창원지방법원 2026타경10348. 거제시 장평동 그린피아 2층 202호입니다. 등기상 현재 소유자는 김판국이고, 권리분석의 기준은 2015.12.21. 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 500,700,000원이며, 같은 날 설정된 이 근저당권 이후의 박분자 근저당권, 목포수산업협동조합·경남신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 거제시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가 과정에서 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했고, 탐문상 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 점유관계와 사용현황은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 134-5 그린피아 2층 202호 |
| 용도 / 현황 | 아파트 · 감정평가 탐문상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상5층 · 사용승인일 2015.01.02 |
| 소유자 | 김판국 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 486,202,138원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.12.21. 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 거제수산업협동조합 근저당권은 같은 날 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 박분자 근저당권과 목포수산업협동조합·경남신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 거제시 압류 및 2026.04.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 동일면적 실거래 매칭이 없다
그린피아는 12세대, 사용승인일은 2015.01.02입니다. 시세 검색 기준면적은 111.18㎡이지만 동일면적 실거래가 매칭되지 않았습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 비교거래가 없어 최저가 280,000,000원이 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 단지 | 그린피아 |
|---|---|
| 세대수 | 12세대 |
| 사용승인일 | 2015.01.02 |
| 시세 검색 기준면적 | 111.18㎡ |
| 동일면적 거래 비교 | 매칭 없음 |
| 단지 평균 유찰 | 0.0회 |
| 평균 할인율 | 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 500,700,000원 | 275,280,000원 |
| 3. 근저당 · 박분자 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 목포수산업협동조합 | 272,811,733원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 53,160,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 13,257,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 904,929,445원 중 예상 배당은 275,280,000원이고, 미배당은 629,649,445원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제 장평중학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측 약 12~15미터, 남측 약 15~20미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일 2015.01.02, 철근콘크리트구조 지하2층 지상5층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 아파트지만 탐문상 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 내부 이용형태와 용도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 폐문으로 내부조사가 되지 않았고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 동일면적 실거래가 매칭되지 않아 280,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
- 말소기준 재확인. 2015.12.21. 거제축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 629,649,445원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 사용현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 현황 확인이 먼저다
이 물건은 등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2015.12.21. 거제축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현장 확인 영역에서는 변수가 남아 있습니다. 사건 용도는 아파트인데 감정평가 탐문상 근린생활시설로 이용 중이며, 폐문으로 내부상태와 점유관계를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 여기에 동일면적 실거래가 매칭되지 않아 신건 최저가 280,000,000원의 가격 적정성도 바로 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수위험보다 실제 용도·점유관계와 가격 근거를 확인하는 것입니다.
