창원지방법원 2026타경10306. 거제시 능포동 489-3 일대의 토지와 건물이 함께 경매에 나온 사건입니다. 감정평가상 건물은 소매점 및 주택, 단독주택, 화장실 및 보일러실 등으로 이용되고 있습니다. 일반적인 아파트나 단일 주택 경매와 달리 토지·건물의 매각 범위, 제시외 물건의 소유관계, 점유 권원을 함께 살펴야 하는 사건입니다.
등기상 핵심은 2017년 6월 16일 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 에프비케이엔2403유동화전문유한회사입니다. 기존 경남은행 명의 근저당과 현재 신청채권자의 관계, 공동담보 범위 및 채권 변동 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
그런데 말소기준보다 먼저 전입한 최영숙(전대인)의 점유 내역이 확인됩니다. 또한 경원여객자동차 주식회사의 점유 범위가 토지 전부 및 제시외 숙소와 연결되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소되는 권리와 실제 매수인이 해결해야 할 점유·건물 문제가 서로 다를 수 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 489-3 도로명주소: 경상남도 거제시 능포로 232 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 소매점 및 주택 · 단독주택 · 부속시설 |
| 토지 정보 | 능포동 489-3 · 지목 대 · 면적 181.0㎡ · 준주거지역 |
| 소유자 | 임연주 (2018.06.11 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 4,066,707,200원 |
| 최저매각가 | 4,066,707,200원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 에프비케이엔2403유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 3,840,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 20번 · 2017.06.16 · 경남은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 및 기계기구 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 대항력 있는 점유자의 미반환 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다. 특히 최영숙(전대인)이라는 표기와 이후 최영숙 명의의 별도 점유·배당요구 내역이 함께 확인되므로, 동일인 여부 및 각 점유·임대차 관계를 반드시 구분하여 확인해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위와 미상 점유를 구분해야 한다
현황조사 및 매각물건명세서 등에는 최영숙, 경원여객자동차 주식회사, 주식회사 프레이, 주식회사 씨씨지 관련 점유 내역이 나타납니다. 최영숙 명의는 서로 다른 전입일로 기재되어 있으므로 이를 확인 없이 별개의 실제 임차인이나 하나의 동일한 계약으로 확정해서는 안 됩니다.
| 점유자 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최영숙(전대인) | 2016.11.29 | 미상 | 대항력 有 말소기준 이전 전입 |
인수 가능 우선변제 미확정 · 보증금 및 실제 권원 확인 필요 |
| 경원여객자동차 주식회사 목록 3·4·5·6 토지 전부 및 제시외 숙소 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미확정 · 점유 및 임대차 권원 확인 필요 |
| 주식회사 프레이 | 2025.11.28 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미확정 · 점유 및 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 씨씨지 일부(도면 참조) |
2020.01.29 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미확정 · 실제 점유 범위 확인 필요 |
| 최영숙 배당요구 내역 확인 |
2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 해당 전입일 기준 |
우선변제 미확정 배당요구 2026.06.29 |
경원여객자동차 주식회사는 목록 3·4·5·6 토지 전부 및 제시외 숙소를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 하며, 이를 임의로 대항력 있는 임차인으로 확정하거나 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
따라서 본 사건의 매수인 인수액은 현재 산정 불가입니다. 예상배당 계산에서 인수액이 0원으로 표시되더라도 이는 선순위 점유자의 실제 미반환 보증금이 없다는 사실을 증명하지 않습니다.
③ 매각 제외 물건 — 법정지상권이 더 큰 변수
| 매각방법 | 일괄매각 |
|---|---|
| 매각 포함 | 목록 1·7의 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) |
| 매각 제외 건물 | 목록 3의 제시외 건물(감정서상 ㅁ~ㅂ) |
| 매각 제외 기계기구 | 감정서상 a~c |
| 주요 권리 쟁점 | 매각 제외 지상 건물에 관한 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 가격 반영 | 제시외 건물 및 기계기구 소재에 따른 제한을 감안한 최저매각가격 |
낙찰자가 토지를 취득하더라도 매각에서 제외되는 건물과 기계기구까지 함께 취득하는 것은 아닙니다. 매각 제외 건물의 소유관계와 토지 사용권원이 분리되면 토지의 사용·수익과 향후 개발·처분에 제약이 발생할 수 있습니다.
법정지상권의 실제 성립 여부는 현재 확정되어 있지 않습니다. 따라서 성립한다고 단정하거나, 반대로 성립하지 않는다고 가정하여 철거·인도 가능성을 가격에 반영하는 것도 적절하지 않습니다. 감정서상 제시외 물건의 위치와 소유관계, 건축 시점, 토지·건물 권리 변동을 함께 확인해야 합니다.
④ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 감정가만 믿을 수 없다
현재 감정가와 최저매각가격은 모두 4,066,707,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가격은 감정가와 동일합니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 토지·소매점·주택·부속시설과 매각 제외 물건이 혼재한 사건입니다.
| 가격·배당 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,066,707,200원 | 3,840,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 3,253,365,760원 | 3,218,432,102원 | 621,567,898원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 2,602,692,608원 | 2,574,265,682원 | 1,265,734,318원 |
회차별 수치는 제시된 예상 시나리오입니다. 미배당은 채권자 배당 부족액으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 선순위 점유자의 보증금, 실제 인수액 및 법정지상권에 따른 경제적 부담은 반영되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,066,707,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 43,067,072원 |
| 1. 을구 20번 근저당 · 경남은행 | 3,840,000,000원 | 3,840,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 183,640,128원 |
채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 인수 가능성 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액 0원은 권리관계 확인을 거친 확정 인수액이 아닙니다.
⑥ 입지·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 능포동 능포마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 소매점 및 주택, 단독주택, 화장실 및 보일러실 등으로 이용 중입니다. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물이 기재되어 있습니다.
- 토지 용도. 준주거지역에 해당하며, 자동차정류장 저촉과 도로 관련 제한이 확인됩니다. 가축사육제한구역 및 능포초등학교·병설유치원 상대보호구역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
- 공법상 제한. 자동차정류장에 일부 또는 전부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있으며, 해당 제한을 감안하여 감정평가되었습니다.
- 토지 형상. 확인된 토지 정보상 지목은 대, 면적은 181.0㎡이고 평지·부정형·중로각지입니다. 공시지가는 533,400원/㎡입니다.
- 지적경계. 지적경계가 불분명하여 정확한 확인에는 지적측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 점유현황이나 실제 이용상황이 달라질 수 있습니다.
- 부속 물건. 대문·담장·바닥 등은 토지 및 건물과 일체로 감정평가되었고, 조경수 등도 토지에 포함하여 평가되었습니다. 일부 이동가능 구조물은 감정평가에서 제외되었습니다.
- 환금성. 일반적인 단일 주거용 부동산과 달리 자동차정류장 관련 제한, 혼합 용도, 매각 제외 건물, 선순위 점유 및 법정지상권 문제가 얽혀 있습니다. 이들 사항을 정리하지 않은 상태에서는 재매각·개발 가능성과 처분가격을 예측하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 최영숙 점유 확인. 2016.11.29 전입과 관련된 임대차·전대차 계약서, 실제 점유권원, 보증금 및 반환관계를 확인해야 합니다.
- 최영숙 명의 중복 기록 확인. 2024.03.29 전입 및 2026.06.29 배당요구 내역과 선순위 점유 기록의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 경원여객자동차 점유 조사. 목록 3·4·5·6 토지 전부와 제시외 숙소의 점유·사용권원, 보증금, 실제 계약 당사자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계 변동과 성립 요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 매각 포함 제시외 건물 ㄱ~ㄷ과 제외 건물 ㅁ~ㅂ 및 기계기구 a~c의 현장 위치를 감정서·도면·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당권의 공동담보목록 제2017-295호 및 현재 신청채권자와의 채권관계, 실제 피담보채무액을 확인해야 합니다.
- 세금 및 배당 검증. 국세·지방세 압류 이력, 당해세 여부, 임차인의 우선변제 및 실제 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 경계가 불분명한 토지이므로 실제 점유 위치와 면적, 매각 제외 시설의 소재를 지적측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 입찰가격 검토. 매각가격만이 아니라 선순위 보증금 인수 가능성, 제시외 시설 처리비용, 토지 사용제한 및 명도비용을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 경매 진행사항을 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소”보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 무엇을 취득하느냐다
이 사건은 후순위 근저당과 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. 말소기준 이전 전입한 최영숙(전대인)의 보증금과 실제 권원은 미확정이며, 경원여객자동차의 토지 및 제시외 숙소 점유도 확인이 필요합니다.
여기에 매각 제외 제시외 건물·기계기구, 법정지상권 성립 여부 불분명, 자동차정류장 관련 사용제한, 불명확한 지적경계가 겹칩니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 4,066,707,200원이지만, 비교 실거래가와 실제 매수인 인수액을 확정할 근거가 충분하지 않습니다.
따라서 현재 가격이 저렴하다고 판단하거나 예상배당표의 인수액 0원을 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 우선 확인할 대상은 선순위 점유자의 계약·보증금, 매각 제외 시설의 소유관계, 법정지상권 성립 여부입니다. 이 문제들이 정리되어야 실제 취득비용과 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다.
