창원지방법원 2026타경10306. 경상남도 거제시 능포동 474-2 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 소매점 및 주택, 단독주택, 화장실 및 보일러실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 준주거지역에 속하며, 자동차정류장 관련 제한이 존재합니다.

현재 소유자는 임연지입니다. 2016.03.23. 거래가액 288,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 경원여객자동차주식회사와 경남은행의 근저당권이 설정됐습니다. 종전 경남은행 임의경매는 취하로 말소됐으며, 현재는 에프비케이엔2403유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 새로운 임의경매가 진행 중입니다.

이 사건의 핵심은 거액의 근저당권 자체보다 점유관계와 토지 이용 제한입니다. 말소기준 이후의 등기상 담보권은 매각으로 소멸할 것으로 예상되지만, 점유자의 실제 계약관계가 불분명하고 일부 토지는 자동차정류장에 저촉됩니다. 따라서 등기상 말소 가능성과 실질적인 취득·사용 위험은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 검토

말소기준권리는 2016.10.26. 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 경원여객자동차주식회사가 채권최고액 180,000,000원으로 설정했으며, 채무자는 임준수입니다. 이후 2017.06.16. 설정된 경남은행 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원으로, 매각 시 소멸 대상입니다.

기존 능포새마을금고 근저당권과 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 경남은행이 신청했던 종전 임의경매도 취하에 따라 말소됐으며, 현재 진행 중인 경매개시결정은 2026.04.17. 접수된 별개의 등기입니다.

② 임차·점유 분석 — 미상 점유관계가 핵심 변수

현황조사에는 총 5건의 점유 관련 기재가 있습니다. 최영숙은 서로 다른 기재로 등장하므로 이를 곧바로 별개의 실제 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 동일인 및 전대차 관계를 확인해야 합니다. 현재 명칭 기준으로는 최영숙, 경원여객자동차 주식회사, 주식회사 프레이, 주식회사 씨씨지가 확인됩니다.

대항력 표시는 현재 확인된 전입 기재와 말소기준일을 기준으로 한 판단입니다. 보증금·확정일자·실제 계약 및 점유 개시 경위가 확인되지 않은 부분은 추가 검토가 필요합니다.

실제 임차인 수는 계약관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 현황조사의 점유 기재 건수와 실제 임대차계약 건수는 다를 수 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있지만, 이는 확인되지 않은 점유자의 권리까지 소멸한다는 확정 판단이 아닙니다.

③ 가격 검토 — 신건 464,801,000원의 의미

현재 감정가와 최저매각가는 모두 464,801,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 같은 지역·용도·토지 조건을 반영한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 이 물건은 주택뿐 아니라 소매점, 부속시설 및 토지를 포함하며, 자동차정류장 저촉에 따른 사용·수익 제한이 감정평가에 반영돼 있습니다. 따라서 단순한 주거용 건물의 가격이나 토지 공시지가만으로 감정가의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 464,801,000원 가정)

매각가 464,801,000원을 가정하면 집행비용 7,048,010원을 제외한 금액에서 경원여객자동차주식회사에 180,000,000원, 경남은행 근저당권에 277,752,990원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권 미배당액은 총 3,562,247,010원이며 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

채권최고액을 기준으로 한 예상배당이며 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 현재 경매채권자와 등기상 근저당권자 사이의 채권 승계관계 및 실제 배당수령자는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 능포동 소재 능포마을회관 남서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 여건 등을 고려한 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 이용. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 소매점 및 주택, 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택, 화장실 및 보일러실 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 405.0㎡, 준주거지역, 평지, 사다리형, 소로각지입니다. 공시지가는 506,500원/㎡입니다.
• 도시계획. 기호별 토지가 자동차정류장에 일부 또는 전부 저촉되며, 소로2류·소로3류 도로 관련 사항도 존재합니다. 가축사육제한구역과 능포초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역도 포함됩니다.
• 공법상 제한. 자동차정류장 저촉은 토지의 사용·수익에 영향을 주며, 감정평가에 해당 제한이 반영돼 있습니다.
• 지적경계. 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 지적측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 실제 점유 및 이용 현황이 달라질 수 있습니다.
• 제시외 시설. 목록[1] 제시외 건물(감정서상 ㄹ)은 매각에 포함됩니다. 기호 ③ 지상 이동가능 구조물 등은 감정평가에서 제외됐습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경원여객 점유관계. 목록 3, 4, 5, 6 토지 및 제시외 숙소의 실제 점유 개시일, 계약서, 보증금, 점유 권원, 대항력 여부를 확인하세요.
• 최영숙 관계 확인. 전대인 기재와 별도 배당요구 신고의 관계를 대조하고, 동일인 여부 및 실제 임대차·전대차 계약관계를 확인하세요.
• 보증금·우선변제 검토. 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능액을 확인한 뒤 매수인 인수액을 다시 산정하세요.
• 토지별 공법상 제한. 자동차정류장 저촉 범위와 도로 접합·저촉 사항을 토지이용계획확인서 및 관계기관 자료와 대조하세요.
• 지적측량. 실제 경계, 현황 점유, 제시외 건물의 위치와 점유 범위를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 매각 포함 제시외 건물과 감정평가 제외 이동가능 구조물을 구분하고, 건물·토지별 등기 및 매각대상 목록을 대조하세요.
• 시세 검증. 단순 주택 시세가 아닌 소매점 및 주택, 토지, 도시계획시설 저촉, 실제 임대·사용 상태를 반영한 거래사례를 확인하세요.
• 채권 승계관계. 현재 경매채권자와 경남은행 근저당권 사이의 채권 양도·승계 및 배당관계를 원본 문건에서 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 최신 등기부, 토지대장, 건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소보다 점유·토지 확인이 먼저”

이 사건은 등기상 담보권 소멸 구조 자체보다 실제 점유와 토지의 사용 가능성이 더 중요한 물건입니다. 경원여객자동차주식회사 근저당권 180,000,000원과 경남은행 근저당권 3,840,000,000원은 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 경원여객자동차 주식회사의 별도 점유관계는 확인이 끝나지 않았습니다.

현황조사상 점유 관련 기재 5건 가운데 최영숙의 중복 기재 및 전대차 관계도 정리해야 합니다. 또한 자동차정류장 저촉과 불분명한 지적경계는 낙찰 후 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 최저매각가 464,801,000원이 실제 시장가치보다 저렴하다는 근거도 확보되지 않았습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 확인되지 않은 점유관계와 공법상 제한이 함께 사라지는 것은 아닙니다.

결론적으로, 등기상 근저당은 소멸 예정이지만 인수위험은 아직 확정적으로 배제할 수 없습니다. 경원여객자동차 주식회사의 점유 권원, 최영숙의 계약·배당관계, 자동차정류장 저촉 범위 및 지적경계 확인이 선행돼야 실질취득금액과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.