창원지방법원 2026타경10348. 거제시 장평동 그린피아 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김판국이며, 거제축산업협동조합이 채권최고액 500,700,000원의 근저당권을 근거로 임의경매를 신청한 사건입니다. 신청채권자의 청구액은 486,202,138원입니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2015년 설정된 거제축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후 박분자의 근저당권과 여러 가압류·압류가 설정되었습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 거제수산업협동조합의 근저당권도 이미 말소되어 별도로 승계되는 선순위 담보권으로 보지 않습니다.

다만 권리상 인수액이 없다는 것과 실제 사용·점유 상태가 명확하다는 것은 별개의 문제입니다. 아파트로 분류되어 있지만 감정평가 과정에서는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문되었고, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸 예정

말소기준은 2015.12.21 접수된 을구 3번 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 500,700,000원이며, 그린피아 202호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 설정된 박분자 근저당권 65,000,000원, 목포수산업협동조합 가압류 272,811,733원, 경남신용보증재단 가압류 53,160,000원, 신용보증기금 가압류 13,257,712원 및 거제시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 거제축산업협동조합의 임의경매개시결정은 2025.06.27 취하되어 2025.07.02 말소되었고, 2026.04.06 새로운 임의경매개시결정이 접수되었습니다.

② 가격 분석 — 시세 검증이 먼저다

그린피아는 2015.01.02 사용승인된 건물입니다. 확인된 단지 규모는 12세대이며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 198,000,000원입니다.

다만 가격 판단에 활용할 수 있는 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 특히 아파트 분류와 근린생활시설로 탐문된 현황이 서로 달라, 주거용 거래가격을 그대로 비교하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 이것이 곧바로 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 먼저 실제 용도에 맞는 거래사례를 확보하고, 내부 상태와 점유관계를 반영한 적정가격을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

채권액 합계는 904,929,445원입니다. 최저가에 매각되고 추정 집행비용 3,572,000원을 공제하면 거제축산업협동조합에 194,428,000원이 배당되고 나머지 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

예상 미배당액은 710,501,445원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 미배당액은 채권자의 미회수액으로, 말소되는 담보권·가압류의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻은 아닙니다. 실제 배당은 집행비용, 세금 및 별도로 확인되는 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액

모든 시나리오에서 신청채권자인 거제축산업협동조합의 청구액 486,202,138원은 전액 충족되지 않습니다. 예상 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 후순위 권리의 소멸 판단은 동일합니다.

다만 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 추정입니다. 실제 임대관계가 미상인 만큼 점유 및 임차 관련 사항을 확인한 뒤 최종 취득비용을 확정해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제 장평중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 5층 건물로, 외벽은 석재 타일 마감 등이며 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 실제 이용. 현황 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문되었으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했습니다.
• 토지. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 대지권의 목적인 토지는 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 접도. 북측과 동측은 약 12~15m, 남측은 약 15~20m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당하며, 지구단위계획상 추가 제한사항은 관계부서 확인이 필요합니다.
• 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 이용상태에 대해서는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 단지 규모는 12세대이며, 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격이 확인되지 않습니다. 일반적인 대단지 아파트의 거래 유동성을 전제로 매각 가능가격을 산정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 아파트 분류와 근린생활시설로 탐문된 현황을 건축물대장·감정평가서 원본·현장조사로 대조하고, 실제 사용에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 조사. 폐문 상태에서 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부, 전입·사업자등록 및 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
• 적정가격 검증. 최저가 198,000,000원의 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 주거용 아파트 시세를 단순 대입하지 말고 동일한 실제 용도와 유사 조건의 거래사례를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 거제축산업협동조합의 근저당권에는 그린피아 202호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 권리의 공동담보 관계와 실제 매각 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 거제시 압류에 관한 구체적인 체납액과 배당상 우선순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 점검해야 합니다.
• 매각기일 및 서류 재확인. 2026.10.12 매각기일을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 추정 ≠ 검증 완료”

이 물건은 거제축산업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류·압류가 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 소유자 잔여액은 0원이며, 채권자 미배당액 710,501,445원은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 등기상 권리만이 아닙니다. 현황 근린생활시설 탐문, 내부 확인 불가, 임대관계 미상, 직접 비교 가능한 시세 부재라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 감정가 1.98억이 적정한지, 실제 취득 후 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 점유·명도상 부담이 존재하는지를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 현황·점유·시세 확인 전에는 입찰가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.