창원지방법원 2026타경10437. 등기상 현재 소유자는 김재률이고, 2016.03.21 김재률·최복숙이 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤 2018.08.23 최복숙 지분 전부가 김재률에게 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.04.30 신현농업협동조합 근저당권 2,088,000,000원입니다. 그 뒤의 신현농업협동조합 가압류 42,031,212원과 2026.04.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 최윤정의 전입일은 2024.09.10으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 임차인의 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 배당요구는 2026.06.25 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 이 불확실성은 대항력에 따른 보증금 인수와는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 가배리 738-4 · 경상남도 거제시 동부면 거제남서로 2390 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설(공실) · 2~3층 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2015.01.28 |
| 토지 | 1,126㎡ · 지목 대 · 자연환경보전지역 · 수산자원보호구역 · 공시지가 125,100원/㎡ |
| 소유자 | 김재률 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,338,375,500원 / 1,338,375,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현농업협동조합 / 1,532,070,091원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 태양광 설비 및 일부 부속시설·제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2021.04.30 신현농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2015년 가등기·가압류·강제경매, 2015년과 2016년 설정된 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준 이후 권리인 신현농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤정 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 2026.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 1,338,375,500원입니다. 금전 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,338,375,500원입니다. 주변 거래가격을 근거로 한 저평가 여부는 여기서 정량화하지 않으며, 감정가 대비 할인도 없는 신건이라는 점 자체를 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,338,375,500원 | 1,322,591,745원 | 807,439,467원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,070,700,400원 | 1,057,593,396원 | 1,072,437,816원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 856,560,320원 | 845,594,717원 | 1,284,436,495원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 숫자는 매수인이 떠안는 채무가 아니라 채권자의 미회수액입니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,338,375,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,783,755원 |
| 2. 근저당 · 신현농업협동조합 | 2,088,000,000원 | 1,322,591,745원 |
| 3. 가압류 · 신현농업협동조합 | 42,031,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,130,031,212원 중 채권자 배당은 1,322,591,745원이며, 미배당액은 807,439,467원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설로 현재 공실, 2~3층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가배리 일대는 함박금마을 북동측 근거리에 위치하며 농경지·순수임야·펜션 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역이며, 공익용산지가 접합니다.
- 토지 형상. 지목 대, 완경사·가로장방형, 소로한면 접면이며 토지면적은 1,126㎡입니다.
- 일괄매각. 목록[1]의 발코니·계단탑·물탱크실 등과 옥상 태양광 설비가 최저매각가격에 포함되고, 목록[2] 지상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 일괄매각의 일부 토지는 공부상 지목이 임야·답이나 현황은 잡종지 상태입니다.
- 경계 확인. 토지의 위치 및 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 확인이 필요하면 측량 등 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 최윤정의 보증금과 확정일자를 확인해 우선변제 관계와 실제 배당 영향을 다시 계산해야 합니다.
- 토목공사 허가. 목록[4] 토지의 건축신고·허가 존속 여부와 중단된 토목공사의 재개 가능 조건을 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 육안으로 확인되지 않는 분묘 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요하며, 분묘가 있다면 분묘기지권 성립 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 부속시설·태양광 설비·제시외 건물의 실제 상태와 목록별 경계·점유를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 지적도면상 경계와 현황이 정확히 일치하는지 필요한 경우 측량을 통해 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,338,375,500원입니다. 실질취득액 역시 같은 금액이므로, 주변 거래가격을 별도로 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 현장·토지는 복합”
등기와 임차인만 보면 이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.04.30 신현농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 최윤정의 전입은 2024.09.10으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 배당계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순한 주거용 한 호가 아니라 근린시설 + 토지의 일괄매각입니다. 토목공사가 중단된 토지의 허가 존속 여부, 분묘 존재 가능성과 분묘기지권, 공부와 현황이 다른 일부 토지, 제시외 건물과 태양광 설비까지 확인해야 합니다. 따라서 승부처는 낮은 인수금액 자체보다 일괄매각 범위와 토지의 실제 이용·허가·현장 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 신건 최저가 1,338,375,500원이 가격상 유리한지 여부는 별도의 주변 거래 확인 없이 단정하지 않는 것이 맞습니다.
