창원지방법원 2026타경10478. 경상남도 고성군 고성읍 이당리 950-2에 있는 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 630.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 2013.12.27. 사용승인됐습니다. 소유자는 유현수이며, 등기상 말소기준은 2014.01.06. 고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원입니다.
말소기준 이후 설정됐다가 이미 말소된 권리와 현재 남아 있는 후순위 가압류가 함께 존재합니다. 2015년 정연순·문진희 근저당권은 2022.10.18. 말소됐고, 2018년 고성레미콘주식회사 가압류와 2025년 삼성카드 주식회사 가압류도 각각 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 관계되는 삼성카드 주식회사·현대캐피탈 주식회사·손을순·박미선의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10478 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 이당리 950-2 · 경상남도 고성군 고성읍 이당8길 186-21 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 630.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 2013.12.27. |
| 소유자 | 유현수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,590,600원 / 269,590,600원 (신건) |
| 사건 청구액 | 56,285,137원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업보호구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 47,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
핵심은 2014.01.06. 을구 1번 고성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 현재 남아 있는 삼성카드 주식회사 가압류 11,857,701원, 현대캐피탈 주식회사 가압류 24,546,799원, 손을순 가압류 12,000,000원, 박미선 가압류 25,600,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 시세 단정 대신 회차별 구조 확인
이 사건은 실거래 비교값 없이 감정가 269,590,600원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 표현하기보다는, 제공된 유찰 시나리오에 따라 매각가격과 배당 부족액이 어떻게 변하는지를 보는 편이 정확합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 269,590,600원 | 170,004,500원 | 0원 | 95,011,832원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 215,672,480원 | 170,004,500원 | 0원 | 41,848,565원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 172,537,984원 | 169,322,452원 | 682,048원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 215,672,480원이고 계산상 채권 미배당은 여전히 0원입니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 172,537,984원으로 내려가면서 채권 배당액이 169,322,452원, 미배당이 682,048원으로 바뀝니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,590,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,574,268원 |
| 2. 근저당권 · 고성농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,857,701원 | 11,857,701원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 24,546,799원 | 24,546,799원 |
| 5. 가압류 · 손을순 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박미선 | 25,600,000원 | 25,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,011,832원 |
집행비용은 4,574,268원으로 추정돼 있고, 계산 대상 채권 170,004,500원은 신건 가정에서 전액 배당됩니다. 강제경매개시결정 항목은 채권액 미상·예상배당 0원으로 계산에서 제외돼 있으므로 실제 배당표와는 차이가 날 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 — 포함 범위를 현장에서 맞춰봐야 한다
- 일괄매각. 단독주택과 토지는 일괄매각으로 진행됩니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ~ㄹ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 수목·관정. 감정서상 제시외 수목 a와 제시외 시설물인 지하수 관정도 매각에 포함됩니다.
- 석축·조경시설. 목록3 지상의 석축과 조경시설은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 태양광 설비. 목록4 건물 옥상 소재 태양광 설비는 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
- 비닐하우스. 일련번호(1) 지상에 제시외 시설물인 비닐하우스 1동이 소재한다고 기재돼 있어 현황 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이곡소류지 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·농경지·순수임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 토지면적은 630.0㎡이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 농림지역이며 농업보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 단독주택으로 이용 중이며 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 미장목 및 벽지 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·태양광설비가 시설돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 가격 검증. 실제 거래가격 비교 없이 감정가만 제시돼 있으므로 환금성과 응찰가 판단은 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 감정평가에서 토지 위치와 경계를 지적도면 기준 목측으로 확인했습니다. 필요하면 측량을 통해 경계를 재확인하세요.
- 제시외 물건 대조. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ, 수목 a, 지하수 관정, 석축·조경시설, 태양광 설비와 현장의 실제 상태를 맞춰보세요.
- 비닐하우스 확인. 지상 비닐하우스 1동의 현황과 매각목록·감정서상의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역이라는 점을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 유찰 시 배당 변화. 신건과 1회 유찰 시 계산상 미배당은 0원이지만, 2회 유찰 시에는 682,048원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장과 가격 검증’이 승부처
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2014.01.06. 고성농업협동조합 근저당권을 기준으로 현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 단독주택과 토지를 함께 사는 사건인 만큼 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다.
감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 토지 경계는 필요 시 측량을 통한 재확인이 요구됩니다. 제시외 건물·수목·관정·석축·조경시설·태양광 설비와 비닐하우스도 현장에서 목록과 대조해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가 269,590,600원은 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 그대로 시작한 금액이므로, 단순히 신건 또는 유찰가라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 등기상 권리는 정리 가능하지만, 점유·현장·경계·가격 검증은 남아 있는 물건입니다.
