로 본건 귀속 여부를 확인하는 절차가 선행돼야 합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 인수를 빼더라도 신건 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균 347,200,000원보다 높고, 최신 거래는 335,000,000원이며 최근 추세도 -1.2%입니다. 데이터상 인수 30,000,000원을 반영하면 실질취득은 383,000,000원까지 올라갑니다. 현 회차의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 최근 시세보다 높은 실질취득가격과 임차인 호수 불일치입니다.
